濟南鳳凰路高架最全分析！影響房價的從來不是高架橋……

能讓大半個濟南都討論得熱火朝天的，也就鳳凰路高架了。

2024年3月18日，鳳凰路高架終于傳來落地的消息，濟南市城鄉交通運輸局發布《鳳凰黃河大橋南延工程社穩分析信息公示》。

先看規劃：

鳳凰黃河大橋南延工程全長約25.8公里，以荷花路為界分為南北兩段。南段工程全長約16.3公里，以鳳凰黃河大橋荷花路交叉口為起點，沿現狀鳳凰（北）路以高架形式敷設，至博學路北落地，與既有鳳凰路隧道銜接；北段工程全長約9.5公里，以鳳凰黃河大橋荷花路交叉口為起點，沿規劃荷花路快速路線位向東以高架形式敷設，跨越機場高速后接地面道路。項目建設計劃工期33個月。全線高架采用雙向6車道規模，標準段橋寬25.7米，設計速度80公里/小時。全線共修建5座互通立交，設置11對出入口。

不得不說，這次的鳳凰路高架規劃，給人的感覺很震撼。

第一個震撼，是濟南闊氣了，有前瞻性了。很多人都說沒想到濟南能搞出這么長的一條高架線路。

去年網上流傳過鳳凰路快速化改造項目的截圖，全長16.3公里，誰也沒想到濟南還能玩場更大的：從二環南高架往北一直到遙墻機場，全長約25.8公里。

濟南的第一座城市高架——順河高架路，長10.2公里。東西向高架路，北園高架橋全長17.15公里。鳳凰路高架一出手，直接相當于順河高架+北園高架的長度，更是向北直通機場，這一點超乎很多人的意料。

不愧是剛升級成濟南都市圈的省會城市，現在搞基建的底氣和實力早已雄厚無比，城市的格局終于打開。

第二個震撼，是濟南的野心。

鳳凰路高架的緣起，是這些年濟南東強戰略下，東部的辦公樓、居住區越來越多，人口越來越多，鳳凰路作為濟南東部南北主干道，承擔了巨大的交通量。

鳳凰路經十路這個濟南黃金十字路口，同樣是負荷較大的交通樞紐。漢峪金谷A、B、C、D、E五個區，以及長嶺高科片區就圍繞在路口四周。

據報道，目前僅漢峪金谷A區已引入大型金融機構及總部企業40余家，科技金融機構200余家，高新技術企業500余家，辦公人群超過30萬人。

僅僅A區，早晚高峰通勤已經是經十路鳳凰路路口不能承受之痛。以后其他幾個區全部投入使用，將有更多的人口。如果不抓緊建好鳳凰路高架，疏導交通，等到漢峪金谷再多一些高樓，交通的痼疾更難疏解。

所以，鳳凰路高架可謂迫在眉睫。但從規劃來看，濟南要盤活的是濟南東城發展、濟南都市圈交通基礎這一整盤棋。

1，區域的路網優化了，鳳凰路的交通壓力大大緩解，成為濟南南北交通大動脈。

2，去新東站、遙墻機場兩大交通樞紐更便捷了，加上正在推進的濟南都市圈發展戰略，正是“要想富 先修路”的典型代表。

3，濟南東城的崛起能再進一步了。王舍人片區、起步區與長嶺高科片區、漢峪片區的距離再一次拉近。

有了鳳凰路高架橋，濟南東的含金量再一次升級蛻變。

這一條高架路，可能是濟南的又一條黃金走廊。

大家對于高架的討論熱烈，除了對城市的提升，還有對樓市的影響。

鳳凰路從南到北聚集不少樓盤，尤其從漢峪片區到長嶺山片區，一路上豪宅密布，有瓊華九璋、和光山語、金茂府、銀豐玖璽城。尤其是銀豐玖璽城最近比較火爆，在濟南當下的改善市場一枝獨秀，3萬+/㎡的房子賣得如火如荼；銀豐玖璽城七期產品一公示，就引起市場狂熱浪潮，很多人預言要帶領長嶺山攀上4萬+/㎡的高峰。

而鳳凰路高架出現以后，會影響這些新房的行情，二手房的房價嗎？沿線有房子的討論，沒房子的也在討論，甚至還有人說站著說話不腰疼。

大家對高架影響房價的刻板印象，來自濟南十幾年前建設的順河高架、北園高架。那時的高架是開敞的，只有部分路段設置聲屏障，臨近高架的二手房受噪聲影響賣不上價是普遍現象。

這一次，高架建在了豪宅旁，又會帶來怎樣的結果？

從規劃中可以看出，濟南在建高架之前，已經考慮到市民對于高架橋噪聲擾民的意見，在技術手段盡可能將噪聲影響降到最低：

項目建設通過采用降噪路面、降噪伸縮縫、降噪支座，部分路段設置聲屏障或全封閉聲屏障等措施控制噪聲

甚至考慮得更為周全，連灰塵控制、道路美化、減輕對現狀交通影響都在考慮范圍內。

通過定期路面養護、清掃、灑水等措施減少揚塵，通過實施道路兩側景觀整治、綠化美化等，切實提升沿線景觀品質；施工期間結合周邊路網情況，分階段進行交通導改，并采用預制拼裝等技術，最大限度減輕對現狀道路交通的影響。

這些技術不是空口承諾，而是已經有成功案例在先。

2022年7月，黃東聯絡線全封閉聲屏障施工完成，聲屏障采用外覆式吸聲結構，使用雙層50毫米吸音棉，外加一層隔音板，具有降噪系數高、隔音效果好的特點。平均降噪10-20分貝，為附近的居民提供一個舒適、安靜的環境。

黃東聯絡線全封閉式聲屏障，圖片源自網絡

不止在濟南，全封閉式聲屏障高架項目已經在蘇州、上海等地多次使用，是不少城市建設環境友好型城市快速路高架的上佳之選。

全封閉式聲屏障高架項目，采用整體吊裝，金屬板內部使用新型多孔泡沫陶瓷填充，能夠有效降低高架行車噪音；橋梁降噪伸縮縫的施工，并在橋面鋪裝降噪瀝青，實現減震降噪。

蘇州江陵路高架全封閉式聲屏障，圖片源自網絡

在這樣的先進技術下，再加上兩側那么多的城市居民的民意，估計鳳凰路高架的建設會更高標準，噪音影響會被降到最低。

如此以來，高架帶來的，或許更突出的是交通便捷優勢，而非噪音，對鳳凰路沿線的房子并非壞事。

當濟南對于鳳凰路高架討論的熱火朝天時，北京、上海、杭州的豪宅購買者早已對高架見怪不怪。

國際化大都市的案例一再告訴我們，高架、地鐵、隧道，從來都是城市化的標志。一座城市越發達，高架和快速路就越多，路網越密集。高架越密集，往往意味著區域越繁榮。繁華的城市與便捷的交通，是房價上漲的基礎條件。這在上海、杭州的豪宅市場里早有印證。

在北京、上海這樣土地供應緊缺的城市里，豪宅購買者看重的從來不是距離高架多少米，而是夠不夠稀缺。稀缺，才是豪宅穿越周期的根本。

我們看幾個高架旁的例子:

上海，凱德茂名公館，距離延安路高架73m，是上海十大豪宅之一，單價26萬/平，總價3000萬起。

上海，匯元璽，距離內環高架路100m，是上海2023年下半年難得的觸發積分的新盤，單價13.4萬/平，認購率高達264%。

杭州，明月朗園，距離秋石高架40m，超7萬/平的限價，照樣引來9000多組的實際報名。

杭州，武林府，距離上塘高架路約29米，杭州豪宅代表之一，成交均價6萬/平，最高成交價8萬/平。

杭州，錢江御府，距離秋石高架38m，位于南星橋豪宅聚集地，掛牌均價7萬/平， 最高成交價10萬/平。

正如杭州高架旁豪宅萬人爭搶，在土地稀缺、豪宅品質、產業支撐、交通便捷面前，高架的影響力正在急速縮小，已不再是購房者心中的痛點。

為什么上海杭州的豪宅購買者能無視近在咫尺的高架，說白了，面對核心地段的稀缺豪宅，高架的心理陰影就顯得不重要了。

畢竟城市最稀缺的永遠是核心地段的土地資源，產品力和稀缺性才是影響房價的第一要素，而不是高架。

就像這次討論最多的銀豐玖璽城，目前在售的6期是距離高架最近的地塊，但6期作為片區最低密的地塊，有著強大的產品力，這也是廣受購房者認可的根本。再加上長嶺山片區越賣越少的稀缺，所以近來市場也變得分外火爆。難道因為有些樓座臨近高架就會抹殺它的價值？不是應該有了便捷交通變得更好嗎？

其實，隨著高架帶來的更加便利的交通，鳳凰路沿線的價值只會越來越凸顯，城市發展也會越來越好。城市好，房子才會更值錢！

北京、上海、杭州等城市，都一再說明了這一點。