合肥24年7月新房市場：新房以價換量，土拍攬金51億

一月一更新合肥新房最新成交數據，在這里，讀懂合肥樓市，了解合肥新房最新發展情況！

一、合肥2024年7月整體新房價格

1、2024年7月合肥新房整體成交情況與均價

合肥市區本月市區住宅成交均價為1.99萬元/平方米，環比有所上漲。成交面積為2.13萬平方米，住宅成交套數為2539套（含人才公寓）。

2、2024年7月合肥濱湖等各區域新房成交均價地圖

本月全市各個區域新房成交均價方面，政務區3.3萬元，濱湖區是2.56萬元。其次是經開區2.52萬元，包河區2.47萬元。

合肥市區各區最新新房價格排行

蜀山區（含運河新城板塊）2.18萬元，高新區2.01萬元，廬陽區均價1.79萬元。瑤海區新房價格1.96萬元，新站區新房價格最低為1.27萬元。

本月主要受各區人才公寓上市銷售，價格較低，拉低了整體新房價格。例如新站區7月份毓德雅苑人才公寓，集中備案1220套，網簽金額3.37億元，據說全部轉為安置房。

作者簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，了解合肥買房（補貼與貸款等）政策、城市規劃與學區，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區，成功指導數千名購房者在合肥高效安心置業。

本文為“合肥買房參謀”公眾號原創的內容資訊。文末有合肥買房系列資料包，可免費領取。

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3、2024年7月份合肥新房供需情況與成交格局

本月合肥住宅市場供應量為21.15萬平方米，成交19.53萬方，整體供需平衡。本月共計16次推售，房源推售1505套，整體認購率15%。

截至2024年7月底，合肥新房庫存量降至19367套，實現連續三個月下降，自去年9月以來再次低于2萬套的庫存量。

當前的去化周期約為10.63個月，較之前有所縮短。月均銷售速率顯示，合肥新房月均供應1909套房源，而新房成交1820套，供應略大于需求，整體市場保持穩定。

新房主力成交面積段集中于120平米及以上，占比48%；總價段200-280萬占比33.4%，合肥新房市場目前剛改與改善特征明顯。

4、2024年1-7月行住宅成交情況匯總

2024年1-7月份合肥市區新房總供應129.9萬平米，成交129.7萬平米，成交均價2.20萬元/平米。

二、合肥最新地產政策方面

本月沒有出臺買房相關直接刺激政策與降息等措施。主要有小的政策改進：

高新區、經開區、新站區三大開發區明確購買新建商品住房的購房者，享受房屋成交價2%的購房補貼，區別于包河區蜀山區等區域階梯式1%到2%，一步到位。

三、合肥土拍情況

7月30日上午，合肥市土地市場迎來一場重要拍賣。共計10宗（含肥西一塊）涉宅用地成功出讓，總面積約516畝，總成交額高達約51.39億元。

按照合肥市最新發布的《優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知》，這些新拍土地將為合肥新房市場帶來重大利好。
根據新規，陽臺和露臺的計容規則放寬，社區公共休閑空間得到擴展，同時對車位、綠地率、住宅面寬等指標設定了下限。特別是陽臺面積全屋建面的20%內只算一半面積，層高基準提升至3.9米，復式住宅可設置不超30%的挑空，極大提高了得房率。

此舉意味著購房者將獲得更多實際居住空間，增強了這些新拍土地未來在新房市場上的吸引力。

四、吳哥對新房市場綜述：

2024年7月，合肥新房市場呈現量漲價跌的局面，共成交新房2539套，表面看起來成交量上漲不少，但其中包括了人才公寓的交易，這一部分極大地增加了新房的網簽數量。

特別是新站區的人才公寓毓德雅苑項目，單月成交面積占比高達44.9%。扣除掉這些人才公寓成交量后，實際真正意義上的新房銷售量是減少的。

當下合肥新房市場，不少新房迫于銷售壓力以價換量，尤其以合肥新房最卷板塊—淝河板塊新房九子競爭最為激烈。

目前，板塊內已有6個主力樓盤在售，另有3個新房項目即將上市，包括中海、棠悅風華、中交等，競爭激烈，產品類型涵蓋剛需到改善多種需求。

1-7月，淝河板塊在售的六大主力樓盤月均銷售為33套，市場競爭呈現白熱化狀態。開發商們為了吸引客戶，不斷推陳出新，但最終，價格仍是決定市場競爭力的關鍵因素。

7月份就有一位購房者找吳哥購買的淝河板塊新房，享受到非常大的折扣力度。因為有些樓盤持續銷售，價格都比之前便宜，但是售樓處有防備心，不敢直接告訴客戶底價，怕套價維權，雙方還沒進入談判階段就黃，通過我們介紹的，則可以放心大膽的給到底價。

五、附最新合肥各個區域新房總價區間

很多新手買房，對合肥整體新房市場不了解，大家可以根據自己的總價區間，可以對號入座快速鎖定意向區域。

合肥新房市場區域分化嚴重，階梯性的房價格局進一步強化。合肥逐步形成了從80萬到2000萬新房總價區間的市場臺階格局。

目前合肥新房價格高地是濱湖區省府板塊，普遍總價400-2000萬總價，未來用用新盤總價都會提高到500萬起步，其次是金融板塊普遍250萬-400萬，未來新盤門檻總價都會提高到350萬起步，新出的高端新盤，價格預計會達到千萬級別。

高新區在售樓盤不多，總價區間是280-450萬，萬科新盤總價190萬起步；包河區、經開區、蜀山區（不含運河新城板塊）整體總價區間是220-400萬之間，蜀山區運河新城板塊是140-220萬之間；

廬陽區總價區間在150-350萬之間；瑤海區的總價區間在180-270萬之間；新站區總價區間在105-220萬之間，有些樓盤還可以分期，而且有已經交付的精裝現房銷售。

三縣當中肥西較遠區域價格是100萬左右可以上車，挨著合肥市區的總價在160-320萬之間；肥東與北城新房總價區間在80萬起步到200萬之間。

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