懋源卷土重來，解密順義樓市真實現狀

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9月12日，北京的一塊土地的出讓引起了房地產圈的關注。引發關注的不僅是這塊地是超低容積率，更是拍這塊地背后的房企——懋源地產。

作為民營企業的懋源地產，選擇此時出手拍下這塊北京順義僅為1.1容積率的地塊，這卷土重來的意味，氣動機是在“抄底”，還是“兜底”？對于順義的市場而言又意味著什么呢？

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DICHAN SHIYIYAN

豪宅專家懋源卷土重來

9月6日，北京市規劃自然資源委網站發布2024年度第三輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及7宗地，土地面積約29公頃，建筑規模約56萬平方米，其中海淀2宗、通州2宗，豐臺、順義、昌平各1宗。清單內項目將于9月30日前供應。

其中，9月12日的一塊1.1低容積率地塊開拍。懋源以43.2億元拿下順義后沙峪地塊。綜合樓面價約2.67萬/平方米，銷售指導價為6.1萬/平方米（允許±10%浮動）。根據掛牌文件，該地塊土地面積約為17.11萬平方米，總建筑面積約為18.59萬平方米。其中，SY00-1801-0105地塊為托幼用地，由競得人負責建設后無償移交給相關部門。

值得注意的是，此地塊控高只有24米，大概率會打造別墅或大平層產品。

此次成交地塊全名為順義區后沙峪鎮西泗上村棚戶區改造土地開發項目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊R2二類居住用地、B1商業用地、A334托幼用地。其中，SY00-1801-0104、0107地塊為二類居住用地，總用地面積約為15.79萬平方米，總建筑面積約為17.37萬平方米，容積率為1.1，限高24米（局部可達36米）；SY00-1801-0105地塊為托幼用地，由競得人負責建設后無償移交給相關部門。

還有一個信息，就是此次共發掘墓葬3座，均為豎穴土壙磚室墓。編號為M31、M32、M33。隨葬品較少，有綠釉陶罐、銅錢、鐵扣、白瓷碗、陶罐等。根據開口層位、形制結構和遺物特征推斷，該批墓葬時代為唐代時期。

地塊東側緊鄰亞洲殘奧委員會體育訓練中心，再東面是北京友誼醫院順義院區，南側緊鄰溫榆河公園，距羅馬湖公園約1.5公里，到祥云小鎮直線距離約3.7公里，比較宜居。

不過，此地塊距離地鐵較遠。西側距離地鐵17號線未來科學城站直線距離約3.6公里，東側距離地鐵15號線后沙峪站直線距離約4.7公里。自駕比較方便，地塊北側緊鄰機場高速。

拿地的懋源從經濟適用房起家，現在是豪宅專家，屬于京城老牌房企之一，多年前曾創造出北京西三環夏家胡同以及孫河核心區的地王。其成立至今已開發逾 220 萬平方米物業。比如太陽宮的紅璽臺、孫河的懋源璟璽、天竺的懋源璟橒等。最近熱劇《凡人歌》中懋源璟璽也出鏡了。現在懋源落子后沙峪，還是有點期待的。懋源璟橒在北京3000-5000萬元奢享級別墅中排行第一。

懋源地產已成為了低迷市場中一個典型的存活樣本。未來，或許它還會打造更多驚艷的產品。

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DICHAN SHIYIYAN

順義樓市真實現狀

懋源新地塊所屬的后沙峪板塊，有很多國際學校，再加上有小阿那亞的稱呼，在順義樓市也算是第一板塊。目前有新房三足鼎立，但價格已經在悄悄往下探了。

星宸和煦以110/126平戶型為主，基本每個戶型都贈送了防火挑檐和設備平臺，長度等于房屋面寬，整體看相當于一個全落地的室外陽臺。110平方米得房率為100%，126平方米得房率為102.39%，143平方米得房率為100.95%。祥云小鎮旁的配套，直接拒絕了價格戰。

建發觀云高裝標+會所+蘇式園林，133平四居，大陽臺當時確實引起了轟動，這部分面積完全贈送。

璟上蘭園地塊排布有bug，重點要選好樓棟，建議關注后沙峪的稀缺戶型105平三居。

還有仁和、主城區、馬坡等新房眾多，整體看來，順義是一個剛需和改善都能選擇的區域，跨度從200萬到上億元的房子都有，因此逐漸成為北京樓市的熱點區域。數據顯示，2023年順義新房累計成交6914套，位列全市第一。今年上半年，順義新房成交2046套，僅比昌平少成交28套，排名全市第二。根據克而瑞統計數據，今年7、8月順義區新房市場共成交749套房，與昌平區并列排名第三。

順義樓市的產品總能領先市場，比如低密洋房、百分百得房率，大陽臺等都是從順義開始的，足見順義新房更注重產品品質和生活體驗。如果同樣是近郊的昌平，4萬＋的體驗感就會稍差。

比如陽臺，2022年后沙峪羅馬湖畔中海湖光玖里打響了順義陽臺第一槍。從今天的眼光看，湖光玖里115平米三居依然很能打，南向三面寬，LDKT一體化設計，南北通透，實用性很強。

御湖鏡開啟了順義的“防火挑檐”時代。120平三居客廳面寬4.05米，主臥面寬達3.7米，比和光瑞府客廳面寬還要多出10公分。

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DICHAN SHIYIYYAN

土地市場降溫

懋源拿下的順義后沙峪地塊，屬于北京第二輪供地中的一塊。數據顯示，今年北京第二輪供地共擬出讓23宗地塊，截至目前，只有10宗地成功轉正。除了剛拍的后沙峪地塊，還有大興西紅門地塊，豐臺中關村科技園地塊，通州宋莊地塊，豐臺新宮地塊，延慶地塊待出讓。

數據顯示，8月北京新房成交均價約51780元/平方米，環比下降9%，同比下降18%。如今北京在售新房中，網簽均價高于指導價的樓盤寥寥無幾，高于指導價的新房基本在海淀和朝陽，且也只是微漲。比如十八里店板塊僅高于指導價1000元/平。

住建委數據顯示，截至目前，北京已獲得預售證的新房庫存量超8萬套，庫存去化周期超18個月。業內人士表示，供應量大會給新房市場帶來壓力，再加上二手房“以價換量”沖擊，房企也會考慮到現實銷售流速而謹慎拿地。這也是土地市場降溫的原因之一。

但十一郎認為，懋源作為民營房企，此次在低迷期的市場中大手筆出手順義后沙峪，對市場信心勢必有一些提振作用。

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