洛陽樓市年初展望：向左還是向右？

1、近期國內(nèi)樓市形勢

人間四月天，又是一年盛花日、鶯飛草長待開時。這個春天，樓市料峭：地產(chǎn)好榜樣，帶頭大哥萬科深陷暴雷風(fēng)波，幾年前，上一輪樓市低谷，萬科喊出“活下去”，率先挖了個大坑，令同行摸不著頭腦，先后跌入深谷，有說那一輪是萬科“無病呻吟”先吆喝著“活下去”的；這一次萬科沒有吆喝，但市場都認(rèn)為萬科還能活下去嗎？壯士斷腕、變賣家產(chǎn)，加上背后國資金主跳到前臺力挺。

萬里長城永不倒，萬科也不會倒。根紅苗正，革命接班人不容倒下。家財萬貫，有的是資產(chǎn)，哪怕是一寸土地都沒了，還有那么多近兩年各地國資平臺“自摸”摘下的大片“良田”需求聯(lián)合開發(fā)，土地款都不用先出，萬科回到“屌絲”時代，也無所畏懼，豈不樂哉。

元旦新年前后，一線城市紛紛解綁限購政策，深圳、杭州、上海、北京通州等地，先后局部、全部取消限購區(qū)域，尤其是針對二手房，行貨走可以隨便買，不要任何條件、任何地域的購房者，“杭州歡迎你”！一時間，各地新房銷售萎靡，普遍同比下降50%+（前兩個月碧桂園銷售121億、萬科573億），二手房爆震，很多城市都超過新房成交量。新房價格繼續(xù)跳水，唯有西安個別城市上漲，不知借了什么“洪荒之力”，匪夷所思，有說還是放開限購政策后來自周邊山西、河南等高考學(xué)子家庭“蜂擁而至”。網(wǎng)紅一哥董宇輝在一次直播中說過：當(dāng)年他同宿舍的河南考生，比他高一百多分，他才覺得平衡了許多，之前一直抬不起頭，覺得應(yīng)該能上更高排名的大學(xué)。

3月15日，一二線地產(chǎn)商愛恨交加的“吸血鬼”——北京貝殼，殺入京都拍地陣營，正式進軍地產(chǎn)開發(fā)，“眾人皆醉我獨醒，留得江山待后生”，各地產(chǎn)大佬全線潰敗之時，萬億銷售的地產(chǎn)中介龍頭老大貝殼，來一統(tǒng)江山，計劃到2029年，地產(chǎn)開發(fā)銷售過千億。只要有足夠的開發(fā)用地，這目標(biāo)應(yīng)該是低了點。資金糧餉充足、客戶百萬，有何懼哉！近年貝殼又殺入家裝、房屋租賃市場，旗下四駕馬車齊頭并進：二手房經(jīng)紀(jì)、新房交易、房地產(chǎn)開發(fā)、家裝。

2、洛陽市場形勢

今年前兩個月，市區(qū)無住宅用地成交，孟津有127畝土地摘牌。在1-2月洛陽商品房面積銷冠澗西區(qū)正商城據(jù)悉推出6000元+/平米的低價誘惑，該樓盤高點時賣8500元/平米；榜眼中成九都城均價10000元/平米的價格，并沒有降多少，憑借萬達(dá)商圈的絕佳位置，工程正常推進，實屬不易；綠都雙煞，洛龍區(qū)西板塊，探花鳳啟開元，第四名河風(fēng)雅敘，優(yōu)惠到比鳳啟開元還低500，8100元/平米，河風(fēng)雅敘開盤價過萬，一直比鳳起開元高千元，逆勢下降到位才能有生存，當(dāng)然不能有暴雷緋聞，比如道北曾是高品質(zhì)開盤的某樓盤，過萬的開盤價，如今不到8000元/平米，也難有銷售。

來源：中指研究院

保利堂悅，一直特惠營銷，八千出頭的均價，比開盤價9500元/平米優(yōu)惠了不少，周邊針對專業(yè)市場固定小業(yè)主，精準(zhǔn)打擊，銷售一直基本在前五陣營；

建業(yè)暴了，而排在銷售金額榜第二、面積榜第六位的建業(yè)中弘城，一直銷售不錯，排名靠前。百萬大盤的積淀、社區(qū)商業(yè)配套自成一體，價值地主方中弘地產(chǎn)，本土地產(chǎn)三強，無暴雷緋聞。

來源：中指研究院

近期洛陽二手房交易活躍，貝殼發(fā)布旗下門店每日成交在三四十套，主要集中在城市核心區(qū)范圍的次新樓盤，成交價比兩年前高點時下降了2000元+/平米。五六千就能買上城市中心的老小區(qū)，如凱旋路市府家屬院等核心地段，有繁華商業(yè)、有學(xué)區(qū)、有暖氣，實在是誘惑滿滿。作為孩子上學(xué)過度房，是上佳選擇。以后也不愁虧本轉(zhuǎn)賣，目前已經(jīng)降到冰點的房價。要啥遙遠(yuǎn)的伊濱，要啥道北鋼鐵森林城市！

3、發(fā)展形勢預(yù)測

國內(nèi)市場：一線城市放開，并沒有引起太大波瀾，京、滬全面放開才是最后一根救命稻草，可能拉動全局，至今還沒有消息。倒是香港樓市放開限購引發(fā)國內(nèi)富豪去“搶購”，主要原因是香港的租售比合理，租金基本能抵扣按揭，國內(nèi)一二線城市基本達(dá)不到。均價30萬+/平米的房價，又篩走一批高凈值家庭。國內(nèi)京、滬核心區(qū)房產(chǎn)有價值，其他基本都不是全國性的需求，你不打開限購、香港搶了先機。據(jù)悉投資香港房產(chǎn)，一為保值增值，二為孩子高考提供便利，相當(dāng)于北京海淀學(xué)區(qū)房，吸引力大大的。

洛陽市場：一線城市集體放開限購，二三線城市基本沒有了投資、保值價值，之前樓市火熱的幾年，一半以上的購房客戶是為保值增值，一線城市限購不讓買。如今投資買一線不香嗎？買西安、武漢等城市還能為孩子高考爭取100-150分優(yōu)惠，這是巨大的誘惑。那邊萬把塊的房價也多了是，又不是用來住的。未來怎么也比三線洛陽保值增值要好些。

投資、保值的客戶沒了，洛陽就剩下剛需和改善需求。剛需客戶會逐年減少，考上外地大學(xué)的學(xué)子，畢業(yè)回洛就業(yè)比例會越來越少，購房需求自然少；本地改善客戶是未來的購房主力，20年前的老房子住戶還不少，如果城中村開發(fā)不重啟，也沒有核心位置新房地塊提供，只能購買二手房近10年交付的樓盤。

三月全國兩會后，確定住房發(fā)展方向：加大保障房供給，放開商品房高端需求，即放開別墅類產(chǎn)品規(guī)劃審批限制，聯(lián)排、獨棟是歐美居住產(chǎn)品發(fā)展的終極產(chǎn)品，未來城郊會提供諸多低密度產(chǎn)品，多層洋房、聯(lián)排、雙拼、獨棟，滿足高端改善客戶的多樣化需求。

洛陽可供低密度產(chǎn)品的核心區(qū)域

高鐵站以南至龍門：地產(chǎn)用地開發(fā)剛剛開始，城市向南擴張也需要城中村拆遷、更新改造，會騰挪出大片房地產(chǎn)開發(fā)用地。此片區(qū)臨近5A級世界文化遺產(chǎn)保護景區(qū)龍門，限高一般控制在24米以內(nèi)，只能做低密度居住產(chǎn)品。山景別墅、伊河畔洋房會吸引改善客戶的目光。

龍門地鐵2號線已經(jīng)通了幾年，就差片區(qū)大商業(yè)進駐，政府可以引進類似麥德龍、宜家之類有影響力的大商業(yè)提前進駐，這類輻射全城的業(yè)態(tài)大商業(yè)適合在那個區(qū)域落地，不愁改善客戶不來。

伊濱區(qū)：未來是否適合低密度改善樓盤的開發(fā)，取決于地鐵是否能通達(dá)，沒有地鐵，一切都是枉然，不在片區(qū)工作，實在是不方便每日來往主城區(qū)，洛陽不是一線城市的框架，房價相差也不多。

洛龍區(qū)豐李片區(qū)：董大媽占據(jù)的1.2萬畝格力產(chǎn)業(yè)園沒多大動靜，這片區(qū)未來適合發(fā)展低密度住宅區(qū)。有洛河、甘泉河公園天然高端居住區(qū)環(huán)境加持，也是缺一條地鐵線。其實一條地上輕軌即可解決，投資不大，北京北五環(huán)外13號地鐵線，東南到亦莊高科技總部區(qū)的7號地鐵線，大都是地上輕軌規(guī)建設(shè)。

對于洛河以北的澗西、高新區(qū)客戶改善需求，有一定的吸引力，另外可以吸引宜陽與市區(qū)工作、生意有關(guān)聯(lián)的客戶。

道北邙嶺大道以北片區(qū)：市區(qū)北上，孟津下山，此片區(qū)大量“良田待開發(fā)”，由于地勢坡度大，邙嶺大道以北片區(qū)定位專業(yè)市場區(qū)域，這個片區(qū)低密度產(chǎn)品只能吸引周邊專業(yè)市場小業(yè)主改善居住，還有孟津“下山”剛改客群，居住品質(zhì)不會高，不具備全城嚴(yán)選。

白馬寺南片區(qū)：連接偃師必經(jīng)之地，一馬平川，有洛河濱河公園加持，是個不錯的低密度居住產(chǎn)品開發(fā)區(qū)域，但市區(qū)老城區(qū)以西客戶，素來不來瀍河區(qū)購房，所以這個片區(qū)也只能滿足城東客戶的改善需求。

4、洛陽樓市投資改善應(yīng)對

洛陽樓市下一步發(fā)展走向預(yù)計會是：低價盤整、投資跑路、剛改待盤。房價在現(xiàn)有特惠價位拉升不大，多套房該拋的伺機而動，到一線城市去投資；剛改的有合適的新房、二手房區(qū)域，果斷下手，再降的可能性不大，房價拉低的幅度，已經(jīng)遮不住腚了，該出手時就出手吧！

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