房屋養(yǎng)老金，到底是福還是坑？

近些天，對于房屋養(yǎng)老金，網(wǎng)友們各種噴。

有的說：“本來想靠房養(yǎng)老，結(jié)果要給房子養(yǎng)老”，令人忍俊不禁。

也有人擔(dān)憂，如果全面推行房屋養(yǎng)老金，可能老破小又會迎來一輪砸盤。

炸鍋聲中，8月26日，住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人權(quán)威解讀：

房屋養(yǎng)老金個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修基金，公共賬戶資金來源由地方政府籌集，總之不需要居民額外繳費。

盡管如此，也有很多網(wǎng)友不禁提出疑問：上萬億維修基金趴在銀行“睡大覺”，為啥還打房屋養(yǎng)老金的主意？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉老師寫了一篇文章，對網(wǎng)友的爭議及疑問都進(jìn)行了清晰的解讀，分享如下。

問題①

房屋養(yǎng)老金和物業(yè)維修基金的關(guān)系

物業(yè)維修基金，主要用于共用部位（樓道、樓梯、外墻）、共用設(shè)施（電梯、非營利性停車場等）的“大修大補”。

一般來說，房屋過了保質(zhì)期，后期的維護(hù)保養(yǎng)，除了物業(yè)費（用于日常保潔、綠化等“小修小補”）之外，主要就是靠物業(yè)維修基金，本質(zhì)上就是房屋養(yǎng)老金。

但是，面對即將到來的房屋“老齡化”，目前的物業(yè)維修基金，不管是規(guī)模，“歸集-提取-使用”的機制，都無法應(yīng)對2040年80%的房屋將進(jìn)入中老年階段需要的大體量資金支持。

因此，需要未雨綢繆。

就和個人養(yǎng)老金，需要“三個支柱”（包括個人賬戶、公共賬戶、商業(yè)保險等），才能解決個人養(yǎng)老的資金需求一樣，房屋養(yǎng)老金，也需要對房屋養(yǎng)老做系統(tǒng)化、體系化的設(shè)計，這就是三個制度，即房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險，其中房屋養(yǎng)老金最關(guān)鍵。

可以說，物業(yè)維修基金是養(yǎng)老金的一部分，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。需要在個人賬戶之外，建立公共賬戶。

更關(guān)鍵的是，個人賬戶“提取-使用”機制僵化，有錢也難用（后面詳細(xì)再講）。因此，迫切需要另起爐灶，建立平行的賬戶，需要用的時候立馬就用，解決看病治病的需要。

問題②

房屋養(yǎng)老金，需要個人交錢嗎？

首先，房屋養(yǎng)老，就和個人養(yǎng)老一樣。

個人養(yǎng)老要個人出錢。房子是個人的，產(chǎn)權(quán)證上寫的清清楚楚。因此，產(chǎn)權(quán)人維修保養(yǎng)個人的房產(chǎn)，這天經(jīng)地義，當(dāng)然要個人出錢。

而且，物業(yè)維修基金的使用，就是我的錢用在我的房子養(yǎng)老上面，就是個人出錢。這個觀念一定要建立。

至于，新提的房屋養(yǎng)老金，要不要個人出錢？

近期，面對輿論發(fā)酵，“要個人交錢、加重負(fù)擔(dān)”等，媒體的報道混淆視聽，住建部官網(wǎng)連續(xù)發(fā)表5篇文章，主題出奇地一致“不增加個人負(fù)擔(dān)”。

個人賬戶已建立、下一步就是謀劃公共賬戶。

顯然，公共賬戶，是不需要個人出資的。

為何提出公共賬戶？

顯然，個人賬戶的錢不夠用，需要在房屋“老齡化”即將到來之際，提前謀劃第二支柱。

所謂“不夠”：

一是，原有的“歸集模式”就是負(fù)擔(dān)很輕的一種繳納模式，資金不夠；

二是，原有的物業(yè)維修基金，“提取-使用”不僅程序冗長，而且微觀決策分散，很難提取。導(dǎo)致一邊是維修基金“睡大覺”（結(jié)余一萬億），一邊是眼看著設(shè)施設(shè)備老化和得不到保養(yǎng)；

三是，近年來老舊小區(qū)改造，應(yīng)對一些安全事故（比如哈爾濱私拆承重墻），發(fā)現(xiàn)不管是體檢看病，常態(tài)化維修保養(yǎng)，還是養(yǎng)老治病，投保預(yù)防質(zhì)量和風(fēng)險事件，出險賠償賠付，都要大量資金。

所以，在個人賬戶之外，另立公共賬戶！

當(dāng)然，個人賬戶，該繳納的，還要繳納，該補足的，還是要補足。畢竟，不僅有一些欠賬，而且需要補繳。

比如，據(jù)報道南京有約30%房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金的結(jié)余太少。另外，南京有28%的小區(qū)余額低于10萬元。

另外，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，首期資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至8%。當(dāng)前資金余額不足首期資金的30%時，就要及時續(xù)交。

也就是說，首期之后可能會有第二期，不足30%時要續(xù)交。當(dāng)然，這些主要是一些公房小區(qū)、老舊小區(qū)。

這些小區(qū)，歷史欠賬的，可能由財政來兜，或者財政和業(yè)主共擔(dān)，在財政補貼或獎勵下，完成業(yè)主繳納。

問題③

公共賬戶的資金來源

比如，原有資金挖潛，包括物業(yè)費、專項維修基金結(jié)余等；

比如，社區(qū)公共空間（包括商鋪運營和租賃、小區(qū)攤位出租、停車場、廣告牌、會所和體育設(shè)施等）運營收益；

比如，水電氣網(wǎng)等管線修繕更新時，由管線單位出資；

比如，土地出讓金、土地增值稅、財政獎補投入、公積金增值收益等支持。

目前來看，這些渠道都還在探索，沒有成型。

筆者認(rèn)為，一方面上面幾個渠道要探索形成穩(wěn)定足額的資金來源；另一方面，還是要發(fā)揮市場的效率。

政府之于業(yè)主，特別是老舊小區(qū)的業(yè)主（由過去單位職工轉(zhuǎn)化而來），一直是兜底的保姆式存在，一直是大包大攬的依賴。

這在老舊小區(qū)改造過程中，已充分顯現(xiàn)了。

本來，老舊小區(qū)改造的邏輯是“誰投資誰受益”，但異化為政府買單，而讓百姓出錢卻非常難，典型如加裝電梯。

如果發(fā)揮市場的力量，比如愿景集團(tuán)、萬物云、龍頭物業(yè)公司等，完全可以與業(yè)主形成“收費買服務(wù)”的關(guān)系。

或者說，對等關(guān)系。

更重要的是，挖掘社區(qū)公共空間商業(yè)運營，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，這方面市場的力量很強。

關(guān)鍵在于，政府要在片區(qū)改造規(guī)劃調(diào)整、容積率獎勵，協(xié)調(diào)各部門支持，加強對基層街道、社區(qū)的動員、加強部門間協(xié)調(diào)等等，做足功夫。沒有技術(shù)含量，就是要沉下來做瑣碎的事情。

當(dāng)然，財政資金很必要，但財政很有限，發(fā)揮的是補貼、獎勵的作用，四兩撥千斤的作用。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，增量時代，個個都稱自己英雄、操作百億項目。進(jìn)入存量時代，誰能在存量盤活中創(chuàng)造出可持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，誰才是英雄，也是房地產(chǎn)真正的新模式。

目前，愿景集團(tuán)、萬物云、龍頭物業(yè)公司，都與地方國企成立合資企業(yè)，接管片區(qū)內(nèi)的公租房、老舊小區(qū)等項目的物業(yè)管理，對停車位、公共設(shè)施等進(jìn)行維修改造，還參與社區(qū)治理、民生服務(wù)等工作，例如為社區(qū)配套新零售、直飲水等設(shè)施，籌備建設(shè)社區(qū)食堂和養(yǎng)老等工作。

未來，有望創(chuàng)造出資金平衡的模式！

問題④

對老舊小區(qū)的影響

直觀的感覺是，老舊小區(qū)的“養(yǎng)老錢”不夠，大修大補用錢的地方多，安全隱患也突出，需要籌集的資金也多。

如果要補齊物業(yè)維修基金，意味著老住戶們要交一大筆錢，這對于這些房子估價、交易，產(chǎn)生重大的利空。在當(dāng)前商品房市場繼續(xù)轉(zhuǎn)弱的情況下，負(fù)面輿情不可承受。

我認(rèn)為，恰恰相反！

對于老舊小區(qū)，由于歷史原因（福利房轉(zhuǎn)化）、現(xiàn)實制約（老齡化和收入較低），即便這部分小區(qū)個人賬戶資金不足，大概率也不需要個人繳納，更多通過公共賬戶解決。

而且，老舊小區(qū)改造，資金缺口較大，新的房屋養(yǎng)老金模式下，錢要花在公租房和老舊小區(qū)這些刀刃上。

22個城市試點探索的公共賬戶資金來源，比如土地出讓金、土地增值稅、財政獎補投入、公積金增值收益等，這些資金不屬于哪個小區(qū)，哪個片區(qū)，屬于城市政府，將更多地用于公租房和老舊小區(qū)這些亟待盤活和復(fù)興的區(qū)域。

在用途上，除了共用部位和設(shè)施大修大補，還包括加裝電梯、門禁和快遞柜等智能化改造，配飾新零售、修建停車場和適老化改造等。

目的，就是要讓這部分老舊的房源，成為有效的、可流通的房源，避免片區(qū)和社區(qū)陷入衰敗的境地。

借助“養(yǎng)老金”，實現(xiàn)社區(qū)、片區(qū)面貌的改善，既活躍了二手房交易，穩(wěn)定改善型住房需求，而且還激發(fā)了片區(qū)改造的動力，為穩(wěn)投資做貢獻(xiàn)，還能激發(fā)片區(qū)消費的潛力。

問題⑤

如何推進(jìn)房屋體檢和保險

房屋體檢，是城市體檢的一個部分！

2019年4月份，住建部在11個城市開展城市體檢試點。2023年開始，全部城市都要做體檢。

住房體檢是住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）等四個維度之一，從安全耐久、功能完備、綠色智能等方面設(shè)置房屋結(jié)構(gòu)安全、管線管道、入戶水質(zhì)、建筑節(jié)能、數(shù)字家庭等指標(biāo)。

住房體檢的范圍很廣，但涉及到住房養(yǎng)老金的使用，必然是錢要用到刀刃上，主要就是共用部位和共用設(shè)施的大修大補、風(fēng)險隱患處置。

比如，結(jié)構(gòu)、外墻、樓道、屋頂，電梯、燃?xì)獾蕊L(fēng)險排查、更新和置換，發(fā)揮養(yǎng)老金的作用，特別是認(rèn)定的C、D級危房。這些是最重要的。

從近期試點來看，各個城市均采取購買第三方服務(wù)的模式，即財政出資，購買保險服務(wù)，由保險公司推進(jìn)房屋治理、結(jié)構(gòu)安全，以及防自然災(zāi)害、火災(zāi)、爆炸等意外事件，飛行物墜落等非人為原因造成的房屋損壞、賠償。

當(dāng)然，地方政府也主要為公租房、老舊小區(qū)等投保。

總之，當(dāng)前市場情緒較弱，不管是樓市，還是居民收入、預(yù)期，都較弱。政策需要引導(dǎo)輿情，更需要加大宣傳力度、以正視聽，讓老百姓認(rèn)識到，房屋“養(yǎng)老金”的出發(fā)點是好的。

更重要的是，加大信息公開的力度，讓百姓看到，不管是個人賬戶，公共賬戶，都用到了“我”身上。

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