樓市觸底反彈，從“十一”黃金周開始？

2020年8月20日，房地產“三道紅線”政策出臺。2024年9月26日，中央政治局會議重磅提出促進房地產市場“止跌回穩”。

從“三道紅線”到“止跌回穩”，一共經歷了1489天。

緊接著，9月29日一線城市樓市全面松綁限購；一二套房存量房貸利率也明確批量下調。

一個時代，終于翻篇。

接下來的南寧樓市，從中有何獲益？將走向何方？

昨晚（9月29日晚），央行、各大商業銀行發布系列公告，朋友圈頓時炸開鍋。

其中關于存量房，市場利率定價自律機制發布的《倡議》明確，各商業銀行在2024年10月31日前，對符合條件的存量房貸開展批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

圖| 關于批量調整存量房貸利率的倡議截圖

當晚，工行、農行、建行、中信等多家商業銀行表示，將于10月12日發布具體操作公告，確保如期完成批量調整工作。本次存量住房貸款利率的調整范圍，是存量商業性個人住房貸款（包括首套、二套及以上），不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業用房的貸款。

也就是說，批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

批量調整后，借款人利率可降至什么水平？

《關于批量調整存量房貸利率的倡議》明確：批量調整階段，商業銀行將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高于-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低于所在城市目前執行的新發放房貸加點下限。

簡單來說，就是統一調整為貸款市場報價利率LPR-30基點。

存量房貸利率預計平均降幅0.5個百分點左右。

買房人能節約多少呢？

省錢程度和貸款額度、年限有關，以100萬房貸30年期限、等額本息為例，假設該房貸利率從4.2%降至3.75%，每月省下約260元，總共省錢約9.3萬元左右。

圖| 假設調整存量房貸利率后的演算

重新約定重定價日后，房貸利率怎么算？

看下表。

圖|重定價日位于不同區間的房貸加點調整后利率實例

也就是說，如果你以前買房的時候LPR是4.2%，銀行加點是+30基點。

實際房貸利率是4.5%，去年12月20日現在可以重新調整定價日，現在LPR是3.85%，那么你的利率就是3.85%-30基點=3.55%，不用等12月20日的LPR出臺，直接就可以調整了。按照之前說的，平均至少是少50個BP了。

以后加點也不是固定的了，如果后續房貸利率還要降，BP可以和銀行自行協商。

根據《倡議》，商業銀行原則上應于10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理。

9月29日晚，上海、廣州等一線城市宣布樓市限購全面松綁。

圖|9月29日晚，三個一線城市接連出臺政策

樓市限購政策的起源可以追溯到2010年。當年10月，廣州市發布了“國五條”的本地化版本，開始了廣州樓市的限購之路。

一轉眼14年過去了。

一線城市樓市限購全面松綁，意味著樓市回歸到原初最寬松的環境。

甚至比先前還寬松，不妨以2010年的樓市政策為對比。

2010年，2010年9月，國家多部委聯合發布了“新國五條”，其中明確提出了對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

2024年9月30日后，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。

圖| 首套、二套最低首付比例統一為不低于15%

利率方面，首套房5年期房貸利率南寧可以做到3.23%。二套房也可以通過在官網“掛牌轉讓”等方式，變成首套房，享受到3.23%同等待遇。

而在2010年，5年期以上的首套房貸利率為6.14%。

圖|不同時期政策對比

14年前，堅決遏制房價過快上漲。14年后，要求房地產市場“止跌回穩”。

實際上，樓市已經開啟新一輪的強刺激。

例如商品房“回購”作為保障性住房，這本就是重磅大招，可以快速去庫存。可是不少地方政府缺少40%的自有啟動資金，導致無法撬動央行60%的再貸款。

現在好了，央行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。這就意味著現在央行給予100%支持，哪怕地方沒錢，收購依然可以啟動。

也就意味著，地方政府手頭上將有錢去收購商品房“去庫存”。

這才比一二套首付比例統一15%還要燃爆的大招。

這個國慶，注定不平凡。

朋友圈洶涌的士氣高漲，估計不少人興奮得一夜無眠了。可是睜眼看樓市現實，一場前所未有的價格戰已經打響。

看下圖。

圖|南寧部分樓盤打出的國慶特惠海報

五象總部基地有“7字頭”樓盤出沒。

龍崗，很多盤拼到“6字頭”。

西鄉塘，也進入“6字頭”絞殺。

五象南，建工城實際上已到“5字頭”。開發商非常明白，現在的新政就是最好的“出貨窗口”。

期望樓市像股市一樣翻紅？短期內是不可能的。

從供求關系的兩端分析，大家必須認清以下幾點事實：

南寧二手房還有大量庫存“壓倉”。截至2024年6月末，南寧市商品住宅庫存量為664萬㎡，消化周期為26.9個月。

圖| 6月南寧商品住宅庫存情況（來源：克而瑞）

南寧還有很多“爛尾盤”，需要消化。恒大、融創、藍光等爛尾盤有平穩基金進入后，也急于低價出貨。例如漢軍、中鼎等則難以有人接盤。

五象還是去庫存的重點。未來方舟、軌道云著、交投和順學府、威寧青運村等都有大量庫存待售。

圖| 威寧青運村實景

不少老盤例如盛科城等，是不是還有超低價格“工抵房”冒出來。

南寧8大城中村改造，集體土地的村民，基本都安置回原區域。

這就意味著，中短期內，南寧樓市還在為去庫存繼續拼價格戰。

“9.26”重磅會議還提出“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”。

很多人可能還不太了解“提高質量”是什么含義。簡單說吧，新的住宅設計規范出來后，房子的贈送面積超多！

例如北投印象89㎡戶型彈性面積約21㎡，能做2+2房。129㎡戶型彈性面積達到31㎡，實際使用面積超140㎡。

這樣的超高贈送面積，事實上是對舊設計規范的新房和二手房無差別降維打擊。

需求上，這次剛需和改需會像股民一樣殺紅眼沖進樓市嗎？

很難了。改需客戶，不愁房子。剛需客戶，沒有錢的依然沒有錢。

再說，“一朝被蛇咬十年怕井繩”。

原來以為“二胎”放開后，大家會努力生娃。事實上并不是。樓市一樣。

很多90后和00后在買房觀念上與前輩不同，他們不想太卷了，只想有質量地過好自己的小日子。

但著眼長遠，只要南寧樓市的去庫存達到臨界點，供求關系恢復平衡，就一定會迎來市場的“止跌回穩”。

圖 | 買房人在看房

今天去庫存有多慘烈，樓市的底就有多明確。

樓市觸底后，無地段、學區和資源優勢的新房和二手房，并不一定有“觸底反彈”的機會。

但那些真正用心做好房子的樓盤，卻有很大機會。

國慶“十一”假期哪些盤可以出手？千萬別只看價格。