多輪政策持續(xù)發(fā)力 房地產(chǎn)市場(chǎng)底部到來(lái)了嗎？

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整深入，近日，住建部部長(zhǎng)倪紅在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，在制度上，將改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。下一步，將構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此前，監(jiān)管部門已經(jīng)出臺(tái)多輪支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，為行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。

從近期陸續(xù)披露的房企中報(bào)情況來(lái)看，盡管不少房企處境并不輕松，但也有房企穩(wěn)住了基本盤，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展，在大力度的扶持政策頻出的助力下，行業(yè)曙光正在逐步顯現(xiàn)，同時(shí)市場(chǎng)的底部也正在到來(lái)。

01

市場(chǎng)表現(xiàn)不均 穩(wěn)健房企跑贏大盤

從近期已經(jīng)披露中報(bào)的房企業(yè)績(jī)整體來(lái)看，今年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)刺激政策持續(xù)發(fā)力，伴隨市場(chǎng)信心不足、購(gòu)買力下降以及行業(yè)預(yù)期下行，樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足，房企銷售去化受阻，盈利能力受到影響。

克而瑞認(rèn)為，從成本端看，規(guī)模房企此前獲取的高價(jià)地持續(xù)結(jié)算，拉升了結(jié)轉(zhuǎn)出清的成本水平；從營(yíng)收端看，房企銷售持續(xù)承壓，“以價(jià)換量”成為常規(guī)手段，營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的73家涉房企業(yè)中，有46家房企預(yù)計(jì)上半年出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)虧損的房企數(shù)占總數(shù)的比例約為63%，整體市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱不均。但頭部房企整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

根據(jù)8月28日中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布的2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。2024年中海集團(tuán)上半年錄得收入869.4億元，同比下降2.49%；股東應(yīng)占溢利103.1億元，核心股東應(yīng)占溢利106.4億元，同比分別下降23.57%、23.01%。期內(nèi)毛利率為22.1%，按年下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近年中期的最低水平，但較去年年底提高1.73%。

8月26日綠城中國(guó)發(fā)布的2024年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約695.62億元，同比增長(zhǎng)22.1%，股東應(yīng)占利潤(rùn)約20.45億元，同比下降19.6%；毛利約91.04億元，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)銷售毛利率11.7%，較2023年同期16%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，在上述行業(yè)大背景下，今年仍有部分房企穩(wěn)住了盈利或扭虧為盈。

比如，央企保利今年上半年雖然利潤(rùn)規(guī)模有所縮水，但依然維持了盈利狀態(tài)。上半年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收1392億元，同比增長(zhǎng)1.62%；且凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，分別為107億元和74.2億元。

8月23日龍湖集團(tuán)發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入468.6億元。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入占比28%，收入為131億元，同比增長(zhǎng)7.6%。根據(jù)業(yè)績(jī)公告，股東應(yīng)占溢利為58.7億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為47.5億元。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超80%。毛利為96.4億元，毛利率為20.6%。核心稅后利潤(rùn)率為11.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.1%。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入和毛利率的影響下，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊則為龍湖帶來(lái)了較大的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，上半年利潤(rùn)占比已提升至80%以上。

此外，中報(bào)還顯示，龍湖的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。在行業(yè)整體面臨債務(wù)壓力的背景下，龍湖集團(tuán)通過(guò)持續(xù)壓降有息負(fù)債，進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2024年6月底，龍湖的有息負(fù)債余額為1874.2億元，較年初減少52億元，整體借貸成本維持在4.16%的低水平，平均合同借貸年期延長(zhǎng)至9.19年。這一系列業(yè)績(jī)不僅降低了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也增強(qiáng)了其在資本市場(chǎng)的信譽(yù)。

值得注意的是，龍湖通過(guò)增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，進(jìn)一步降低了融資成本，并拉長(zhǎng)了債務(wù)的賬期。這種策略使得公司在保持低杠桿的同時(shí)，仍能保持充足的現(xiàn)金流，為未來(lái)的擴(kuò)展和發(fā)展積蓄了力量。通過(guò)主動(dòng)購(gòu)回美元債和提前兌付國(guó)內(nèi)債券，龍湖有效規(guī)避了匯率波動(dòng)和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，為其在復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境中保持穩(wěn)定提供了保障。

同時(shí)，在政策的支持下，龍湖堅(jiān)持低成本融資，進(jìn)一步加大經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資力度，2024年上半年，龍湖凈增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸219億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸成本更低、賬期更長(zhǎng)，有助于龍湖集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

對(duì)于龍湖上半年的業(yè)績(jī)。花旗發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，龍湖24年目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)100億的利潤(rùn)規(guī)模，80%來(lái)自經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，龍湖在高經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)組合下值得更高的估值倍數(shù)。龍湖優(yōu)先考慮提前還債，而非進(jìn)行新的投資。花旗認(rèn)為龍湖資產(chǎn)負(fù)債表管理良好。

國(guó)信證券則維持龍湖“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)，認(rèn)為龍湖財(cái)務(wù)安全、盤面穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定發(fā)展，為公司提供了可持續(xù)的現(xiàn)金流。

國(guó)泰君安也維持龍湖“增持”評(píng)級(jí)，認(rèn)為龍湖財(cái)務(wù)穩(wěn)健，上半年業(yè)績(jī)符合預(yù)期，非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好，利潤(rùn)占比提升至八成以上，成為公司利潤(rùn)的重要支撐，并推動(dòng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

02

去庫(kù)存成行業(yè)的歷史性任務(wù)

不可否認(rèn)，在當(dāng)下階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，去庫(kù)存成為當(dāng)前的重要任務(wù)。2024年6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策的落地見效，并研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的政策措施。會(huì)議明確指出，要加快構(gòu)建以“市場(chǎng)+保障”為核心的新型住房供應(yīng)體系，力求在消化存量房產(chǎn)的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期一系列政策的出臺(tái)，也直接回應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的兩大核心問(wèn)題：庫(kù)存高企和市場(chǎng)需求不足。近期政策的深度優(yōu)化尤其體現(xiàn)在信貸領(lǐng)域，通過(guò)降低首付比例、取消貸款利率下限等措施，顯著降低了購(gòu)房門檻，旨在激活市場(chǎng)需求。同時(shí)，各地因城施策，積極推進(jìn)“以舊換新”等創(chuàng)新舉措，進(jìn)一步助推庫(kù)存的消化。

如華潤(rùn)置地管理層在8月28日的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量時(shí)代，接下來(lái)，公司將圍繞庫(kù)存去化這一核心任務(wù)，繼續(xù)提升全價(jià)值鏈的組織能力，來(lái)實(shí)現(xiàn)庫(kù)存去化的目標(biāo)。

保利發(fā)展在今年6月份的股東大會(huì)上，管理層也表示，保利今年將堅(jiān)定不移推動(dòng)去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)。加大融資力度、保障現(xiàn)金流安全。

在去庫(kù)存的背景下，龍湖集團(tuán)通過(guò)差異化的策略，不僅在存量房源去化方面取得了顯著成效，還在產(chǎn)品力提升和市場(chǎng)定位上進(jìn)行了深度優(yōu)化。其在產(chǎn)品端圍繞市場(chǎng)需求變化，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

今年上半年，龍湖重慶藍(lán)湖云河頌實(shí)現(xiàn)100%去化，杭州金沙御湖境單日拿下11億熱銷戰(zhàn)績(jī)，成都西宸御湖境首開勁銷9億，6月首開的佛山御湖境去化率也已達(dá)70%。這些項(xiàng)目的成功去化，得益于龍湖對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)把握和對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的嚴(yán)格控制。

在庫(kù)存去化方面，龍湖還加大了對(duì)現(xiàn)房、車位、商鋪等存量房源的去化力度。數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖續(xù)銷項(xiàng)目簽約占比達(dá)87%，相比2023年同期提升了11個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房去化占比達(dá)到26%。通過(guò)這些措施，龍湖實(shí)現(xiàn)了高回款率和毛利率的雙提升。

庫(kù)存已經(jīng)成為房企高質(zhì)量發(fā)展的舊包袱，庫(kù)存去化成功與否，不僅關(guān)系房企能否成功增肌減脂，也成為關(guān)系其能否穿越周期的重要因素。在政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存策略正從單一的降價(jià)促銷向多元化手段轉(zhuǎn)變。從“保交樓”到“保交房”，各地政府和企業(yè)在保障項(xiàng)目交付、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的同時(shí)，也在積極探索新的庫(kù)存消化路徑。

不過(guò)，值得注意的是，在去庫(kù)存的壓力下，2024年上半年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)了不同程度的下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，二線和三線城市的降幅分別為0.6%和0.7%。這一降價(jià)趨勢(shì)不僅反映了市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)實(shí)，也揭示了房企為快速回籠資金而采取的以價(jià)換量策略。

03

行業(yè)筑底趨勢(shì)明顯 入市時(shí)機(jī)是否到來(lái)？

盡管整個(gè)行業(yè)處于庫(kù)存去化的大背景，但隨著“以舊換新”政策的深入推進(jìn)和信貸政策深度優(yōu)化，市場(chǎng)購(gòu)房需求正在逐步釋放。

今年以來(lái)，全國(guó)多地政府結(jié)合本地市場(chǎng)特點(diǎn)，因城施策，積極推進(jìn)“以舊換新”政策。通過(guò)舊房置換新房的方式，不僅有效盤活了存量資產(chǎn)，也促進(jìn)了新房的去化。這一政策既滿足了居民改善住房條件的需求，也為新房市場(chǎng)注入了新的活力。

同時(shí)，隨著首付比例的進(jìn)一步下調(diào)和貸款利率下限的取消，購(gòu)房成本也在顯著降低。尤其是在一線和二線城市，房?jī)r(jià)下降與購(gòu)房門檻降低的疊加效應(yīng)，極大地刺激了購(gòu)房需求。與此同時(shí)，多部門聯(lián)合行動(dòng)，通過(guò)優(yōu)化信貸政策、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，進(jìn)一步推動(dòng)了庫(kù)存的去化。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，正處于一個(gè)較為理想的購(gòu)房時(shí)機(jī)。一方面，市場(chǎng)正在筑底，趨勢(shì)已經(jīng)形成。房企為應(yīng)對(duì)庫(kù)存壓力紛紛降價(jià)促銷，購(gòu)房者有機(jī)會(huì)以更優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)入優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。另一方面，政策支持力度空前，不僅降低了購(gòu)房成本，還提供了更多的置換機(jī)會(huì)，尤其是在“以舊換新”政策的推動(dòng)下，改善性需求得以釋放。

然而，購(gòu)房者在選擇時(shí)也需謹(jǐn)慎，考慮到市場(chǎng)仍處于筑底階段，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)依然存在。建議購(gòu)房者關(guān)注穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這些企業(yè)憑借其資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，能夠提供更為穩(wěn)定和有保障的產(chǎn)品與服務(wù)。龍湖等龍頭房企在去庫(kù)存過(guò)程中表現(xiàn)出的穩(wěn)健與創(chuàng)新，無(wú)疑為購(gòu)房者提供了優(yōu)質(zhì)選擇。

龍湖集團(tuán)作為行業(yè)標(biāo)桿，通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和多元化的業(yè)務(wù)布局，成功應(yīng)對(duì)了庫(kù)存壓力，為行業(yè)樹立了榜樣。隨著政策的逐步落地與市場(chǎng)的逐漸回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。而對(duì)于購(gòu)房者而言，抓住當(dāng)前市場(chǎng)筑底期的窗口，可能是實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)與投資增值的絕佳時(shí)機(jī)。