房價轉向的開始

　　信心賽過黃金。

　　9月24日國新辦新聞發布會上，央行、證監會、金管總局釋放一攬子增量政策，力度空前。

　　房地產方面，接下來，存量房貸下調50bp、二套房首付比例降至15%、收儲再貸款央行100%出資、延長支持房企融資政策期限、支持收購房企存量土地等政策措施將陸續落地。

　　業內認為，9.24一攬子增量政策有助于提升大家對未來樓市走勢的預期，房價有望觸底。但觸底后，是會一直在底部徘徊，還是會反彈爬坡，尚需觀察。

　　但對于買房人來說，至少不用再擔心房價下行導致買后即貶值了。預計政策會推動一部分持幣觀望人群入市。但鑒于當前就業收入信心不穩，樓市整體行情能否扭轉向上還是未知數。

　　01地產銳觀察

　　存量房貸利率下調約50bp，超預期

　　此前開源證券發表的研報中有過測算，2024年二季度新發放的住房貸款利率為3.45%，而2023年8月調整后23萬億存量首套房貸平均利率為4.27%，中間相差82bp。而今年5年期LPR已經累計降息35bp，即剩余的47bp是存量住房貸款利率潛在可調降空間。

　　這次央行宣布將下調存量房貸利率約50bp，幅度甚至超過市場預期。同時，隨著逆回購操作利率下調，市場預期LPR將繼續下調0.2到0.25個百分點，增量房貸利率會繼續下調。

　　意味著調整落地后，存量房貸利率與新增房貸利率幾乎持平了。

　　這也響應了大眾的呼吁。以100萬元按揭總額、期限30年、等額本息為例，月供可減少約284元，利息總額可減少超10萬元。

　　隨著月供還款壓力的降低，大家會適當提升他項消費，也會降低二手房拋壓，對房價形成一定支撐，同時減少提前還貸及違規換貸行為，助推樓市穩定。

　　02地產銳觀察

　　二套首付比調降至15%，超預期

　　本次政策宣布全國層面統一首套和二套的最低首付比例，將二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

　　申萬宏源研究分析，本次首付比下降后將創歷史新低，顯著低于前兩輪周期首套和二套首付比下限水平（2008年10月下限20%/40%、2015年3月下限30%/40%），也有利于推動居民加杠桿釋放合理改善性需求。

　　但央行行長也明確，各城市可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區內的最低首付比例下限。因此，后面還需關注尤其是一線城市的具體落地執行情況。

　　目前，四個一線城市的二套房首付比例分別為北京35%（五環外30%）、上海35%（部分區域30%）、廣州25%、深圳30%。如果落地15%首付，加上四季度房企加大推盤促銷，改善性需求有望集中釋放，帶動樓市整體提振。

　　03地產銳觀察

　　收儲加碼，央行資金支持力度提升

　　央行行長宣布，將5月份央行創設的3000億元保障性住房再貸款，央行資金的支持比例由原來的60%提高到100%。

　　國盛證券研究認為，在此前的模式中，央行資金支持比例為60%，即央行3000億元+商業銀行2000億元的組合貸款，落地難點在于商業銀行投放貸款部分要求的回報率偏高。

　　此次央行行長宣布央行資金支持比例提升至 100%，將會有更多的項目達到商業銀行的回報率要求，同時也能相應大幅減輕地方政府資本金、補貼租客等方面的資金壓力。

　　因此，國盛證券認為，該項政策會增強銀行和收購主體的積極性，進一步推動地方收儲，有利于更好地推動存量商品房去庫存。

　　隨著市場庫存降低，也有助于推動市場化商品房的銷售。

　　04地產銳觀察

　　收儲范圍擴容，從商品房擴展至土地

　　央行將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，央行可提供政策支持。

　　業內認為，收購存量土地可以緩解房企的資金壓力，可以降低既有及潛在庫存。

　　
國泰君安認為，“死庫存”也是資產的一部分，一定對應著負債。盤活“死庫存”，樓市才能走向下一階段。

　　05地產銳觀察

　　繼續對房企敞開融資渠道

　　央行行長表示，將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

　　國金證券研究認為，通過將房地產金融政策延期，繼續對房企敞開融資渠道，提供資金支持，減輕房企流動性壓力，能夠防止更多房企出險，穩定市場情緒。

　　招商證券同時認為，保障性住房再貸款央行資金支持比例提高、經營性物業貸款和“金融 16 條”延期、研究支持收購房企存量土地且提出必要時可由央行提供再貸款支持等，或進一步明確了對房企主體提供流動性支持的政策意圖，或有助于鞏固“信用底”，后續或可持續關注主體流動性支持政策的出臺及落地。

　　國盛證券同時認為，目前新房銷售持續承壓影響房企回款，民營房企和混合所有制房企融資環境相對仍困難，仍有必要出臺進一步支持政策，減輕房企流動性壓力。

　　另外，業內預測，北上廣深等核心城市應會進一步松地產，取消或調減限購、取消普宅和非普宅的區別等。國盛證券預測，快的話可能國慶節前就會有體現。

　　06地產銳觀察

　　回調近尾聲 房價觸底來臨

　　業內擔心的是，此次政策從金融層面支持力度加大，需求側延續鼓勵購房者加杠桿導向，但在他們對未來房價、就業收入等還存有擔憂的情況下，可能會削弱對樓市銷售提升的效果。

　　但同時也有多位專業人士分析，央行將全國層面首套和二套房首付比例統一降至15%，或也暗示著房價已經觸底。

　　因為作為按揭貸抵押物，如果房價繼續較大幅度下行，會超過銀行的風險承受度。

　　中金公司在一篇最新研報中表明，如果房價進一步調整，房價下調幅度超過首付比例家庭的房貸投放額占比的增長，或對金融體系形成壓力。

　　此外，央行行長還宣布，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。多家機構預計，四季度還可能會追加財政預算，增發國債。

　　如國盛證券研究所言，本次一攬子政策如期而至，既有著眼當下的“放水”，也有布局長遠的制度安排，還有直面問題的“對癥下藥”，這是政策轉向的開始。

　　紅姐認為，很大概率上，這也將是房價轉向的開始。