新房市場有多難？

樓市，正處于一種撕裂的狀態。

你說現在成交好嗎？房企凋敝，土拍冷淡，新房市場成交數據依然低迷。

但在另一面，卻是香港“撤辣”后的瘋狂，各大城市看房人數暴增的火熱。

哪一面才是真實的樓市？

今年才過了兩個多月，樓市卻出現了三大低迷信號。

第一個信號：

房企的銷售規模，大幅縮水。

據克而瑞統計，今年2月，百強房企銷售業績規模創下近年新低。

TOP100的房企僅實現銷售操盤金額1858.6億元，環比降低20.9%，同比降低60%。

考慮到今年2月是春節月，數據還將1月份的銷售規模也給累計了進來，結果今年前兩個月加起來，百強房企實現銷售操盤金額也才4209.1億元。

同比跌幅達48.8%，近乎腰斬。

而且今年前兩個月，百強房企中銷售金額超過百億的，只剩下12家房企了。

而去年同期，達到百億銷售額的房企還有20家，2022年的時候有25家。

能賺錢的房企正在越來越少。

第二個信號：

一些頭部房企，也開始割肉求存了。

比如一直被譽為房企優等生的萬科，又一次被推上了風口浪尖。

近期有消息稱，萬科正與以保險公司為主的貸款機構商談非標債務延期。

這讓市場很是震驚，萬科這樣的房企，居然也撐不住了？

萬科從1月末以來，就開始加快處置自己旗下的優質資產，先是將深圳高新投6.16%股權出售給深投控，緊接著，萬科又將旗下最為優質的商業項目之一，上海七寶萬科廣場50%股權，以7折轉讓給領展……

曾經民營房企的標桿碧桂園，更是站在懸崖邊上了。

2月28日，碧桂園因一筆本金約16億港元的逾期債務，被債權人提出清盤呈請，使得碧桂園股價大跌，盤中一度跌逾13%。

為了償債，碧桂園最近也在瘋狂打包出售旗下的資產。

雖然碧桂園是大概率不會被真的清盤的，但是這一次碧桂園也算是被逼到墻角了。

第三個信號：

今年核心城市的首輪土拍，成色不高。

一般來說，開年第一場土拍都會搞得熱熱鬧鬧的，地方會拿出一些優質地塊，房企也會捧捧場，再不濟也會有城投兜底。

可這一次的劇本卻不太一樣了。

據克而瑞數據顯示，截至今年2月25日，全國300城經營性土地成交2194萬平方米，同比降幅超過50%，處于歷史低位水平。

就拿2月北京土拍的5宗地塊來說，只有2宗地塊觸及15%封頂線，其余地塊均零溢價或低溢價成交。

廣州1月的首輪土拍更尷尬，天河和白云兩宗地塊，居然慘遭流拍。

今年樓市的地獄難度開局，怕是很多人沒有想到的。

這一切的根源，都在于新房市場的低迷。

我將今年前兩個月一線城市的新房成交數據同去年做了一個對比，結果很明顯，今年的新房成交量全面下滑。

一線城市新房成交整體下跌35.69%。其中上海跌幅最大，前兩個月新房成交量同比去年下跌61.3%。

為什么新房市場會慘成這樣？

不是開年以來，很多開發商都發喜報，說去化很不錯嗎？不是很多數據都顯示中介的帶看量幾倍十幾倍的增長嗎？

首先，雖然新房市場整體低迷，但是也會有一些局部性的行情。

就拿深圳來說，像南山的超高層住宅綠景白石洲，節后首個新開盤的項目卓越九瓏，沙井的珈譽府……

這些項目都迎來了開門紅，只不過這些熱銷的新盤無一例外，都存在著極大的讓利。

比如綠景白石洲，周邊新盤均價15萬，它直接打出了一口價8字頭的優惠。

沙井的新盤打完折直接降到4字頭，要知道，周邊二手房價格都還在5.4萬/㎡。

還有郊區坪山的樓盤，把價格直接從4萬降到了2.5萬，甚至引發了老業主維權。

再說帶看量的增長，也很容易理解，都被二手房分流了。這已經是一個全國性的趨勢了。

據克而瑞統計，2023年全國30個重點城市的二手房總量出現明顯上升，達1.8億平方米，成交量同比上升了33%，創下了近年來的新高。

而在整體成交占比中，二手房的成交量占比已經達到53%，首次超過一手房。

一線城市中，新房和二手房的分化還要更加嚴重。

從今年前兩個月，四個一線城市的一二手成交數據可以明顯看出，二手房成交量往往超出新房好幾倍。

比如上海，2020年的時候，上海新房成交量能去到19萬，二手房成交量僅僅6.6萬，中間差了近3倍。

而到了去年，上海二手房成交量已經達到18萬，新房成交卻僅有7.5萬，主次瞬間顛倒。

今年前兩個月，上海二手房成交量和新房的差距，已經達到了4倍之多。

相比今年前兩個月新房成交的同比跌幅來看，二手房成交量相比去年同期整體跌幅不大，甚至像深圳還出現了明顯的上漲。

所以分流了新房市場的二手房，其實已經默默挑起了樓市復蘇的大梁。

二手房為何可以奪了新房的江山？

最主要的原因有兩點。

一是新房供應量大幅減少，而其中改善型住房的占比卻在增多，導致剛需向二手房轉移。

據諸葛找房數據顯示，今年1月全國重點15城批準上市面積為546.57萬㎡，環比下降38.8%，同比上升5.4%。

其中一線城市批準上市新房面積環比減少52.3%，同比減少8.1%。

整體數量減少也就算了，偏偏這兩年開發商全都把核心區和改善項目當做主戰場。

據中指數據顯示，今年1月全國30城成交面積段中，有21個城市120-144平面積段產品的成交套數出現明顯提升。

比如北京，今年1月90平以下的剛需產品成交量同比下降2.6%，占比為29.4%；而90-200平的改善住房，成交量同比增長了8.2%，占比達到61.1%。

不是剛需不想買新房，而是新房留給剛需的余地太少了，而失去了剛需的新房，成交量自然就少了依仗。

另一點則是，二手房的性價比，正在全面碾壓新房。

當下新房價格“破發”的現象實在是太常見了。

前不久，北京西三環的豪宅產品中海甲叁號院，新房價格12.5萬/㎡，但是隔壁剛收房不久的次新掛牌價11.5萬/㎡……

你要是購房者你怎么選？不是新房買不起，實在是次新更有性價比啊。

即便是新盤能夠做好價格管控，可還是無法抵擋周邊二手房業主賣房的決心。

就拿北京通州來說，在售的新盤基本都在6萬左右，但是周邊單價3-4萬的二手房比比皆是。

沒辦法，過去兩年各地二手房價格回調的實在是太充分了，打起價格戰新房完全沒法比啊。

更別說新房根本也不敢大規模打價格戰，前不久住建部在開會的時候才提到，要防止房地產大起大落。

畢竟新房市場可是關系到房企、土地、地方錢袋子等一系列要素的。

比市占率比不贏，拼價格也拼不過，更別說二手房還能保證現房交付，即買即住。

新房市場表示，真的好難……

可正因為新房市場牽扯的要素過多，所以才必須要救。

怎么救呢？

今天兩會的報告中，對于房地產的最新表述是：

加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

這里的重點在于“多樣化改善性住房需求”。

去年11月，住建部部長倪虹在答記者問時，就提出過：

過去的房地產市場是在解決‘有沒有’的時期，追求速度和數量的發展模式，而現在應該解決的是‘好不好’的問題

這兩種說法其實本質是一樣的，就是在為商品房找準定位，

未來保障房解決住的問題，二手房則主打剛改市場，而新房則會面向改善和豪宅。

也只有全面進軍高端市場，新房才有可能脫離當下的價格泥潭，真正做到拉升區域價值，實現板塊輪動。

而對于如何解決眼下的問題，則只能通過政策引導，讓新房市場緩慢出清，逐漸復蘇。

說白了就是，在穩住房價的情況下，去庫存，給房企融資。

最近住建部連續發聲：

• 加速地產白名單落地；
• 以人定房，以房定地、以房定錢，防止房地產市場大起大落；
• 以需定建，有力有效有序推進保障性住房建設。

這其中就直接關系到接下來新房市場的走向。

房地產白名單是為了給房企融資，讓出險的優質房企甩開包袱。

“以人定房，以房定地、以房定錢”的提出，則是為了控制新房庫存，穩住新房價格。

而保障房的加速建設，則是為了讓房地產雙軌制更快形成，讓有價值的房子可以漲價。

可以預見，后續在政策端的支援上，會越來越傾向于新房市場，給到房企更多的金融支持，給優質的核心區項目更大的定價權。

但是整個新房市場的拉升是一個較為緩慢的過程。

在這個過程中，很多郊區的剛需盤，甚至是核心區一些品質感不強的產品，還是會陷入價格戰的泥潭，甚至直接變成保障房。

不過核心城市靠近核心區的部分優質新盤，有很大概率會有淘筍打新的機會。