通過年初樓市看全年，地產(chǎn)回暖需要什么條件？

3月過半，地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入“小陽春”時間點，而隨著近期的地方地產(chǎn)政策的出臺，市場對房地產(chǎn)行業(yè)的回暖開始抱有期望。但從高頻數(shù)據(jù)來看，3月前二周累計成交量較2023年11月/12月/2024年1月同期分別-23.15%/-32.12%/-29.86%，17城二手房3月前二周累計成交量較2023年11月/12月/2024年1月同期分別-10.32%/-7.19%/2.05%。新房、二手房均低于去年四季度水平。

2023年以來，地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境持續(xù)展現(xiàn)出寬松趨勢，但即使在《政府工作報告》出爐，部分地區(qū)限購?fù)耆山壍恼叱雠_以后，地產(chǎn)行業(yè)的下行壓力仍在持續(xù)加大，房價探底過程仍未結(jié)束。

從當(dāng)前時間點出發(fā)，制約地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制是什么？而推動地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)回暖，又需要哪些必要條件？結(jié)合房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，本文將對此進(jìn)行淺析。

01

產(chǎn)業(yè)新邏輯尚需時間

談及地產(chǎn)行業(yè)，我們一般認(rèn)為房產(chǎn)具有雙重屬性，其一是商品屬性，其二則是投資屬性。時至今日，市場上將購置房產(chǎn)視作投資的觀點已經(jīng)相當(dāng)稀少了，一方面是“房住不炒”的政策基調(diào)奠定了政策不支持將炒房炒地作為經(jīng)濟(jì)主體，盡管當(dāng)前這一標(biāo)簽已經(jīng)從地產(chǎn)政策中撤去。而另一方面則是由于國內(nèi)的商品房具有一定“供過于求”的情況，以供需視角來說國內(nèi)地產(chǎn)的投資屬性并不太好。

從商品視角出發(fā)，地產(chǎn)業(yè)供過于求的情況同樣存在，但分布卻并不均衡。人口密集的一線城市房屋需求依舊緊張，而二、三線城市卻因為過往年份的過度開發(fā)而存在不少積累下來的存量樓盤空置。同時，無論是高線城市還是低線城市，其發(fā)展往往以產(chǎn)業(yè)區(qū)為中心，而距離中心區(qū)的遠(yuǎn)近則會顯著影響居民對住宅的偏好，形成另一種層面上的“供需不均”。

以北京為例，在2009年以后，北京每年的二手房成交套數(shù)均大于新房成交套數(shù)。在2023年時期這個差距甚至達(dá)到兩倍以上。究其原因，是因為北京的中心區(qū)在建設(shè)完成后，新房的增量只能依賴舊城改造，供應(yīng)量稀缺。單純就通勤時間，生活成本考慮，居民基本上只會在距離中心區(qū)一定距離內(nèi)的區(qū)域內(nèi)滿足居住需求，超出這個范圍的房產(chǎn)需求會大幅下降。這也是在本輪房產(chǎn)修復(fù)過程中，一線城市二手房交易顯著好于新房的原因。

想要在這樣的環(huán)境中尋找地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機會，那么“中心城區(qū)的舊城改造”是最能帶動地產(chǎn)銷售回暖的手段。在當(dāng)前背景下雖然舊城改造/城市更新的成本較高，但在滿足居民需求方面無疑是最好的選擇，后續(xù)或有相關(guān)政策來帶動相關(guān)的布局。

而另一方面來說，城市的交通發(fā)展是擴大住宅區(qū)商品價值的有效手段。交通越便捷，居民的單位出行成本越低，那么即使距離中心區(qū)較遠(yuǎn)的房產(chǎn)同樣能夠具有充足的吸引力。無論是城市高架快速路還是軌道交通，這類能夠大幅縮短通勤時間的建筑在過往都是提振房價的有效手段，只是當(dāng)前城市軌道交通審批趨嚴(yán)，高增速需特殊機遇。

值得一提的是，當(dāng)前市場中較為熱門的低空經(jīng)濟(jì)、空中的士概念同樣是有效縮通勤里程，擴大城市居住范圍的有效手段。若低空跨市區(qū)飛行技術(shù)成熟且成體系，對于提振距離中心區(qū)較遠(yuǎn)的房產(chǎn)來說會有不小的效果。只是這個概念在當(dāng)前距離真正的商業(yè)化可能還非常遠(yuǎn)，飛行器的續(xù)航、空中交通問題和成本問題都是尚待解決的難題。

02

進(jìn)一步刺激政策可期？

在筆者看來，能夠從產(chǎn)業(yè)邏輯上扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)頹勢目前都需要時間，需要基建/技術(shù)突破作為鋪墊。以國內(nèi)房產(chǎn)存量格局的背景下，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)只能以價換量，使價格進(jìn)入到合理區(qū)間后，居民才會重拾對房產(chǎn)這一“商品”的信心。

結(jié)合香港房地產(chǎn)“撤辣”后的情況，可以看出降低購房成本是能夠有效推動地產(chǎn)交易熱度的。通過取消針對炒房客、非永久居民和二套住房的額外印花稅（10%—20%），買家印花稅（7.5%）和新住宅印花稅（7.5%），香港一手房順利在3月上旬實現(xiàn)明顯增量。對于有購房剛需的用戶而言無疑是最好的催化劑。

結(jié)合香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗來看，在房價承壓階段，政策往往會進(jìn)入數(shù)年的放松周期，通過地產(chǎn)政策的連續(xù)調(diào)整刺激來推動房價周期轉(zhuǎn)向，并在房地產(chǎn)行業(yè)過熱時通過順周期的收緊政策限制，這是由于香港土地特征（可開發(fā)土地面積小，人口密集）而形成的政策習(xí)慣。諸如一線、準(zhǔn)一線城市的核心區(qū)域已經(jīng)和香港具有類似的特性，香港樓市放松的經(jīng)驗或許能夠成為一種參考。

對應(yīng)國內(nèi)政策而言，當(dāng)前國內(nèi)房產(chǎn)政策確實正在逐步走向?qū)捤蓞^(qū)間，但目前更多是類似降利率/降首付/松限購等非直接“降價”的政策，僅僅是對過往收緊政策的一種松綁行為，尚不能稱之為真正的刺激政策。若能通過政策給出高級別的低利率貸款，針對樓市的定向量寬等強效政策，或許能夠推動地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步回暖。

歸根結(jié)底，能夠支撐居民購房需求的核心還是在于收入預(yù)期和購房成本之間的平衡。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢推進(jìn)的過程中，提升居民收入需要循序漸進(jìn)，和經(jīng)濟(jì)增長同步進(jìn)行，內(nèi)外需的增長均不可缺，并非一朝一夕能夠達(dá)到。“價格戰(zhàn)”或許會是未來數(shù)年房地產(chǎn)的主要特征。

03

回顧過去20年，國內(nèi)各個行業(yè)所面臨的“危”與“機”似乎總逃不過產(chǎn)能過剩這一問題，新能源如此、鋼鐵如此、豬肉如此，房地產(chǎn)亦是如此。只是不動產(chǎn)相較于其他行業(yè)來說，產(chǎn)能去化總是更難一些。如今地產(chǎn)的供給側(cè)改革正在進(jìn)行時，其他一些過熱的行業(yè)，或許也應(yīng)該思考一下有關(guān)產(chǎn)能與需求的平衡問題。

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