失速的不限購(gòu)樓市

樓市的春風(fēng)來(lái)了，吹不走冬日的冰雪。

不少人仍然記得，2018年前后，宛深平在深圳新政之前發(fā)布的房屋專(zhuān)欄被之后的政策采用了80%以上的事情。當(dāng)時(shí)，宛深平已經(jīng)明確了房住不炒的風(fēng)向，即房屋的歷史任務(wù)和政治任務(wù)變了。理性的粉絲，在2019年前后果斷清倉(cāng)，質(zhì)疑的粉絲以及堅(jiān)信房屋價(jià)值的不少朋友，現(xiàn)在還在套牢著。

這幾年，盡管出臺(tái)了不少利好政策，但房市仍然穩(wěn)如泰山，核心原因是什么？

房市的穩(wěn)如泰山由多重因素的合力，涉及歷史、政治、民生、金融等維度，我們先從政策角度來(lái)探討。

為什么不斷出臺(tái)房市利好政策？

財(cái)政缺錢(qián)

不少三線以及以下等級(jí)的城市，高達(dá)三四十年依賴(lài)房地產(chǎn)輸血，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。政策本著房住不炒的方針，在三年失血之后，試探性松綁政策，也有考慮補(bǔ)充部分城市財(cái)政的考量，但為什么是一城一策？

一城一策的方針有一個(gè)統(tǒng)一歷史進(jìn)程的宏觀展望，具體后面來(lái)講歷史進(jìn)程這一塊。鑒于歷史進(jìn)程的原因，高度吸血房地產(chǎn)的城市中，有不少可以平穩(wěn)過(guò)渡到邊緣化房地產(chǎn)財(cái)政，那么這類(lèi)城市的房地產(chǎn)緊箍咒就不是地方所能左右的。而無(wú)法邊緣房地產(chǎn)財(cái)政的城市，則需要適度的松綁之后，盡快找出符合總體方針的本地化新出路。這也是為什么有的城市放松，有的城市扭扭捏捏的深層次原因。

總體來(lái)講，房地產(chǎn)財(cái)政已經(jīng)不符合發(fā)展總思路，一城一策是為了讓地方領(lǐng)悟內(nèi)涵，彈性過(guò)渡到新的發(fā)展進(jìn)程中。當(dāng)然，也是為了給短暫失血的地方財(cái)政一點(diǎn)能量，但不能貪杯。

開(kāi)發(fā)商斷流

開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)的起因是金融、經(jīng)濟(jì)、民生等領(lǐng)域的融合，但高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已畸形了開(kāi)發(fā)商的定義，尤其是依靠吸血房地產(chǎn)的三線以及以下城市的本土開(kāi)發(fā)商。

房住不炒的號(hào)聲吹響之后，地方在執(zhí)行的時(shí)候，無(wú)法忽視地方開(kāi)發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)，也就只能變相放水了。也就是傳統(tǒng)的游戲，即：上有政策，下有對(duì)策，但是在這個(gè)時(shí)期的生態(tài)內(nèi)，這一模型無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)了，因?yàn)殂Ｄ媪丝偹悸罚簿褪呛髞?lái)我們看到涉房地產(chǎn)的銀行、證券、基金相關(guān)政策密集出爐的原因。地方領(lǐng)悟不到宏觀調(diào)控的內(nèi)涵，只能從宏觀層面收緊微觀方面的漏洞了。

政策在微觀方面收緊了，地方性開(kāi)發(fā)商自然玩不動(dòng)了，能躺平的還是有兩把刷子
的，剩下的只能消失，留下一地雞毛，但這又不符合發(fā)展的總思路。

民生剛需

正常的房屋交易行為在任何區(qū)域都符合大政方針，政策的彈性變化，就是為正常交易行為護(hù)航，無(wú)奈，凡事都具有兩面性。動(dòng)態(tài)變化的調(diào)整背后，免不了要傷及無(wú)辜，讓剛需者拿不到房屋，這不是初衷，這就是問(wèn)題，那就需要解決，怎么解決？進(jìn)一步優(yōu)化政策，滿足剛需交易行為，勒緊非正常交易動(dòng)作。

為什么暖不熱？
上面說(shuō)到了，密集出爐的政策都在未來(lái)發(fā)展思路的大框架下，房住不炒的外在行為仍然在緊箍咒的束縛下，這個(gè)緊箍咒包括政策影響下的資金、流程等要素。換句話來(lái)講，炒房團(tuán)的投資動(dòng)力已經(jīng)遠(yuǎn)不如之前，而先知先覺(jué)者已經(jīng)退出這個(gè)圈子。另外一個(gè)方面，剛需購(gòu)房的需求，因?yàn)槿甑氖а枰欢ǖ臅r(shí)間來(lái)補(bǔ)血，然后才能激活，這部分需求在一定的時(shí)間內(nèi)是無(wú)法釋放的，只能見(jiàn)風(fēng)不見(jiàn)雨。

后市展望

失速的不限購(gòu)樓市在未來(lái)會(huì)是一個(gè)什么樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)呢？前面我們已經(jīng)做了鋪墊，即大政方針都是多維考量的，具體細(xì)分到房地產(chǎn)領(lǐng)域，密集調(diào)整的核心原因是什么？

我想，有些粉絲可能早就看過(guò)【城市的變遷】【文明的發(fā)展】之類(lèi)的書(shū)籍了，這類(lèi)書(shū)籍流傳到如今，自然有其符合發(fā)展的地方。我們接下來(lái)要說(shuō)的也是這里面的精髓。下面，根據(jù)我們的實(shí)際來(lái)進(jìn)行分享。

實(shí)際上，任何文明的發(fā)展都要符合人類(lèi)進(jìn)化的規(guī)律，這也是任何文明在不斷變遷中總出現(xiàn)相同發(fā)展現(xiàn)象的原因。鑒于這個(gè)原因，才會(huì)出現(xiàn)如今的失速樓市。

可能很多人沒(méi)有留意這幾年的發(fā)展方向，我們前些時(shí)間完成了全面小康的目標(biāo)，接下來(lái)就要進(jìn)入發(fā)達(dá)階段，這個(gè)過(guò)程與樓市有什么關(guān)系嗎？

文明發(fā)展的伊始，都要完成原始資本的積累，我們是通過(guò)前期的大煉鋼鐵、大食堂發(fā)展到農(nóng)村養(yǎng)育城市，樓市發(fā)展城市的進(jìn)程推進(jìn)的，這一點(diǎn)與大多數(shù)文明類(lèi)似。

但是，當(dāng)我們完成全面小康的時(shí)候，發(fā)展模式就要調(diào)整了，也就是農(nóng)村養(yǎng)育城市的任務(wù)完成了，樓市夯實(shí)城市財(cái)政的使命結(jié)束了，開(kāi)始進(jìn)入新時(shí)期的發(fā)展模式。
這個(gè)發(fā)展模式是什么？人們住得好是其中的關(guān)鍵因素。這一句話說(shuō)起來(lái)容易，涉及到的領(lǐng)域就比較多了，比如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境氣候、治安秩序等方面。簡(jiǎn)單來(lái)講，近些年不少地方天天修路、挖下水道就是在踐行新時(shí)期的發(fā)展模式。同時(shí)，也不容忽視的是安居房、人才房、保障房等涉及公共參與的房屋建設(shè)，這類(lèi)的房產(chǎn)變相滿足了部分剛需的訴求，也就分流了商品屬性房產(chǎn)的需求。
當(dāng)然，這個(gè)進(jìn)程需要耗費(fèi)大量的人力、財(cái)力，短時(shí)間的沖擊不會(huì)很大。最大的沖擊是什么？大家先想個(gè)問(wèn)題，這幾年關(guān)于農(nóng)民進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的話題是不是突然沒(méi)有了市場(chǎng)？為什么？不符合新時(shí)期的發(fā)展綱領(lǐng)呀。

前面說(shuō)到了，農(nóng)村養(yǎng)育城市的任務(wù)完成了，樓市補(bǔ)血城市的任務(wù)也完成了，接下來(lái)這些資源怎么辦？當(dāng)然是再次利用，用到什么地方？上面也說(shuō)到了，目前已經(jīng)進(jìn)入到了新時(shí)期的發(fā)展模型，新時(shí)期的另外一個(gè)任務(wù)是共同富裕，那么哪里不富裕呢？當(dāng)然是一直養(yǎng)育城市的農(nóng)村了。所以，近些年密集出臺(tái)了三農(nóng)猛料。

雖然三農(nóng)一直是每年一號(hào)文件的開(kāi)場(chǎng)白，但始終都是有文件沒(méi)有成果。如今，進(jìn)入到了新時(shí)期，這一歷史遺留的發(fā)展頑疾已經(jīng)在逐步改善。我想，近些年還有涉入農(nóng)村的人們，已經(jīng)看到了這些變化。

那么，城市發(fā)展過(guò)程中不符合潮流的資源，比如開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商、勞動(dòng)力等是不是可以分流的農(nóng)村，從而緩解矛盾？答案是正確的，這也是近些年學(xué)者、專(zhuān)家返鄉(xiāng)政策出爐的原因。

城鎮(zhèn)化、農(nóng)民進(jìn)城的聲音被邊緣化的時(shí)候，其實(shí)就是風(fēng)向變的時(shí)候。風(fēng)向變了，注意力、資金、需求都會(huì)跟著調(diào)整，城市的商品房市場(chǎng)還能再次熱血膨脹嗎？