保利2023年年報：行業新周期，現金為王

自2021年下半年開始的這一輪調整，出清程度之猛烈，幾乎超出所有人預料。

哪怕是邁入2024年，調整也尚未看到結束的跡象：

1、一季度，百強房企銷售額同比下降47%；

2、幾乎所有龍頭房企的股價都創了新低；

3、即便行業內那些曾經的大“船”，也被吹得搖搖晃晃。

可歷史告訴我們，悲觀者雖然正確，但樂觀者才有未來。

至少，最壞的日子差不多過去了。而最后留下來的，大概率還是那些既有戰略前瞻預判，又兼具底線思維的房企，比如保利發展。

01

穩健與進取，一個都不少

如何判斷一家企業的戰略是否正確？關鍵是看其在行業調整階段時的穩定性和持續性。

就這一點而言，保利的表現堪稱優秀。

結合保利剛發布的2023年年報，我們來看幾組數據。

1、銷售規模行業第一。

2023年，保利發展實現了全口徑銷售額4222億元，市場排名升至行業第一，是行業唯一一家過4000億的房企。

保利的這個第一，比排名第二的萬科多了近500億，比排名第三的中海多了近1150億，領先不止一個身位。

按權益金額算，保利也以3057.1億排名第一。

可能有人會說，在地產行業，規模不是萬能的；但我想說的是，沒有規模也是萬萬不能的。

區別在于，有的企業，是為了規模而規模；而有的則是，穩健發展到了一定的規模。

有興趣的可以看看下面三張圖：

如圖所示，過去三年，TOP10 陣營幾乎每年都在變換，但保利發展卻一步步向前，直到行業第一名。

其實吧，保利的第一，一是企業自身的發展，二是行業的優勝劣汰。

與以往座次的頻繁更迭不同，保利的這個第一，說服力還是蠻強的。

2、銷售質量大概率也是行業第一。

如果說銷售規模4222億講的是絕對“量”的維度，那保利在核心一、二線城市的銷售占比，則很好地體現了“質”的優秀。

數據顯示，保利發展珠三角、長三角的銷售貢獻分別超1100億元和1400億元，兩者合計貢獻撐起了保利4222億銷售額的半邊天。

其中，廣佛合計超800億元、上海超500億元，也就是說，單是廣佛、上海的銷售體量，就是一個千億房企的規模，城市深耕效果顯著。

都說地產新周期中，得核心城市者得天下。而實際上，保利已經擁有了“天下”。

3、權益購地金額領先：依舊是千億規模。

整個2023年，保利發展依然在核心城市加碼。

據統計，2023年全年，保利有5個月的單月權益購地金額超過100億元，全年權益購地金額達約1359億元，相較2022年的1082億元，增加了277億元。

其中，保利發展在38個核心城市的拓展金額占比高達99%。

按全口徑拿地金額計算，其土地投資強度從2022年的30%提升至了2023年的39%。

而大手筆加倉的背后，是保利對市場機會的判斷：繼續看好新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會，聚焦城市產業、人口支撐較強的區域市場，集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群。

02

行業新周期，重構護城河

我們常說，業績報表是后視鏡，既可以審視企業階段性的經營成果，也同樣是市場得以了解企業經營策略變化的窗口。

年報顯示，公司2023年度實現營收規模3468億元，同比增長23%；歸母凈利潤120.67億元，同比下滑34%。

營收實現兩位數增長，利潤卻有一定的下滑，很多人可能充滿疑惑。

但細看財報，你會發現，這背后的核心原因是保利采取了極致慎重的財務策略。

據保利年報表述，2023年公司凈利潤同比下滑的原因有二：

1）項目結轉毛利率的降低；

2）公司針對當前市場情況擬對部分項目計提的資產減值準備。

對于第一點，不用太多討論，毛利率下滑是事實，也是行業普遍現象。無論央企巨頭，還是優質民企，沒有一個例外。

對于第二點，也好理解。

用大白話說就是：行情好的時候，手里的有些貨，原本可以賣100元，現在只值80元了，這20元就得減值，這也是全行業都面臨的問題。

不同在于，有些企業采取了穩健的財務策略，一次性的從利潤里扣掉這些減值，進而導致利潤總額的下降；而有些企業就還是按照100塊錢的原值算利潤。

保利之所以如此大規模的計提減值，原因無非也是兩個：

一是實力夠強，有能力減；

二是定力夠足，有意愿減。

在保利看來，當下的利潤雖然重要，但長遠的安全和穩健更重要。

實際上，對保利來說，

安全第一的理念，不僅體現在大額計提上，也體現在了龐大的現金儲備上。

年報顯示，2023年，保利的現金儲備再創新高，達到了1480億元。

1480億元的現金儲備是什么概念？

截至4月22日收盤，各大地產巨頭的市值（人民幣）如下：

華潤置地：1575億

中海地產：1181億

招商蛇口：705.8億

萬科：798.2億

龍湖：577億

理論上，保利當下的現金儲備可以直接買下：

0.94個華潤置地

1.3個中海地產

1.85個萬科

2個招商蛇口

2.6個龍湖

現金為王，幾乎是當下所有人的共識。

自2021年下半年以來，民營房企接連爆雷，防線不斷潰敗。

而引爆這顆雷的引線，就是現金流出了問題。

1、行業下行周期，現金大于一切。

在這一次史無前例的周期性調整中，很多企業暴雷，最直接的原因就是：現金沒了。

2、利潤換不來安全，但現金可以。

江湖上有這么一句話：沒有現金流的利潤都是耍流氓。

有些報表上看似利潤豐厚的企業，卻因一筆幾千萬的利息無法支付而暴雷。

3、利潤反映的是企業的過去，現金卻代表著企業的當下及未來。

現在的房企，大致可以分為兩類：

為了活著；

為了更好地活著。

沒有現金儲備，或者現金儲備不夠多的，活著是唯一的目標；

而擁有充足現金儲備的房企，既能保證企業當下的安全，也護航企業長遠的發展。

當然了，龐大的現金儲備之外，保利的很多細分財務指標，也是出類拔萃的：

1）資金回籠率：全年回籠率102%，其中當年回籠率78.3%；

2）負債結構：期末公司資產負債率76.55%、扣預收資產負債率67.14%、凈負債率61.20%，分別較期初下降1.56、1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28；

3）融資成本：新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。

4）經營現金流：139億，連續6年為正。

03

出清后才是出路，等待黎明

就像羅馬不是一天建成，保利如今的優秀也非一日之功。

這其中，很重要的一點是，保利是行業中為數不多的擁有頂級戰略能力的房企。

比如，2018年，當絕大多數房企還在追逐規模時，保利地產就更名為保利發展，就開始從“住宅+”模式向“不動產開發+運營”模式的升維。

再比如，2022年，保利董事長劉平指出房地產的運行邏輯已經發生改變，總體呈現“五化”趨勢：

1）去金融化：企業端要求房企保持適度杠桿，不能過度借貸；消費端也不能把房子作為金融產品，而要回歸居住本質。

2）制造業化：土地紅利不再，必須用制造業思維和精益管理的理念，不斷提升效益。

3）極致專業化：產品和服務都要做到最好。

4）功能民生化：民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要廣泛參與到保障房、社區建設、基層治理當中，發揮責任擔當。

5）競爭格局加劇分化：信用和專業能力將成為最核心的競爭力，強者恒強，行業門檻也會越來越高。

而保利做出判斷的大背景，是行業的底層邏輯正在發生深刻的變化。

劉平判斷，兩大時代正在來臨：

1）行業正由規模擴張轉向高質量發展的“品質時代”。

2）基于不動產空間之上，以服務為鏈接、多元業態有機融合的，能夠生生不息、不斷進化的“不動產生態時代”也在來臨。

也正是基于上述背景，保利近幾年的整體部署非常清晰：

1、調倉，為了更好地城市布局。

2023年，保利布局的38個核心城市的銷售占比為88%，市占率達6.8%，同比提升0.7個百分點；市占率超過10%的城市共27個。

在市場格局高度分化的下半場，高能級市場的高占比，極大地增強了保利發展的業績穩定性和市場安全墊。

高能級城市的銷售貢獻持續凸顯，在長三角銷售金額超過1400億元，粵港澳大灣區超過1100億。

這背后都得益于保利前瞻性的逆周期布局和城市深耕策略。

2、升級，用產品力全面迎戰品質時代。

我們說了，當下樓市的主要矛盾正在從“有和無”的問題變成“好和壞”的問題。購房者對房子品質的要求會越來越高，“既要又要還要”。

按照保利的話說就是：改善主導、品質為王。

這其中，2023年上半年開售的廣州保利天瑞最具代表性。

作為保利天字系新中式開山之作，保利天瑞在極短的時間內成為了一個現象級的豪宅IP。

1）打破保利體系內單盤銷量紀錄。半年時間，項目銷售業績已超80億；按照網簽金額算，是廣州第一，粵港澳大灣區前二。

2）在2023-2024年中國十佳豪宅項目評比中，保利天瑞成為廣州唯一上榜的項目。

天瑞為何能成功？

一句話總結就是，它做到了把極致稀缺的地段、資源與產品，聚合為一座城市只占1%的頭部資產。

廣州保利天瑞之外，今年即將入市的上海世博天悅也是這樣一個現象級項目。

上海人說，世博天悅是上海碩果僅存的一線濱江豪宅。

項目位于浦東的世博濱江，地處前灘北側，與徐匯濱江隔江相望。

4月18日，項目正式開啟認購，推出291套建面約170-400㎡房源，均價16.8萬/㎡，據說認籌數據非常不錯。

上海的頂級圈層為何追捧世博天悅，原因還是一個，項目擁有稀缺的“超級景觀資源+超級核心地段+超級產品”，是世界級的稀缺資產。

3、優化，用系統和生態思維全面發展。

在2023年發布的《保利2022-2023年房地產行業白皮書》中，保利發展首次對外提出“品質時代”概念，提出商品房開發將由“峰值時代”向“品質時代”過渡，品質居住需求的供需矛盾，將帶來巨大的結構性機會。

為此，保利發展響應“品質時代”的發展需求，在2023年適時推出“人文社區”產品服務戰略，持續打造產品力、服務力，推動品質提升。

同時，保利重新梳理“天、悅、和”三大旗艦產品系列，通過產品系之間清晰的品牌區分，應用不同的成本、材料、服務等，給客戶以穩定的產品預期，實現了服務的標準化。

04

結語

機會只留給有準備的人，現金為王的時代，也是機會逐漸臨近的時代。

行業下行周期，所有人都不容易，保利也不例外。

不同的是，有些人是為了活著，但有些人是為了更好地活著。