5.17地產新政力度空前！市場還在擔心什么？

5月17日，兩場會議，三項通知，一攬子房地產新政出臺——

下調首付比例：首套房低至15%，前所未有；二套房25%。

降低公積金貸利率：下調0.25pct.，首套5年期以上“破3”。

取消房貸利率下限：地方自主確定。

再貸款支持地方收儲：央行3000億元，撬動銀行2000億，合約5000億。

以合理價格回收閑置土地：可用地方政府專項債。

業內認為，這是史詩級的救市新政，是房地產政策真正的歷史性轉折點，不僅表達了高層對房地產行業的重視和支持，也意味著各界共識的達成。

接下來，就是合力抓政策落地執行，破解堵點難點，提升信心，激發住房消費，最終推動房地產業走向良性循環。

01“去庫存”思路明確

4月底的高層會議首提“消化存量、優化增量”，被業界視為新一輪去庫存的開始。5.17多部門協力打出的政策組合拳，積極響應，將去庫存政策具象化。

其一，對于房企已建成未售的商品房項目，由非城投地方國企收購，用作配售型或配租型保障性住房。

資金來源方面，央行為此新設3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%向21家全國性銀行發放，撬動銀行2000億元，總量約5000億元，向作為收購主體的地方國企發放。

其二，對于已拿地未開工庫存，支持企業優化開發（允許合理調規調設計），鼓勵轉讓或合作開發（支持“帶押過戶”），支持地方以合理價格收回閑置土地，用于保障房建設，可為房企退地提供便利，有助于房企盤活存量，化解資金壓力。

此外，對于在建未售項目，政策明確可通過“白名單”協調融資機制，獲得商業銀行開發貸，強調“應進盡進”“應貸盡貸”；對于已售未交付項目，要打好保交房攻堅戰，壓實地產政府、企業、金融機構的責任。

02 5000億夠不夠？

毫無疑問，政府收購模式是最為直接、最為有效的去庫存、激活樓市的手段，但同樣也考驗著地方政府的財力。

據國家統計局5月17日發布的最新數據，截至4月末，全國商品房待售面積約7.46億平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增長24.5%，即3.91 億平。1-4 月全國商品住宅銷售均價為9978元/平，估算全國商品住宅待售貨值約3.90萬億元。

華泰證券測算，在收購折價率在 0-30%的假設下，預計5000億元保障房再貸款可去化商品住宅現房庫存的12.7%~18.2%。

因此市場有擔憂，與數萬億的去庫存資金需求對比，已公布的資金體量有限，或導致去庫存規模有限，對樓市的提振效果有限。

研究機構紛紛表示，去庫存還需要更大的資金體量，需要觀察后續政策額度會不會追加，或者會不會通過發行專項債等方式提供增量資金。

同時，有業內人士也分析，預計地方國企收購已建成未售的商品房項目后，不會馬上轉售，會傾向選擇租賃，因為收購后再馬上轉售，實際等于樓市沒有“去庫存”。

但從8個租賃住房貸款支持計劃試點城市看，截至2024年3月，1000億元的額度（并入3000億保障房再貸款計劃）僅使用了 20億元，反映出落地難，配租型保障性住房的租金回報率不夠，無法覆蓋利息支出及運營維護成本。

但也有專家表示，5000億元再貸款夠不夠，在于采取什么樣的資金運作方式。

如果采取金融化做法，地方國企以約7折折價收購房企已建成未售現房，租金回報率可做到約2%。加上政府貼息1%，租賃回報率能到3%，可以覆蓋住資金成本及運維支出。后續還可以通過發行REITs，撬動市場長期資金入市，達到規模化的去庫存效果。

03 樓市后市走向

需求端刺激購房入市，供給端推動去庫存，繼續保交房，通過“白名單”化解房企流動性風險，雙管齊下，業內預計預期會逐漸修復，進而帶動樓市銷量整體走向回暖。

從市場反饋看，首付比例和房貸利率存在明顯下調空間的城市，比如北京，5.17新政對樓市的情緒提振效果明顯。

5月18-19日是新政后的首個周末，據中原地產數據，北京二手房周六成交900多套，周日成交1100多套，周末兩天總成交超2000套，部分中介門店反饋帶看量翻倍。

新房方面，部分項目到訪增多，但分化仍然明顯，整體成交量暫無明顯變化。客戶仍處于觀望期，后續看商貸首付比例和利率是否會隨5.17新政而調整。

整體看，5.17政策“組合拳”提振效果能否持續，仍要看后續的落地執行，以及是否有提高經濟、就業收入等相關政策的合力加碼。