太猛了！看房還要排隊(duì)！北京朝陽這個(gè)低密高端改善盤火了

樓市正演繹著政策催化行情。

據(jù)中指監(jiān)測，剛剛過去的國慶假期期間，北京新房和二手房成交量均創(chuàng)下近幾年同期高點(diǎn)，多個(gè)項(xiàng)目發(fā)布了熱銷海報(bào)。

比如人氣紅盤中建璞園PARK，據(jù)說項(xiàng)目案場“忙到飛起”，10.1-10.7創(chuàng)下了來訪1800+、強(qiáng)意向客戶登記 200+、單日最高意向登記48組的勁銷業(yè)績。

多家頭部房企亦反饋，國慶期間銷售有顯著增長，前期有意向的客戶轉(zhuǎn)化率明顯提高，猶豫的客戶開始進(jìn)場。

但很多人心中仍然存有疑惑：

這波樓市熱度能持續(xù)多久呢？

房價(jià)會(huì)迎來反彈上漲嗎？

到訪激增 喜報(bào)刷屏

國慶小長假樓市到底有多熱？

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，一線城市樓市成交量均出現(xiàn)了飆升，“銀十”開局超預(yù)期。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年國慶期間北京新建商品住宅累計(jì)認(rèn)購接近2000套，相比2023年同期約600套的成交上漲近3倍；二手房實(shí)際成交約5500套，同比上漲超175%。

10月1日-6日，上海新房成交5.9萬平米，相比去年同期的2.89萬平米增加約104%；另據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，上海二手房成交約1537套，是去年同期391套成交量的近4倍。

廣州樓市國慶期間也是熱鬧非凡。截至10月7日12時(shí)，廣州貝殼的新房節(jié)活動(dòng)累計(jì)認(rèn)購?fù)黄?800套，日均約430套，而去年同期日均認(rèn)購量不到200套，翻了一倍多。

深圳方面，10月1-7日，本土最大的中介機(jī)構(gòu)樂有家門店新房成交量同比上漲了1266%，二手房成交量同比上漲了302%，均處于近年來歷史同期最高點(diǎn)。

另據(jù)市場公開報(bào)道，不僅僅是一線城市北上廣深，南京、武漢、成都等二線城市的熱點(diǎn)樓盤的到訪和認(rèn)購量都出現(xiàn)了成倍增長，人氣回升明顯。

朋友圈也滿是樓盤及房企刷屏的喜報(bào)，各大網(wǎng)紅盤的售樓處的熱鬧程度堪比旅游景區(qū)。

中建璞園PARK現(xiàn)場實(shí)拍圖

專家們分析，9.24一攬子政策齊發(fā)，9.26政治局會(huì)議“意外”聚焦經(jīng)濟(jì)，9.29-9.30北上廣深同步松地產(chǎn)……政策組合拳為市場帶來了積極預(yù)期，疊加房企全力促銷，讓樓市“銀十”走出了“金十”的節(jié)奏。

勁銷樓盤的四大特征

值得注意的是，盡管多城樓市行情火熱，但市場仍有分化，有不少項(xiàng)目成交反饋冷淡。掃描國慶期間到訪和認(rèn)購較好的樓盤，會(huì)發(fā)現(xiàn)它們都有一些共性特征。

其一，強(qiáng)勁的產(chǎn)品力，賣點(diǎn)足夠多。

比如中建璞園PARK，是整個(gè)國慶期間北京特別火的新盤之一，1800+組的到訪量，據(jù)說火到了看房都需要排隊(duì)拿號。

中建璞園PARK現(xiàn)場實(shí)拍圖

紅姐在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，就連一位業(yè)內(nèi)看盤無數(shù)的老師，都已經(jīng)讓其夫人來現(xiàn)場親自選房了。

而璞園PARK之所以如此火，除了項(xiàng)目推盤節(jié)點(diǎn)恰逢政策加持的利好外，離不開其強(qiáng)勁的產(chǎn)品力及足夠多的項(xiàng)目亮點(diǎn)。

1.低密

容積率關(guān)系著居住的舒適度。容積率越低，代表小區(qū)可以擁有更多的綠化面積和公共空間。

中建璞園PARK容積率低至1.2，全部為4-7層的墅質(zhì)四居室洋房，產(chǎn)品獨(dú)具稀缺性。

中建璞園PARK項(xiàng)目示意圖

有數(shù)據(jù)顯示，朝陽區(qū)近5年來僅供應(yīng)兩宗容積率在1.2及以下的宅地，璞園PARK地塊是其中之一，另一宗地塊也在孫河，但產(chǎn)品總價(jià)在4000萬+。

而璞園PARK總價(jià)約1000萬起，不僅是市面上稀缺的低密洋房新盤，而且大部分高端改善型購房需求人群的購買力都能覆蓋，搶手成為必然。

2.高使用率

使用率越高，意味著實(shí)際使用面積越大，居住體驗(yàn)更為舒適，且分?jǐn)偟矫科矫椎膶?shí)際單價(jià)越低。

近幾年，北京新盤展開了各種“極限卷”，使用率為其中之一。市面上大部分項(xiàng)目使用率突破90%就能引以為豪了。

而中建璞園PARK建面約125、140、160、210平米全戶型使用率做到了93%-96%，也是它能夠吸引改善型客戶的亮點(diǎn)之一。

3.層高優(yōu)越

在19世紀(jì)的維多利亞時(shí)期，住宅層高通常在3.5米甚至更高，空間寬敞豪華，象征著財(cái)富與品味。而現(xiàn)代社會(huì)，層高超過3米的房屋主要出現(xiàn)在高端別墅和定制住宅中，占比很低。

之前很多年，北京市新房層高大多數(shù)在2.9米左右。近兩年，隨著大平層墅質(zhì)化，開發(fā)商“卷”產(chǎn)品力也卷到了層高上，標(biāo)準(zhǔn)層3~3.1米的層高成為豪宅產(chǎn)品的主流趨勢。

而中建璞園PARK建面約210平米的四居戶型，整體層高已經(jīng)卷到了3.5米，其他戶型的最低層高也達(dá)到了3.1米。

中建璞園PARK美學(xué)體驗(yàn)館實(shí)景圖

層高的拓展，不僅能提升空間的采光、空氣的流通，還能實(shí)現(xiàn)窗墻比最大化，開闊視野。未來璞園PARK的業(yè)主們，可以在室內(nèi)擁抱更多的陽光、清風(fēng)和景觀。

4.顏值擔(dān)當(dāng)

首先，從項(xiàng)目外立面來看，中建璞園PARK大面積使用鋁板和玻璃幕墻，通過超大的窗墻比，將園林景觀實(shí)現(xiàn)窗外景觀窗內(nèi)化；以石材為基座，展現(xiàn)出規(guī)整、端莊、典雅的美感；

中建璞園PARK效果圖

其次，璞園PARK園林設(shè)計(jì)以“十里桃花源”為理念，入口“三進(jìn)制”的歸家禮序突出了歸家的儀式感；打造“六隱”景觀廊道，隱墨、隱山、隱溪、隱林、隱游、隱茶，山石錯(cuò)落、流水潺潺、曲徑通幽，讓４-７層的住宅猶如是“花園里長出來的大房子”。

再次，戶型設(shè)計(jì)上，璞園PARK所有戶型均采用了全明雙衛(wèi)、U形廚房、LDK客餐廚一體化、大落地窗設(shè)計(jì)，收納空間足，契合市場主流需求。

最小的建面約125平米的四室兩廳兩衛(wèi)，是經(jīng)典的四葉草格局，客廳面寬約5.3米，邊戶主臥還設(shè)有轉(zhuǎn)角飄窗。無論是客廳面寬還是主臥尺度，都做到了市面上同面積段產(chǎn)品的極致。

建面約140平米四室兩廳兩衛(wèi)，是建面約125平米戶型的升級款，增加了步入式收納倉和明窗獨(dú)立家政間，而且增加了一個(gè)設(shè)備平臺的面積，使用率更高，客廳面寬高約5.75米，比較適合二孩家庭。

建面約160平米的四室兩廳三衛(wèi)，使用率高約96%。南向四面寬，且每個(gè)房間面寬不低于3米，客廳還保留了約5.6米的大面寬，做到了極致。四面寬雙套房設(shè)計(jì)，也是市面上同面積段產(chǎn)品里所少見。

建面約210平米四室兩廳三衛(wèi)，一梯一戶，入戶門為奢闊對開門，山水紋瘤木大門，鑲嵌著經(jīng)過打磨拼接的天然油花貝，折射出絢麗的光彩，大門高約2.8米，3.5米的層高與之氣場相合；南向17.5米大面寬，全落地窗設(shè)計(jì)，北向也做到了全落地窗；整體空間大量使用石與木，淺米色與金棕色，帶來松弛、典雅、低調(diào)、從容的平和氣韻與藝術(shù)感。

中建璞園PARK美學(xué)體驗(yàn)館實(shí)景圖

5.配套先行

在璞園PARK住宅地塊南側(cè)，一同出讓的還有一個(gè)公建地塊。開發(fā)商中建智地創(chuàng)新思維，把公建區(qū)域變成了項(xiàng)目的延伸空間，規(guī)劃打造丘谷花園，讓璞園PARK成為北京花園城市建設(shè)的一塊重要拼圖。

占地約1.8萬平米的配建公園中，有約2千平米的水面，夏日是荷塘，冬季為冰場，水邊還規(guī)劃一個(gè)類似阿那亞的網(wǎng)紅建筑水岸禮堂，還規(guī)劃有一個(gè)約3千平米的陽光大草坪。

中建璞園PARK配套地塊效果圖

在公園之上，規(guī)劃打造了公園式商業(yè)，南側(cè)還有一個(gè)約5600 平米的社區(qū)綜合運(yùn)動(dòng)場館，東側(cè)則是康養(yǎng)中心和社區(qū)醫(yī)院。

據(jù)悉，商業(yè)部分將落地中建智地旗下自有商業(yè)品牌鯤熙匯lomo，且目前京城最美書店P(guān)AGEONE、騎意SPECIALIZED閃電騎行服務(wù)體驗(yàn)中心已簽約入駐。

就在剛剛過去的國慶前夕（9月29日），丘谷花園已正式開工，預(yù)計(jì)一期工程交付會(huì)早于璞園PARK交房時(shí)點(diǎn)。

中建璞園PARK配套丘古花園開工現(xiàn)場圖

配套先行，不僅展現(xiàn)了開發(fā)商的硬核兌現(xiàn)力，及深耕區(qū)域的信心，也為購房者拉滿了置業(yè)安全感。業(yè)內(nèi)也紛紛將璞園PARK譽(yù)為“家門口的阿那亞”。

此外，公園南側(cè)的教育用地，白家莊小學(xué)和北京八十中兩所名校已經(jīng)確認(rèn)落地。八十中為“朝陽六小強(qiáng)”頭部，2024年高考清北錄取人數(shù)排名北京全市第九/朝陽第一 。

其二，地理區(qū)位出色。

還以中建璞園PARK為例，其所在的孫河板塊是北京唯一一個(gè)先整體規(guī)劃再開發(fā)的純高端低密住區(qū)。2012年被中央別墅區(qū)納入，首塊土地入市后迅速躥紅，成為北京頂豪人群置業(yè)首選區(qū)域。

中建璞園PARK區(qū)位示意圖

經(jīng)過多年的發(fā)展，如今孫河板塊的高端配套已經(jīng)很完善。有順義排名第一的順義國際學(xué)校(ISB)，以及鼎石、伊頓等知名國際學(xué)校；天安假日高爾夫球場、羅紅藝術(shù)館、天星調(diào)良國際馬術(shù)俱樂部等高端休閑資源在周邊匯聚。

可以說，璞園PARK所在區(qū)域自帶高端基因。并且璞園PARK所在的孫河前葦溝組團(tuán)，距離望京僅約7公里。待2024年底京密路改造工程如期完成后，從璞園PARK通往望京、國貿(mào)等商圈將更為便利。

出則繁華，入則靜心。璞園PARK猶如鑲嵌在溫榆河生態(tài)走廊浩瀚綠海中的一顆珍貴璞玉，新政后受到高端改善人群的追捧在預(yù)料之中。

其三，價(jià)格足夠友好。

中建璞園PARK銷售指導(dǎo)價(jià)為7.98萬元/平米，允許上下浮動(dòng)8%，此前市場預(yù)估開盤價(jià)會(huì)有優(yōu)惠，但項(xiàng)目目前認(rèn)購火爆，開發(fā)商也許會(huì)調(diào)高售價(jià)預(yù)期。

但即便是頂著指導(dǎo)價(jià)開盤，相比于產(chǎn)品力，璞園PARK也算是價(jià)格足夠友好了。

首先，對標(biāo)中建宸園10萬+豪宅奢裝標(biāo)準(zhǔn)，璞園PARK每平米裝標(biāo)約1萬元，含在7.98萬的銷售指導(dǎo)價(jià)中，產(chǎn)品超配也相當(dāng)于給購房人提供了實(shí)惠。

其次，璞園PARK戶型使用率高至93-96%，對比市面上其他使用率較低的樓盤，相當(dāng)于售價(jià)也“優(yōu)惠打折”了。

其四，開發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)。

中建璞園PARK的開發(fā)商——中建智地，為央企中建一局集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)統(tǒng)一營運(yùn)平臺。近3年來，銷售規(guī)模和排名保持逆勢增長，在北京市場已進(jìn)階頭部。

據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，中建智地以77.03億元的權(quán)益銷售金額位居北京房企TOP5。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

另據(jù)中指院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-9月，中建智地以109億的權(quán)益拿地金額位居全國房企TOP10。

國慶假期期間，除了璞園PARK到訪及認(rèn)購火爆外，中建智地開發(fā)的北京宸園于9月28日取得預(yù)售證后，認(rèn)籌同樣火爆。據(jù)項(xiàng)目方發(fā)布的海報(bào)，國慶五天新增認(rèn)籌118組，取證七天認(rèn)籌已過半。

另外，中建璞園也是朝陽熱銷標(biāo)桿。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年8月，中建璞園以4.25億元的銷售金額位居北京主城區(qū)榜首，同時(shí)成交套數(shù)、成交面積、成交金額蟬聯(lián)朝陽區(qū)第一。

樓市超預(yù)期反轉(zhuǎn)能否持續(xù)

“銀十”開局超預(yù)期，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)新政還會(huì)繼續(xù)顯效。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，核心城市樓市回穩(wěn)態(tài)勢明顯，如四季度政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市樓市或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，全國樓市企穩(wěn)亦可期。

多家研究機(jī)構(gòu)亦認(rèn)為，雖然當(dāng)前未見房價(jià)有明顯的提價(jià)趨勢，但可明顯感受到市場情緒正在被政策及預(yù)期點(diǎn)燃。頭部房企國慶期間銷售普遍有顯著增長，特別是高端項(xiàng)目表現(xiàn)突出。

但機(jī)構(gòu)們同時(shí)提醒，如何去庫存、如何修復(fù)樓市基本面，依然是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。

而要想樓市量價(jià)真正止跌回穩(wěn)，還需期待財(cái)政力量再發(fā)力，如在存量房收儲(chǔ)、回收閑置用地、財(cái)政補(bǔ)貼等方面政策支持落地。