旋渦中的萬科，穩(wěn)了？

3月12日午后開盤，地產(chǎn)股翻紅。萬科股債齊升，令市場信心大為提振。

消息面上，前一天，市場公開報道顯示，年內(nèi)萬科境外公開債已償付了將近一半，剩下的5月及6月到期的兩筆境外債也安排好了3種兌付方式。

這是其中之一。更為重要的是，3月12日中午，微信群里還流傳有一條出自YY 評級的消息，威力巨大，讓市場相信，萬科是真的穩(wěn)了。

01 萬科“3月風暴”時間線

3月份以來，萬科陷入到各種傳聞之中。

先是3月初，市場傳，萬科尋求非標債展期，與新華資產(chǎn)的100億元的債務展期談判被拒絕。3月3日，新華資產(chǎn)發(fā)布聲明澄清，與萬科的相關消息不實，一直與其保持正常的業(yè)務合作。而萬科方面就此未進行公開回應。

3月4日，萬科遭遇股債“雙殺”，萬科A開盤跌近5%，旗下多只地產(chǎn)債下跌。

同日，資本市場傳出消息，萬科正尋求一筆離岸無抵押俱樂部貸款，中銀香港作為這筆貸款的牽頭行，已就其參與部分獲得內(nèi)部批準。另，萬科已獲得一些保險公司的口頭同意，將其未來幾個月內(nèi)面臨行權的“保險債權計劃”推遲行權，條件是按時付息。

3月5日，市場還有傳言稱，萬科計劃出售長租公寓資產(chǎn)泊寓部分股權，對此萬科方面予以了否認。

同日，萬科回應投資者稱，3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。隨后萬科A止跌，但地產(chǎn)債仍疲弱。

3 月 7 日，市場傳，因擔心萬科的潛在流動性風險，數(shù)家金融機構高層赴深圳進一步磋商萬科非標債務解決方案。

3月8日晚間，萬科公告稱，已提前將3月11日到期的中期票據(jù)約6.47億美元本息全額存入指定賬戶。

隨之，萬科多只債券上漲，股價也有所企穩(wěn)。

3月11日，市場傳路透社引述知情人士稱，金融機構被要求盡快推進對萬科的融資支持，包括銀行要保障萬科的融資，保險機構要延長萬科私募債券的還債期限。

同日萬科A相關人士向媒體介紹，萬科年內(nèi)境外公開債已償付近一半，剩下的5月及6月到期的兩筆境外債，會通過3種方式兌付，包括境外自有資金，境外子公司所獲得的境內(nèi)項目分紅或股權轉讓資金，以及境外銀團貸款，且境內(nèi)融資渠道很暢通。

3月11日晚，穆迪宣布撤銷萬科的Baa3（投資級別的最低評級）發(fā)行人評級，授予Ba1的公司家族評級；下調(diào)高級無抵押債務評級至Ba2，并把萬科所有評級列入評級下調(diào)觀察名單。

3月12日中午，YY評級發(fā)布消息稱，有12家商業(yè)銀行正在籌集高達800億元的貸款，幫助萬科償還到期債券。

這引發(fā)了市場的高度關注，3月12日午后開盤，房地產(chǎn)板塊突發(fā)走強，地產(chǎn)股集體大爆發(fā)，萬科A盤中一度漲近8%。

如果YY評級消息為真，那么無疑在向市場傳遞一個信號：萬科，穩(wěn)了。

02 為什么萬科不能暴？

那么，為什么其他企業(yè)能暴雷，萬科卻不能呢？

億翰智庫就此專門發(fā)表了一篇文章，認為：

其一，萬科作為官方站臺的企業(yè)，如果暴雷，信心修復無望，行業(yè)倒下的企業(yè)會越來越多。

其二，如果萬科暴雷，大眾放棄希望，整個房地產(chǎn)行業(yè)很難修復到健康狀態(tài)，良性循環(huán)、新模式都將難以實現(xiàn)。

其三，如果萬科暴雷，其他房企也會放棄掙扎，失業(yè)增多，金融鏈條風險也會難以控制。

億翰智庫認為，在無數(shù)人心中，萬科是風向標一樣的存在，在某些層面上也是一種信仰式的存在。

如果萬科倒在外部流言蜚語中、倒在負面輿論發(fā)酵中，影響將是巨大的。

天風證券認為，若萬科違約，將進一步打擊投資者信心，惡化房企融資環(huán)境，甚至沖擊當前對國有房企的脆弱信任，對房地產(chǎn)大盤銷售形成拖累。

一位金融圈專業(yè)人士還表示，創(chuàng)立于1984年的萬科是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領軍者，也一直是房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者。萬科不能倒，不是因為大，而是因為它是行業(yè)的“守門員”，關乎全局。

03 萬科債務壓力大嗎？

那么，萬科的債務壓力有多大？市場又在擔心什么呢？

天風證券研究指出，聚焦到2024年來看，萬科將到期的公開市場債券規(guī)模達357億元，包括262.93億元的境內(nèi)外信用債及94.07億元的ABS。考慮到公開市場產(chǎn)品具有一定的到期債務剛性，因而面臨的債務兌付壓力不小。

并且，考慮到當前房地產(chǎn)行業(yè)的大背景（預售資金監(jiān)管），銷售能夠騰挪的用于凈償還債券的資金規(guī)模有限。此外，天風證券指出，目前市場對股東支持萬科的力度有擔憂。

而東方證券研究認為，萬科的基本面還是不錯的。銷售依然保持韌性、擁有較大體量的經(jīng)營性資產(chǎn)，也在通過發(fā)行REITs籌資（華夏萬緯REIT申請獲受理，首批計劃募資11.59億元），加之政策層面房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速落地，萬科短期內(nèi)標債信用風險較低。

廣發(fā)證券研究認為，截止2023Q3，萬科母公司貨幣現(xiàn)金余額260億元，對于2024年公開市場到期債務及其他借款具備較強的保障能力。此外經(jīng)營性物業(yè)抵押比例較低（僅11%），也可通過經(jīng)營性物業(yè)貸進行融資（測算規(guī)模可超400億元）。

另據(jù)市場公開消息，萬科也在積極調(diào)整組織構架（如南方區(qū)域）節(jié)流，并通過出售商業(yè)資產(chǎn)回流現(xiàn)金（如將七寶萬科廣場50%股權以23.838億元出售給了香港領展房產(chǎn)基金）。

當然，銀行力挺能解階段之危，真正能救房企的，包括萬科，還是持續(xù)回暖的樓市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雖然今年1-2月萬科累計全口徑銷售額約334.5億元，仍穩(wěn)居行業(yè)第二，但萎縮同樣明顯，同比2023年同期下降41.65%，同比2022年同期下降48.22%，同比2021年同期下降70.78%。

目前看，多城新房和二手房成交呈環(huán)比上升態(tài)勢，由筑底開始走向修復。但是這波行情能持續(xù)多久，還要繼續(xù)觀察。

3月12日晚間，市場又傳來最新消息：

彭博引述知情人士表示，萬科正與持有其債券的多家債權銀行進行溝通，以緩解自身面臨的資金壓力。知情人士稱，幾家主要債權銀行正在權衡，將持有的萬科債券轉換為非標準化債權，即“標轉非標”。這一計劃如果通過，有望幫助萬科避免發(fā)生首次公開債務違約，同時也防止房地產(chǎn)行業(yè)形勢進一步惡化。

知情人士表示，監(jiān)管機構和深圳市地方政府最近正參與相關方案的協(xié)調(diào)，所涉及銀行合計持有萬科債券的本金規(guī)模達數(shù)百億元。