北京樓市熱門板塊，哪個(gè)兌現(xiàn)力超乎想象？

北京樓市熱門板塊示意圖

春節(jié)前，華潤置地斥資75.38億拿下的北神樹地塊，讓買房人的目光再次聚焦到亦莊。

一條地鐵17號線，將亦莊臺湖的嘉會湖、北神樹、十八里店與國貿(mào)、望京等核心商圈串起，使得沿線入市的地塊備受關(guān)注，入市新樓盤也是人氣爆棚。

那么，對于買房人來說，臺湖嘉會湖、北神樹、十八里店以及熱點(diǎn)板塊西紅門，誰更有買入邏輯呢？

看兌現(xiàn)力

招商璀璨時(shí)代區(qū)位圖

網(wǎng)上有個(gè)很火的視頻段子，一位跑腿小哥受托到一家公司替一位員工放PPT，說領(lǐng)導(dǎo)去年一共畫了12張“大餅”，末了真的拿出了12張大餅，說“實(shí)在吃不完了，您自己啃吧”。

視頻很搞笑，背后的道理也很直白。樓市中也有“畫大餅”現(xiàn)象。在當(dāng)前買房容錯(cuò)率極低的時(shí)代，大家追逐熱門板塊的時(shí)候，也要擦亮眼睛，不能 “信餅為真”，兌現(xiàn)力才是硬道理。

01

盤點(diǎn)北京樓市熱門板塊，兌現(xiàn)速度最快和兌現(xiàn)程度最深的當(dāng)屬臺湖板塊。

回首十多年前，萬科于臺湖拿地造盤。彼時(shí)的臺湖連條像樣的大馬路都沒有，沒有大醫(yī)院，沒有好學(xué)校，看著偏遠(yuǎn)而荒涼，僅有一條開到次渠的地鐵亦莊線。

如今，臺湖的城市界面已然煥新，特別是2019年底政府一紙規(guī)劃，將臺湖納入亦莊新城管轄，讓臺湖地區(qū)的發(fā)展走上了“高速路”。

2021年年底，地鐵亦莊線延伸至嘉會湖站始發(fā)開通；

2022年9月，景山學(xué)校通州分校（位于臺湖）投入使用；

2023年10月16日，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)回復(fù)，北京八中和北京小學(xué)兩大牛校將在2024年開工建設(shè)。另據(jù)市場最新消息，北京小學(xué)地塊勘察工作已經(jīng)啟動；

2024年1月30日，北京市發(fā)改委和北京市住建委印發(fā)的北京市2024年重點(diǎn)工程計(jì)劃通知顯示，市郊鐵路S6線位列其中。另據(jù)北京市公共資源交易服務(wù)平臺2023年8月發(fā)布的招標(biāo)公告顯示，S6線在嘉會湖設(shè)站，且為地下車站；

2024年2月22日，北京市公共資源交易服務(wù)平臺發(fā)布的《嘉會湖蓄澇區(qū)工程（設(shè)計(jì)）招標(biāo)公告》中顯示，施工預(yù)計(jì)開工日期為2024年6月7日，意味著嘉會湖將于今年開挖；

2024年2月5日，北京亦莊官方公眾號發(fā)文中確認(rèn)，經(jīng)開區(qū)信創(chuàng)園一期今年6月將逐步投入使用；

2024年2月26日，2024年北京市交通工作會議上明確，升級為城市快速路的通馬路，2024年將實(shí)現(xiàn)基本完工……

可以說，臺湖拿地的開發(fā)商們給買房人畫的“餅”，如今已經(jīng)超預(yù)期兌現(xiàn)。

招商璀璨時(shí)代區(qū)位示意圖

02

對比來看，北神樹板塊目前生活配套匱乏，缺乏大型商業(yè)。華潤置地2月1日斥巨資拿下的北神樹地塊中，規(guī)劃有建筑面積約12萬㎡的商業(yè)，預(yù)計(jì)會建成“萬象匯”，幾年后會彌補(bǔ)該板塊大型商業(yè)的缺失。

但是北神樹板塊目前教育資源較為貧乏，配套的學(xué)校銀河灣小學(xué)和次渠中學(xué)均距離較遠(yuǎn)，而且銀河灣小學(xué)學(xué)位不足，部分孩子會被派到更遠(yuǎn)的學(xué)校。

北神樹地塊實(shí)景圖

本來2月1日入市的北神樹地塊，西北側(cè)規(guī)劃有一大塊基礎(chǔ)教育用地，但并沒有在本次出讓范圍內(nèi)，業(yè)內(nèi)猜測可能是由于地塊內(nèi)的拆遷問題。同時(shí)意味著北神樹板塊優(yōu)質(zhì)教育資源何時(shí)能夠落地尚不確定。

03

再來看看十八里店板塊。十八里店朝陽港的規(guī)劃，兌現(xiàn)周期已經(jīng)很長。

據(jù)公開資料，早在2004年，朝陽港規(guī)劃就已被提出，但是20年過去了，現(xiàn)在仍處在大量拆遷騰退中。加上區(qū)域內(nèi)有鐵路橫穿，導(dǎo)致現(xiàn)在整個(gè)板塊的城市界面仍然顯得雜亂而荒蕪。

有業(yè)內(nèi)人士分析，朝陽港規(guī)劃之所以推進(jìn)緩慢，一方面是因?yàn)樵摪鍓K產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)不足，另外一方面是過去很多年政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域不在于此。

好的一點(diǎn)是，十八里店板塊，有人大附朝陽學(xué)校（在建）的加持。人大附朝陽學(xué)校是朝陽區(qū)頭部校，本部在芍藥居和太陽宮，近些年朝陽區(qū)家長一直趨之若騖。

但是一所好學(xué)校的養(yǎng)成需要時(shí)間，不僅需要有好師資，更重要的是有好生源。十八里店的人大附朝陽學(xué)校未來能否出好成績，還需要時(shí)間觀察。

看產(chǎn)業(yè)動能

先來說說臺湖嘉會湖板塊。該板塊更靠近亦莊路東區(qū)，而路東區(qū)是亦莊重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)落地區(qū)域，京東總部大樓、小米汽車、京東方等名企就位于此。

路東區(qū)的經(jīng)開區(qū)國家信創(chuàng)園，動能亦不容小覷。據(jù)公開消息，截至目前，該信創(chuàng)園已落地了核心芯片、基礎(chǔ)軟件等領(lǐng)域名企超280家，包含華為、同方、神州數(shù)碼、中興等頭部企業(yè)。

實(shí)景圖

一個(gè)多月前，北京市經(jīng)濟(jì)和信息化局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會聯(lián)合制定的《關(guān)于打造國家信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高地三年行動方案（2023-2025年）》正式對外發(fā)布，明確，到2025年，經(jīng)開區(qū)信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破1000億元。

巨大的高端產(chǎn)業(yè)人口基數(shù)，及高新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的高端人口增量，也成就了嘉會湖板塊樓盤的勁銷。比如招商璀璨時(shí)代，2023年8月底開盤，目前已網(wǎng)簽近240套。

相比之下，北神樹板塊雖然同位于臺湖，但空間區(qū)位及通勤距離上來看，距離亦莊路東區(qū)較遠(yuǎn)，承接產(chǎn)業(yè)人群外溢居住需求優(yōu)勢不及嘉會湖。

而十八里店板塊規(guī)劃的朝陽港，產(chǎn)業(yè)定位以商業(yè)物流港為主，其未來帶來的人口增量及購買力動能，與嘉會湖板塊相比也存在差距。

實(shí)景圖

依靠地鐵4號線拉動的西門紅板塊，有地鐵19號線南延的利好，有名校皇城根小學(xué)和北京四中分校的加持，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，自住合適，未來房價(jià)缺少暢想。

沒有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)就不會內(nèi)生高質(zhì)量客群。顯而易見，有產(chǎn)業(yè)積累和強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢的臺湖嘉會湖板塊，買入邏輯優(yōu)于西紅門、十八里店及北神樹。

看可持續(xù)性

細(xì)扒北京樓市熱門板塊會發(fā)現(xiàn)，“地鐵+教育+產(chǎn)業(yè)”是支撐板塊熱度的“鐵三角”。而要保證熱度的可持續(xù)，產(chǎn)業(yè)必不可少。

如果只有“地鐵+教育”加持，那么只有靠持續(xù)的供地才能拉動板塊熱度，而這是一把“雙刃劍”。宅地有限，地供沒了，板塊的發(fā)展也就到了“天花板”。

比如西紅門板塊。實(shí)際是一個(gè)居住組團(tuán)，按照2024年北京擬供地計(jì)劃，西紅門還會有兩宗地塊入市，預(yù)計(jì)西紅門東片區(qū)今年在售樓盤會達(dá)7個(gè)左右。

西紅門板塊的大量新盤供應(yīng)，無疑會壓制區(qū)域二手房的交易價(jià)，反過來對新房銷售也會形成制約。

十八里店板塊，朝陽港功能定位也是居住區(qū)，總規(guī)劃建筑面積約311萬㎡，其中居住建筑面積約205萬㎡，意味著板塊后續(xù)還有大量的住宅供應(yīng)，并含大量的拆遷安置房。

北神樹板塊，有衛(wèi)生填埋場和董村分類垃圾綜合處理廠。衛(wèi)生填埋場已于2014年封場，2020年獲北京市發(fā)改委批復(fù)改造為生態(tài)公園，對外開放尚需時(shí)間；董村分類垃圾綜合處理廠也在進(jìn)行技術(shù)改造。不排除部分買房人會心存芥蒂，甚至?xí)绊懭蘸蟮亩址哭D(zhuǎn)讓價(jià)值。

而嘉會湖板塊，除了前面所述的產(chǎn)業(yè)動能優(yōu)勢外，未來也有宅地會陸續(xù)供應(yīng)。據(jù)《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目分布示意圖 2022版》，在嘉會湖西側(cè)，還有數(shù)塊規(guī)劃中的住宅用地。

示意圖

業(yè)內(nèi)人士猜測，這些宅地的入市或等著嘉會湖的開挖建設(shè)。如若如此，未來的嘉會湖板塊的價(jià)值會被持續(xù)放大。

2021年3月，北京經(jīng)開區(qū)與中建集團(tuán)舉行全面深化合作簽約儀式時(shí)曾對外釋放，雙方將攜手建造“中建嘉會城”，整體占地面積約10平方公里，總建筑面積約380萬平方米，預(yù)計(jì)在“十五五”時(shí)期建設(shè)完成。項(xiàng)目建成后，將以嘉會湖為中心，營造2平方公里的國際公園。

可以預(yù)見，隨著亦莊東擴(kuò)帶來的產(chǎn)業(yè)集聚與嘉會湖生態(tài)的打造，未來的嘉會湖板塊將成為北京又一個(gè)實(shí)現(xiàn)職住平衡的高端改善住區(qū)。

看產(chǎn)品力

目前，臺湖嘉會湖板塊內(nèi)，綠城桂語聽瀾還有少量尾盤房源在售，豐禾嘉會戶型設(shè)計(jì)受到套內(nèi)70/90限制，在售標(biāo)桿新盤只有招商璀璨時(shí)代。

招商璀璨時(shí)代為9-11層的純洋房社區(qū)，容積率僅有2.0。項(xiàng)目特邀高端住宅大師HZS匯張思擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)， 建筑外立面采用米白+高級灰配色+香檳金色金屬裝飾，顏值頗具高級感。

招商璀璨時(shí)代效果圖

戶型方面，招商璀璨時(shí)代為建面約89㎡~140㎡的三四居。據(jù)悉，小戶型可選的房源已不多，大戶型的還有宜居的高樓層可選。

建筑面積約120㎡四居，為時(shí)下流行格局，南北通透，全明，客廳+雙臥朝南，三面寬近10米；次臥+多功能間+廚房朝北；LDK一體+X空間的格局，讓生活空間有了更多想象。

示意圖

建筑面積約140㎡四居，是經(jīng)典的四葉草戶型。進(jìn)門獨(dú)立玄關(guān)，LDK一體化設(shè)計(jì)，而且餐客廳等寬，使得整個(gè)公區(qū)寬敞明亮；主臥配有獨(dú)立衛(wèi)浴+衣帽區(qū)+270°轉(zhuǎn)角飄窗，尺度奢闊。

示意圖

招商璀璨時(shí)代裝修示范單位實(shí)景圖

招商璀璨時(shí)代裝修示范單位實(shí)景圖

招商璀璨時(shí)代裝修示范單位實(shí)景圖

“璀璨系”是百年央企招商蛇口傾力打造的新一代產(chǎn)品線，是專為城市新生代“新銳中產(chǎn)”們量身打造的產(chǎn)品，主張個(gè)性表達(dá)、審美情趣和對美好生活的無限向往。而璀璨時(shí)代，是招商蛇口進(jìn)入首都26年傾力打造的璀璨系作品。

紅姐在售樓處現(xiàn)場了解到，招商璀璨時(shí)代采用的精裝配置部分同豪宅招商璽，配齊中央空調(diào)+新風(fēng)+地暖，用材均為一線品牌，產(chǎn)品品質(zhì)上絕對是一部誠意之作。

示意圖（來源百度百科）

從地鐵北神樹站到十八里店站，一站地、約6分鐘，新盤銷售指導(dǎo)價(jià)價(jià)差約1.3萬元/㎡。

從嘉會湖到北神樹板塊，三站地、約8分鐘，新盤銷售指導(dǎo)價(jià)價(jià)差約7000元/㎡。

西紅門板塊新盤銷售指導(dǎo)價(jià)約6.6萬元/㎡，約和北神樹板塊持平。

對這些熱門板塊關(guān)注的你，買房時(shí)該怎么選？讀了紅姐的文，應(yīng)該有答案了吧！