五四北下架，寧化舊改，福州樓市怎么看？

今天來聊聊近期樓市的話題，主要就兩個點，一個是土拍，一個是東區榕博新校。

2024年的第一場土拍，發布補充公告：宗地2024-03號（住）、宗地2024-09號（住）、宗地2024-10號（住）取消出讓。

三幅地塊，一幅位于金山北，兩幅位于五四北羅漢山地鐵站周邊，地塊樓面價分別：1.5W，1.1W，1.1W。

對于五四北的兩幅地塊，上一場土拍已經上架過，當時也是臨時下架。

當時整個西園舊改上架，最終多幅地塊取消：宗地2023-55號、56號、58號、60號、61號、62號、63號、67號、68號、69號。

分析：五四北的兩幅地鐵口純商，樓面價1W出頭，都無人認領，而且還是連續兩次下架。

從群友的分享來看，兩幅地塊背靠羅漢山，周邊存在廟宇，除此之外，山的另一頭是羅漢山陵園。

關于陵園房，這幾年也有不少相關案例，比如五四北站坂周邊，當初天空之城、金地·五四領峯，可以遠看到蓮花峰萬壽園，除此之外更類似的還有融僑悅江南的妙峰山陵園。

對于兩幅地塊，從實際感觀而言，可能并沒有那么直接，不管實際影響如何，最少說明一點，目前五四北地鐵邊的純商，吸引力并不高。

至于金山北的地塊，主打是二線景觀，樓面價1.5W并不低，最終取消，預計也是無人認領。

從最近的土拍可以發現，為了防止大面積流拍，在土拍前都會下架沒人要的地塊。

換言之，剩余地塊可能都有潛在買家。

這一次最受關注的就是金山南的高宅地塊，一次性全部上架，純商218畝，安商37畝。

這樣大體量的供應，樓面價1W出頭，最終是國企兜底，還是有外來房企入場，會是一大熱點。

不管最終如何，金山短期內會面臨大量新盤供應，屆時的樓市也面臨巨大壓力。

此時對比五四北和金山的土拍情況，不知道無人要是好還是壞？

對于這次補充公告，從當時瞎猜的情況來看，還是存在被打臉。

當時感覺非核心地塊，基本55開流拍或者兜底。

最終高宅居然沒有下架，那就再瞎猜下去，高宅地塊大面積被國企兜底拿下。

榕博新校

當初規劃的潭橋小學，最終由榕博小學負責辦學，掛牌福州市晉安榕博小學（東區），于2024年秋季開辦。

招生范圍劃分方案：景湖新苑、榕發觀湖郡、榕發譽湖郡、保利和光塵樾、建發養云公館、建發璟云公館。

要求提前落戶3年，片內生對口晉三中。

分析：這所新校當初以為是獨立的九年一貫制學校，不過建成后，就已經掛牌榕博小學，官宣后也正式納入榕博集團。

這幾年，榕博集團在東區可以說和新盤做出密切聯系，除了核心校外，還有多所成員校：

福州市晉安湖學校（原紅光小學）：劃片保利云上、建發美的君蘭和鳴。
鼓山中心小學（榕博成員校）：劃片晉安湖叁號院。

這一次的新校，相比于這些成員校，明顯關聯更密切。

從這種配置來看，很容易聯想就是前2年的金閩小學，最終被金山小學，規劃成金閩校區，一起對口金山中學。

由于金山小學被限制提前3年，最終金閩也同樣保留這個規則。

這一次的榕博東區校區，基本原樣照搬，唯一的不同點在于，晉三中還有一所對口小學，即鶴林小。

相比目前晉三中的數據表現，可能當時規劃獨立九年一貫制，預期會更高。

畢竟這所新校的劃片，基本都是周邊近年的新盤，除了景湖是純安置房外，剩下樓盤房價都不低。

不管如何，榕博小+晉三中，已經是目前東區最頭部的學區配置。

只不過提前三年的限制，對于周邊樓盤到底是利好還是利空。

個人感受從自住的角度，肯定還是偏利好，至于是投資難說。

除此之外，這里面唯一的新盤，就是譽湖郡，相當于又一次新盤提前劃片。

換言之，目前化工路以南的攬湖郡、天琴湖，基本跟這所新校無緣，大概率劃片鼓山中心小學。

至于這樣的操作后，能否給新盤帶來不一樣的銷量，值得關注。

相比于以前，新盤不給劃片，這幾年新盤提前劃片的案例可以說越來越多，除了上述的云上、君蘭和鳴、叁號院等，還有魯能公館三期等。

可以說面臨樓市低迷后，不管是外來房企，還是本土國企，也都在想辦法來提高樓盤預期，輔助銷量。

學區話題

1、即近年多所學校被限制提前3年落戶，從最早的金山小學一所，最近短時間覆蓋到：象峰小學、榕博小學、國貨路小學、三附小、湖濱小、錢塘小、溫泉小。

這些學校的情況基本都比較一致，生源過多，學校無法承受，至于后續是否還有其他學校，也不好說，雖然新生人口在減少，但是要反饋的小學還需要一定時間。

有意向的購房者，可以關注學校的生源情況，只要不是班級人數過多，預計都不會被限制。

2、今年的定向生比例，會達到多少？

按規劃2025年達到70%，去年才55%，今年注定還會再提高比例，定向生的持續走高，也再逐步打破頭部學區的壟斷。

3、私立鎖區搖號，頭部的華倫，位于臺江和晉安，這兩個片區，也就這兩所是選擇，當沒了鼓樓的核心生源后，私立最終的排名是否會被打亂。

從片區人數，以及私立招生數來看，晉安區面臨較大利空，臺江區第二，最大利好反而是鼓樓+倉山。

4、江南水都小學金城灣校區，這所給超級大盤配建的新校，將揭開對口初中，從目前周邊情況來看，沒有其他選擇，對口桔四，唯一的關注點，是過渡還是正式對口，個人感受大概率過渡桔四，跟倉六小一樣。

核心區舊改

近期寧化新村舊改，群友討論較多，還發來了調查表，雖然去年出現河南新村周邊，部分小區抵制舊改的情況，但是從大部分情況來看，即便目前拆遷紅利不大，但是不少人還是更傾向舊改。

寧化新村位于西二環沿線，周邊部分小地塊前幾年也已經舊改，供應了部分安商房。

去年上海西的上市，帶來較好的銷售表現，加上鼓樓核心舊改，拍出了較好的樓面價。

一系列的表現，讓低迷的土地財政有了更明顯的方向。

對于寧化新村，面積達到200畝左右，周邊還有傳言多次的鳳凰新村，同樣是巨型舊改地塊。

假如這兩幅地塊，能在今年都啟動舊改，屆時整個周邊的樓市會很熱鬧，最終會給出多少定價。

以及去年上市的上海西兩大新盤，是否會面臨短時間的背刺。

盤點總結

今年樓市相比于去年初，數據并不理想，對于樓市的預期，最大的看點一直都是土拍。

這幾天，部分城市拍出高價地塊，至于福州會有什么樣的表現，周末就能見分曉。

如果依然是大面積兜底，很明顯后續的預期也比較明朗。

一旦樓市沒有好轉，部分區域的大面積舊改，一次性供應天量房源，對于周邊樓市都是相當致命。

相比于去年的四大金剛，今年東區的三遠、后續的高宅，以及鼓臺部分核心舊改，都是很大的看點。

樓市遇冷，只會做到雨露均沾。