首府科創(chuàng)核心區(qū)跨過鴨綠江街，板塊新地成交又創(chuàng)發(fā)展里程碑

2024年4月28日，皇姑區(qū)北陵農(nóng)場（一期）、鴨綠江北街西兩地塊成功出讓。

北陵農(nóng)場（一期）地塊以5000元/建筑平方米單價的成交，鴨綠江北街西地塊以5000元/建筑平方米的單價成交，兩地塊成交總價約4.86億元。

該兩宗地塊一直以來都是皇姑區(qū)熱門的潛力地塊，而土地受讓方又是眾望所歸的萬科，再加上當(dāng)前市場正處于轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵節(jié)點，一線大開重回沈陽土地市場的提振效應(yīng)格外凸顯。

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北陵農(nóng)場（一期）、鴨綠江北街西兩地塊相鄰，面積都不算大。北陵農(nóng)場（一期）地塊占地32511.99平方米，鴨綠江北街西地塊緊鄰鴨綠江街，占地21497.93平方米，均為二類居住用地，前者商業(yè)比例不大于5%，后者由于鄰主街，商業(yè)比例稍高，規(guī)劃為8%-10%。

兩宗地塊位于首府科創(chuàng)核心板塊，隔鴨綠江街相望就是萬科首府未來城的原售樓處，地鐵6號線、43中、寧山路小學(xué)未來校區(qū)、社區(qū)商業(yè)均已落地，區(qū)位及配套優(yōu)勢顯而易見。

容積率是兩宗地塊最受關(guān)注的亮點，北陵農(nóng)場（一期）容積率為1.6，鴨綠江北街西地塊容積率為2.1。

從全城范圍看，2.1的容積率已經(jīng)是比較低密，在首府新區(qū)，萬科首府未來城、金地江山風(fēng)華、旭輝首府鉑辰時代等項目的容積率均在2.0左右，南首府的洋房社區(qū)萬科府前壹號容積率是1.8，鴨綠江北街西地塊的容積率處于首府新區(qū)平均線上，北陵農(nóng)場（一期）則是遠(yuǎn)高于板塊平均水平。

作為一個科創(chuàng)元素濃厚的新板塊，首府新區(qū)本身就是當(dāng)前沈陽居住改善的主流板塊，因為北陵農(nóng)場（一期）的入市，萬科很可能在該地塊打造更為高端的產(chǎn)品線，甚至不排除打造城市級豪宅的可能性，將會是首府新區(qū)的居住定位向上再拔升一個段位。

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對于首府新區(qū)來說，此次土地成交并不僅僅是居住層面的提升，而是板塊發(fā)展的一個重要里程碑。

2019年，首府新區(qū)建設(shè)啟動，定位沈陽首個智慧產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)。沈陽萬科成為進(jìn)駐的首家房企，此后金地、旭輝、融創(chuàng)等房企相繼進(jìn)駐，板塊進(jìn)入快速發(fā)展期，首府新區(qū)一舉成為沈陽最熱門板塊之一。

2021年，首府新區(qū)發(fā)布了板塊規(guī)劃的2.0版本，東至鐵路線，西至陵北街，南至金山路（二環(huán)），北至三環(huán)高速公路，總面積約24.3平方公里的范圍全部納入規(guī)劃，確定了沈陽科技創(chuàng)新核心區(qū)的新定位。

盡管如此，首府科創(chuàng)核心區(qū)的開發(fā)一直集中在鴨綠江街東側(cè)，街西長期處于開發(fā)空白。

此次土地成功轉(zhuǎn)讓，意味著首府科創(chuàng)核心區(qū)將真正跨越鴨綠江街，向西挺進(jìn)，意義非同尋常，整個首府新區(qū)將開啟圍繞鴨綠江街C6科創(chuàng)走廊協(xié)同發(fā)展的新態(tài)勢。

根據(jù)2.0版本規(guī)劃，首府科創(chuàng)核心板塊設(shè)計范圍為：東至規(guī)劃路，西至陵園街，南至規(guī)劃路，北至中央路，規(guī)劃面積約1.8平方公里。皇姑區(qū)將在其上打造“無界雨林，垂直院落”的超級T臺，采用“多層地表”，“高度交互”，打開地理與建筑空間設(shè)計上的多維度視角。

從規(guī)劃圖上看，北陵農(nóng)場的幾期地塊屬于超級T臺的主要承載區(qū)。從未來看，鴨綠江街西側(cè)土地儲備空間極大，還有沈飛搬遷的巨大利好，未來首府新區(qū)的發(fā)展依舊將是皇姑區(qū)城市發(fā)展的重頭戲。

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去年以來，樓市刺激政策不斷釋放，市場的實際回暖狀況卻并不盡如人意，除了去年的中海摘得新市府高深東路南-1地塊外，一直沒有新進(jìn)展。

與此相對應(yīng)的是，北京、上海、杭州等城市的土地市場熱度持續(xù)走高，大中型品牌房企集中下場拿地，1-3月溢價成交土地數(shù)量、金額占比均超過5成。讓人不得不焦慮，沈陽是否被大開拋棄。當(dāng)下，不少人因此唱空樓市。

現(xiàn)在看來擔(dān)憂是多余的，北陵農(nóng)場（一期）、鴨綠江北街西兩地塊的成功轉(zhuǎn)讓，表明大開對于沈陽依然充滿信心，并且在用真金白銀來驗證信心。從另外一個角度看，牛市不能一蹴而就，一哄而上的樓市也并不健康，房企看準(zhǔn)時機(jī)下場的樓市才更為良性。

而除了是一劑強(qiáng)心針外，萬科此次拿地也表明城市的發(fā)展不會因為幾句唱空而停滯，能把握城市脈搏才是硬道理，而這也是此次土地出讓對于樓市最重要的現(xiàn)實意義。