驚！35個大中城市房價收入比降幅達26%

從最初的觀點“房價不會下跌”，到后來的“大城市房價不會跌”、“一線城市房價不會跌”，如今，幾乎無人再對房地產(chǎn)市場是否將經(jīng)歷“深度調(diào)整”提出質(zhì)疑，因為這已成為不爭的事實。

于是，新的討論焦點轉(zhuǎn)向：房地產(chǎn)市場何時會出現(xiàn)“觸底反彈”。

許多人傾向于采取一種自詡為“辯證”的觀點，認為房價下跌后必然會有反彈，大幅下跌預示著強勁反彈。然而，當問及原因時，他們往往回避問題實質(zhì)，這種思維實際上是一種缺乏深度且自以為是的二元對立思維。以人口問題為例，仍有不少人無視人口數(shù)據(jù)及其變化規(guī)律，斷言未來出生率和總?cè)丝趯⒋蠓鲩L。在房價問題上，經(jīng)歷了“深度調(diào)整”之后，自然有不少人熱切期待房價能夠強勁回升。

特別是考慮到當前居民存款增加、房價收入比較明顯下降的情況，一些人據(jù)此預測，房價即將迎來反彈。

我們需要明確的是，盡管我們強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，盡管有人因不滿而將住房貶低為“水泥殼”，但住房不僅僅具有居住功能，不動產(chǎn)本身就是一種資產(chǎn)，資產(chǎn)就會有漲跌，會有投機和炒作，這是其固有特性。“房住不炒”的口號旨在遏制過度投機炒作，但這并不意味著可以否定不動產(chǎn)作為資產(chǎn)的固有屬性。

同時，我們還要認識到，以住房為主的不動產(chǎn)是一種資產(chǎn)，但資產(chǎn)不僅限于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)只是資產(chǎn)的一部分。按照狀態(tài)分類，除了不動產(chǎn)，資產(chǎn)還包括金融資產(chǎn)；按照風險程度分類，不動產(chǎn)屬于高風險資產(chǎn)，相對的還有低風險資產(chǎn)和無風險資產(chǎn)（或近似）。

觀察其他國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化初期，人口老齡化程度較低時，家庭資產(chǎn)中不動產(chǎn)占比極高。正如本輪“深度調(diào)整”初現(xiàn)時，一些專家為了避免這種情況（實際上是無法抗拒規(guī)律）所指出的，中國家庭資產(chǎn)中70%是不動產(chǎn)，從資產(chǎn)配置角度來看，這是一種明顯的超配。

隨著人口老齡化程度的加深，未來家庭資產(chǎn)配置中金融資產(chǎn)的比重將上升，高風險資產(chǎn)在金融資產(chǎn)中的占比將下降，這是一個確定趨勢。不動產(chǎn)既是金融資產(chǎn)的補充，又是高風險資產(chǎn)的一部分，因此其在家庭資產(chǎn)中的比重必然逐步降低。在基本完成城鎮(zhèn)化的發(fā)達國家，不動產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比重通常只有30%左右，遠低于目前中國的水平。

再來看居民存款增加對樓市的影響邏輯，居民存款（作為金融資產(chǎn)和低風險資產(chǎn)的一部分）增加，是否必然導致購房（作為高風險資產(chǎn)的一部分）？

從已完成城鎮(zhèn)化的國家經(jīng)驗來看，這種可能性并不大。也就是說，如果存款必須尋找出路，那么這些資金（堅持存款必須尋找出路的人似乎沒有意識到存款本身就是一種金融資產(chǎn)）更可能流向國債、保險、股票等其他金融資產(chǎn)，而非不動產(chǎn)。

當前，存款利息、股息、紅利等稅收已納入個稅范疇，盡管官方表示這只是為了查詢展示，但無疑表明了增收的意圖，并非僅僅因為居民存款增加而臨時起意，而是在制度設計層面也預見到了未來家庭資產(chǎn)中金融資產(chǎn)占比將顯著提高。

有觀點警告，未來許多人可能再也沒有機會擁有自己的房產(chǎn)，只能租房生活，以此來“威脅”無房群體，催促他們抓緊購房。然而，能夠“租房生活”，不正是過去那些看跌樓市的人所羨慕的發(fā)達國家的生活方式嗎？這是人性的矛盾。“看跌”者不應否認住房作為資產(chǎn)的屬性，“看漲”者也不應否認住房只是資產(chǎn)的一部分。這兩種認知看似矛盾，實際上反映了中國居民在認知上的慣性，即過分重視不動產(chǎn)而忽視存款也是資產(chǎn)的一部分。

我們必須認識到，對于無房人群來說，沒有自己的住房并不意味著沒有資產(chǎn)。特別是對于經(jīng)濟弱勢群體，資產(chǎn)配置應更傾向于低風險、流動性好的金融資產(chǎn)，而不是忽視自身支付能力，追求高風險、流動性差的不動產(chǎn)。我們從一些家庭遭遇的困境中看到，過分追求不動產(chǎn)反而可能導致家庭凈資產(chǎn)的大幅縮水。實際上，每個完成城鎮(zhèn)化過程的國家都會經(jīng)歷這樣一個階段，現(xiàn)實教會人們新的認知。

因此，結(jié)合人口變化的情況，盡管樓市經(jīng)歷了“深度調(diào)整”，但未來趨勢可能是結(jié)束不動產(chǎn)的超配階段，金融資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的占比將繼續(xù)上升，并逐漸超過不動產(chǎn)。

考慮到國內(nèi)金融市場可能還不夠成熟，存款和國債在金融資產(chǎn)中的比重將繼續(xù)保持較高水平，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是“家庭存款越來越多，但并未大量流入樓市”。