深度觀點(diǎn)：成都解除限購(gòu)，大概只是開始！

今天成都發(fā)布房產(chǎn)新政。

主要的兩點(diǎn)：

1、全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷售。

2、全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格，也就是不審核戶籍、不看社保等購(gòu)房條件，不再限制購(gòu)買套數(shù)。

這一調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)而言，肯定是積極向好，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但我個(gè)人認(rèn)為，解除限購(gòu)大概只是開始……

也許你會(huì)簡(jiǎn)單的認(rèn)為，解除限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)漲。

因?yàn)閺墓┣蟮慕嵌戎v，解除了限購(gòu)，等于可以買房的人變多了，需求量增加，房?jī)r(jià)理應(yīng)上漲。

其實(shí)這個(gè)想法只對(duì)了一半！

可以買房的人≠要買房的人。

解除限購(gòu)，當(dāng)然能釋放需求，因?yàn)橐郧耙徊糠直幌拶?gòu)約束的群體，現(xiàn)在不被限制了。

不過(guò)我們是不是還需要思考疑一個(gè)問(wèn)題：可以在成都買房的人變多了，但這些可以在成都買房的人，又有多少是會(huì)在成都買房的呢？

簡(jiǎn)單講，需求端不光是能不能買的問(wèn)題，還有想不想買的問(wèn)題。

為什么我說(shuō)解除限購(gòu)大概只是開始。

因?yàn)楝F(xiàn)階段，需求端，需要解決的還有購(gòu)房焦慮問(wèn)題。

從我分析成都樓市這么多年來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段不是大家不想買房，而是大家不敢買房。

從我的粉絲來(lái)做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都樓市現(xiàn)在主力群體是90后，也就是26-35歲這批年輕人。

這批人是購(gòu)房的主力，他們現(xiàn)在大多面臨著相對(duì)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力。

他們即將或正在面臨，一方面是上有老下有小的支出壓力，另一方面是年齡增長(zhǎng)的收入壓力。

上有老下有小的支出壓力無(wú)需多言，主要講一下收入壓力。

職場(chǎng)35歲定律，大家可能聽(tīng)過(guò)。

很多工作機(jī)會(huì)設(shè)定年齡限制，通常為35歲甚至30歲以下。

意味著一旦達(dá)到這個(gè)年齡，即使工作能力沒(méi)有問(wèn)題，也可能因?yàn)槟挲g問(wèn)題而面臨被求職市場(chǎng)邊緣和裁員的風(fēng)險(xiǎn)。

部分行業(yè)，職工隨著年齡增長(zhǎng)，在職場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)下滑，導(dǎo)致收入的降低，特別是一些非傳統(tǒng)行業(yè)。

購(gòu)房需求最旺盛的年輕人，不敢保證未來(lái)的收入穩(wěn)定，對(duì)未來(lái)收入沒(méi)有信心，想買房而不敢買房，我認(rèn)為才是最根本的問(wèn)題。

我為什么會(huì)說(shuō)，解除限購(gòu)只是開始？

因?yàn)椋蚁嘈胚M(jìn)一步保障和改善民生才是后期的重頭戲。

提供更好的教育、就業(yè)機(jī)會(huì)、收入分配體制、社會(huì)保障體系、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。

進(jìn)一步減少大家的收入壓力和支出壓力，不光讓大家能買房，還能讓大家想買房，敢買房才是關(guān)鍵。

其實(shí)，對(duì)于絕大多數(shù)年輕人而言，如何改善惡劣職場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的中年危機(jī)會(huì)應(yīng)該是重點(diǎn)。

因?yàn)槭杖氲姆€(wěn)定，是促進(jìn)信心的重要核心。

在有條件的情況下， 誰(shuí)不想住得好一點(diǎn)呢？

所以新政過(guò)后，短期內(nèi)，我認(rèn)為會(huì)很大程度帶動(dòng)成都的房產(chǎn)交易量，成交量會(huì)增加，但在價(jià)格上，少部分優(yōu)質(zhì)房源會(huì)有變化，但大部分房子依然價(jià)格疲軟。

我依然堅(jiān)持近幾年一直以來(lái)的觀點(diǎn)，二八分化！（對(duì)成都樓市有興趣的朋友可以去微信公眾號(hào)“不魚說(shuō)房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，這里就不多講了！）

未來(lái)房子的金融屬性會(huì)不斷弱化，買房投資的人會(huì)逐漸變少。

基于成都的房產(chǎn)存量，和購(gòu)房者需求偏好。

成都只有20％以內(nèi)，保證位置+品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，才有足夠的自住需求托底，也基本上只有它們才有上漲的機(jī)會(huì)。

至于其他剩余80％以上的房產(chǎn)，幾乎都面臨實(shí)際的自住需求不足的問(wèn)題，未來(lái)基本上是很難在買賣中獲利的。

因?yàn)闆](méi)有足夠的自住托底，往往還是只能靠?jī)r(jià)格的優(yōu)惠來(lái)吸引購(gòu)房者，它們是很難在價(jià)格上取得收益。

還是那句話，哪里有自住，哪里才有希望，買房記住，一定是建立在自住需求的基礎(chǔ)上。