失速的不限購樓市

樓市的春風來了，吹不走冬日的冰雪。

不少人仍然記得，2018年前后，宛深平在深圳新政之前發布的房屋專欄被之后的政策采用了80%以上的事情。當時，宛深平已經明確了房住不炒的風向，即房屋的歷史任務和政治任務變了。理性的粉絲，在2019年前后果斷清倉，質疑的粉絲以及堅信房屋價值的不少朋友，現在還在套牢著。

這幾年，盡管出臺了不少利好政策，但房市仍然穩如泰山，核心原因是什么？

房市的穩如泰山由多重因素的合力，涉及歷史、政治、民生、金融等維度，我們先從政策角度來探討。

為什么不斷出臺房市利好政策？

財政缺錢

不少三線以及以下等級的城市，高達三四十年依賴房地產輸血，這已經是不爭的事實。政策本著房住不炒的方針，在三年失血之后，試探性松綁政策，也有考慮補充部分城市財政的考量，但為什么是一城一策？

一城一策的方針有一個統一歷史進程的宏觀展望，具體后面來講歷史進程這一塊。鑒于歷史進程的原因，高度吸血房地產的城市中，有不少可以平穩過渡到邊緣化房地產財政，那么這類城市的房地產緊箍咒就不是地方所能左右的。而無法邊緣房地產財政的城市，則需要適度的松綁之后，盡快找出符合總體方針的本地化新出路。這也是為什么有的城市放松，有的城市扭扭捏捏的深層次原因。

總體來講，房地產財政已經不符合發展總思路，一城一策是為了讓地方領悟內涵，彈性過渡到新的發展進程中。當然，也是為了給短暫失血的地方財政一點能量，但不能貪杯。

開發商斷流

開發商出現的起因是金融、經濟、民生等領域的融合，但高速發展的房地產市場早已畸形了開發商的定義，尤其是依靠吸血房地產的三線以及以下城市的本土開發商。

房住不炒的號聲吹響之后，地方在執行的時候，無法忽視地方開發商的資金結構，也就只能變相放水了。也就是傳統的游戲，即：上有政策，下有對策，但是在這個時期的生態內，這一模型無法運轉了，因為悖逆了總思路，也就是后來我們看到涉房地產的銀行、證券、基金相關政策密集出爐的原因。地方領悟不到宏觀調控的內涵，只能從宏觀層面收緊微觀方面的漏洞了。

政策在微觀方面收緊了，地方性開發商自然玩不動了，能躺平的還是有兩把刷子
的，剩下的只能消失，留下一地雞毛，但這又不符合發展的總思路。

民生剛需

正常的房屋交易行為在任何區域都符合大政方針，政策的彈性變化，就是為正常交易行為護航，無奈，凡事都具有兩面性。動態變化的調整背后，免不了要傷及無辜，讓剛需者拿不到房屋，這不是初衷，這就是問題，那就需要解決，怎么解決？進一步優化政策，滿足剛需交易行為，勒緊非正常交易動作。

為什么暖不熱？
上面說到了，密集出爐的政策都在未來發展思路的大框架下，房住不炒的外在行為仍然在緊箍咒的束縛下，這個緊箍咒包括政策影響下的資金、流程等要素。換句話來講，炒房團的投資動力已經遠不如之前，而先知先覺者已經退出這個圈子。另外一個方面，剛需購房的需求，因為三年的失血，需要一定的時間來補血，然后才能激活，這部分需求在一定的時間內是無法釋放的，只能見風不見雨。

后市展望

失速的不限購樓市在未來會是一個什么樣的發展態勢呢？前面我們已經做了鋪墊，即大政方針都是多維考量的，具體細分到房地產領域，密集調整的核心原因是什么？

我想，有些粉絲可能早就看過【城市的變遷】【文明的發展】之類的書籍了，這類書籍流傳到如今，自然有其符合發展的地方。我們接下來要說的也是這里面的精髓。下面，根據我們的實際來進行分享。

實際上，任何文明的發展都要符合人類進化的規律，這也是任何文明在不斷變遷中總出現相同發展現象的原因。鑒于這個原因，才會出現如今的失速樓市。

可能很多人沒有留意這幾年的發展方向，我們前些時間完成了全面小康的目標，接下來就要進入發達階段，這個過程與樓市有什么關系嗎？

文明發展的伊始，都要完成原始資本的積累，我們是通過前期的大煉鋼鐵、大食堂發展到農村養育城市，樓市發展城市的進程推進的，這一點與大多數文明類似。

但是，當我們完成全面小康的時候，發展模式就要調整了，也就是農村養育城市的任務完成了，樓市夯實城市財政的使命結束了，開始進入新時期的發展模式。
這個發展模式是什么？人們住得好是其中的關鍵因素。這一句話說起來容易，涉及到的領域就比較多了，比如基礎設施、環境氣候、治安秩序等方面。簡單來講，近些年不少地方天天修路、挖下水道就是在踐行新時期的發展模式。同時，也不容忽視的是安居房、人才房、保障房等涉及公共參與的房屋建設，這類的房產變相滿足了部分剛需的訴求，也就分流了商品屬性房產的需求。
當然，這個進程需要耗費大量的人力、財力，短時間的沖擊不會很大。最大的沖擊是什么？大家先想個問題，這幾年關于農民進城、城鎮化的話題是不是突然沒有了市場？為什么？不符合新時期的發展綱領呀。

前面說到了，農村養育城市的任務完成了，樓市補血城市的任務也完成了，接下來這些資源怎么辦？當然是再次利用，用到什么地方？上面也說到了，目前已經進入到了新時期的發展模型，新時期的另外一個任務是共同富裕，那么哪里不富裕呢？當然是一直養育城市的農村了。所以，近些年密集出臺了三農猛料。

雖然三農一直是每年一號文件的開場白，但始終都是有文件沒有成果。如今，進入到了新時期，這一歷史遺留的發展頑疾已經在逐步改善。我想，近些年還有涉入農村的人們，已經看到了這些變化。

那么，城市發展過程中不符合潮流的資源，比如開發商、服務商、勞動力等是不是可以分流的農村，從而緩解矛盾？答案是正確的，這也是近些年學者、專家返鄉政策出爐的原因。

城鎮化、農民進城的聲音被邊緣化的時候，其實就是風向變的時候。風向變了，注意力、資金、需求都會跟著調整，城市的商品房市場還能再次熱血膨脹嗎？