房屋養老金，到底是福還是坑？

近些天，對于房屋養老金，網友們各種噴。

有的說：“本來想靠房養老，結果要給房子養老”，令人忍俊不禁。

也有人擔憂，如果全面推行房屋養老金，可能老破小又會迎來一輪砸盤。

炸鍋聲中，8月26日，住建部相關司局負責人權威解讀：

房屋養老金個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修基金，公共賬戶資金來源由地方政府籌集，總之不需要居民額外繳費。

盡管如此，也有很多網友不禁提出疑問：上萬億維修基金趴在銀行“睡大覺”，為啥還打房屋養老金的主意？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉老師寫了一篇文章，對網友的爭議及疑問都進行了清晰的解讀，分享如下。

問題①

房屋養老金和物業維修基金的關系

物業維修基金，主要用于共用部位（樓道、樓梯、外墻）、共用設施（電梯、非營利性停車場等）的“大修大補”。

一般來說，房屋過了保質期，后期的維護保養，除了物業費（用于日常保潔、綠化等“小修小補”）之外，主要就是靠物業維修基金，本質上就是房屋養老金。

但是，面對即將到來的房屋“老齡化”，目前的物業維修基金，不管是規模，“歸集-提取-使用”的機制，都無法應對2040年80%的房屋將進入中老年階段需要的大體量資金支持。

因此，需要未雨綢繆。

就和個人養老金，需要“三個支柱”（包括個人賬戶、公共賬戶、商業保險等），才能解決個人養老的資金需求一樣，房屋養老金，也需要對房屋養老做系統化、體系化的設計，這就是三個制度，即房屋體檢、房屋養老金、房屋保險，其中房屋養老金最關鍵。

可以說，物業維修基金是養老金的一部分，但這遠遠不夠。需要在個人賬戶之外，建立公共賬戶。

更關鍵的是，個人賬戶“提取-使用”機制僵化，有錢也難用（后面詳細再講）。因此，迫切需要另起爐灶，建立平行的賬戶，需要用的時候立馬就用，解決看病治病的需要。

問題②

房屋養老金，需要個人交錢嗎？

首先，房屋養老，就和個人養老一樣。

個人養老要個人出錢。房子是個人的，產權證上寫的清清楚楚。因此，產權人維修保養個人的房產，這天經地義，當然要個人出錢。

而且，物業維修基金的使用，就是我的錢用在我的房子養老上面，就是個人出錢。這個觀念一定要建立。

至于，新提的房屋養老金，要不要個人出錢？

近期，面對輿論發酵，“要個人交錢、加重負擔”等，媒體的報道混淆視聽，住建部官網連續發表5篇文章，主題出奇地一致“不增加個人負擔”。

個人賬戶已建立、下一步就是謀劃公共賬戶。

顯然，公共賬戶，是不需要個人出資的。

為何提出公共賬戶？

顯然，個人賬戶的錢不夠用，需要在房屋“老齡化”即將到來之際，提前謀劃第二支柱。

所謂“不夠”：

一是，原有的“歸集模式”就是負擔很輕的一種繳納模式，資金不夠；

二是，原有的物業維修基金，“提取-使用”不僅程序冗長，而且微觀決策分散，很難提取。導致一邊是維修基金“睡大覺”（結余一萬億），一邊是眼看著設施設備老化和得不到保養；

三是，近年來老舊小區改造，應對一些安全事故（比如哈爾濱私拆承重墻），發現不管是體檢看病，常態化維修保養，還是養老治病，投保預防質量和風險事件，出險賠償賠付，都要大量資金。

所以，在個人賬戶之外，另立公共賬戶！

當然，個人賬戶，該繳納的，還要繳納，該補足的，還是要補足。畢竟，不僅有一些欠賬，而且需要補繳。

比如，據報道南京有約30%房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金的結余太少。另外，南京有28%的小區余額低于10萬元。

另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，首期資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的 5%至8%。當前資金余額不足首期資金的30%時，就要及時續交。

也就是說，首期之后可能會有第二期，不足30%時要續交。當然，這些主要是一些公房小區、老舊小區。

這些小區，歷史欠賬的，可能由財政來兜，或者財政和業主共擔，在財政補貼或獎勵下，完成業主繳納。

問題③

公共賬戶的資金來源

比如，原有資金挖潛，包括物業費、專項維修基金結余等；

比如，社區公共空間（包括商鋪運營和租賃、小區攤位出租、停車場、廣告牌、會所和體育設施等）運營收益；

比如，水電氣網等管線修繕更新時，由管線單位出資；

比如，土地出讓金、土地增值稅、財政獎補投入、公積金增值收益等支持。

目前來看，這些渠道都還在探索，沒有成型。

筆者認為，一方面上面幾個渠道要探索形成穩定足額的資金來源；另一方面，還是要發揮市場的效率。

政府之于業主，特別是老舊小區的業主（由過去單位職工轉化而來），一直是兜底的保姆式存在，一直是大包大攬的依賴。

這在老舊小區改造過程中，已充分顯現了。

本來，老舊小區改造的邏輯是“誰投資誰受益”，但異化為政府買單，而讓百姓出錢卻非常難，典型如加裝電梯。

如果發揮市場的力量，比如愿景集團、萬物云、龍頭物業公司等，完全可以與業主形成“收費買服務”的關系。

或者說，對等關系。

更重要的是，挖掘社區公共空間商業運營，創造可持續的現金流，這方面市場的力量很強。

關鍵在于，政府要在片區改造規劃調整、容積率獎勵，協調各部門支持，加強對基層街道、社區的動員、加強部門間協調等等，做足功夫。沒有技術含量，就是要沉下來做瑣碎的事情。

當然，財政資金很必要，但財政很有限，發揮的是補貼、獎勵的作用，四兩撥千斤的作用。

對于房地產行業來講，增量時代，個個都稱自己英雄、操作百億項目。進入存量時代，誰能在存量盤活中創造出可持續的、穩定的現金流，誰才是英雄，也是房地產真正的新模式。

目前，愿景集團、萬物云、龍頭物業公司，都與地方國企成立合資企業，接管片區內的公租房、老舊小區等項目的物業管理，對停車位、公共設施等進行維修改造，還參與社區治理、民生服務等工作，例如為社區配套新零售、直飲水等設施，籌備建設社區食堂和養老等工作。

未來，有望創造出資金平衡的模式！

問題④

對老舊小區的影響

直觀的感覺是，老舊小區的“養老錢”不夠，大修大補用錢的地方多，安全隱患也突出，需要籌集的資金也多。

如果要補齊物業維修基金，意味著老住戶們要交一大筆錢，這對于這些房子估價、交易，產生重大的利空。在當前商品房市場繼續轉弱的情況下，負面輿情不可承受。

我認為，恰恰相反！

對于老舊小區，由于歷史原因（福利房轉化）、現實制約（老齡化和收入較低），即便這部分小區個人賬戶資金不足，大概率也不需要個人繳納，更多通過公共賬戶解決。

而且，老舊小區改造，資金缺口較大，新的房屋養老金模式下，錢要花在公租房和老舊小區這些刀刃上。

22個城市試點探索的公共賬戶資金來源，比如土地出讓金、土地增值稅、財政獎補投入、公積金增值收益等，這些資金不屬于哪個小區，哪個片區，屬于城市政府，將更多地用于公租房和老舊小區這些亟待盤活和復興的區域。

在用途上，除了共用部位和設施大修大補，還包括加裝電梯、門禁和快遞柜等智能化改造，配飾新零售、修建停車場和適老化改造等。

目的，就是要讓這部分老舊的房源，成為有效的、可流通的房源，避免片區和社區陷入衰敗的境地。

借助“養老金”，實現社區、片區面貌的改善，既活躍了二手房交易，穩定改善型住房需求，而且還激發了片區改造的動力，為穩投資做貢獻，還能激發片區消費的潛力。

問題⑤

如何推進房屋體檢和保險

房屋體檢，是城市體檢的一個部分！

2019年4月份，住建部在11個城市開展城市體檢試點。2023年開始，全部城市都要做體檢。

住房體檢是住房、小區（社區）、街區、城區（城市）等四個維度之一，從安全耐久、功能完備、綠色智能等方面設置房屋結構安全、管線管道、入戶水質、建筑節能、數字家庭等指標。

住房體檢的范圍很廣，但涉及到住房養老金的使用，必然是錢要用到刀刃上，主要就是共用部位和共用設施的大修大補、風險隱患處置。

比如，結構、外墻、樓道、屋頂，電梯、燃氣等風險排查、更新和置換，發揮養老金的作用，特別是認定的C、D級危房。這些是最重要的。

從近期試點來看，各個城市均采取購買第三方服務的模式，即財政出資，購買保險服務，由保險公司推進房屋治理、結構安全，以及防自然災害、火災、爆炸等意外事件，飛行物墜落等非人為原因造成的房屋損壞、賠償。

當然，地方政府也主要為公租房、老舊小區等投保。

總之，當前市場情緒較弱，不管是樓市，還是居民收入、預期，都較弱。政策需要引導輿情，更需要加大宣傳力度、以正視聽，讓老百姓認識到，房屋“養老金”的出發點是好的。

更重要的是，加大信息公開的力度，讓百姓看到，不管是個人賬戶，公共賬戶，都用到了“我”身上。

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