成都這些區域，好意思跟我說漲？

經常看見有人分析成都各區域的房價漲跌。

其實，在樓市，其實有一套非常基礎但又非常實用的，看短期內的判價方法，就三步！

第一步，對比區域內（小區內）同類型產品戶數看二手房的掛牌量，戶數越少，掛牌量越多，房價下行壓力就越大。

第二步，看區域內（小區內）同類型產品目前的成交數據，成交量是否開始頻繁，如果掛牌量高，成交量還很少，那么房價下行的壓力會進一步增加。

這兩步只需要打開二手房軟件，看掛牌量，看成交情況，在網上就能輕松完成。

如果你想進一步確認，那就是第三步，結合各小區的樓齡，實地去看一下區域空置率。

如果區域的小區交房已經有一定年限，空置率還極高，再疊加上前兩點，大概率價格還有非常大的下調空間。

上述三點，其實就是看兩個指標：交易價值和居住價值。

賣的人多，買的人少，說明交易價值差。

空置率高，說明居住價值低。

一個房子這兩頭都不占，降價不是理所應當？

而具體到成都，兩頭都不占的小區主要就集中在近郊（包括天府新區直管區）和遠郊。

我是從2021年下半年開始，就在提醒成都的購房者以及房東，二手房市場方面的一些風險和建議。

特別是天府新區以及其他近郊、遠郊的二手房，我是做了大量的風險提示。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規劃信息，很有幫助！）

從最開始提醒大家早點賣，到后期提醒大家割肉也要早點賣。

可以說，很多二手房賣的越早，虧的就越少，但當時很多人認為我是故意黑某些板塊或者是小區。

其實，指出部分房產的問題和風險，只是是我基于分析得出的觀點。

因為我有相關的樓市知識儲備，同時我一直在了解成都購房者的需求和成都樓市的動向，我對市場的理解和對市場變化的反應速度，比普通購房者以及從業人員快，很正常。

不敢說結論性的觀點不一定對，但很多分析邏輯是沒有錯的。

我是看著很多小區，不到一年時間，價格一直降，結果二手房數量從還幾十套變成上百套。

甚至一些次新小區，可能樓齡也就才五年左右，小區總共就一千多戶，愣是掛了上百套二手房。

晚上實地去看，小區亮燈更是寥寥無幾。

這種情況，我跟你說要漲，我不昧良心嗎？

而且我今天再說一個以前沒有說過的觀點。

估計要不了幾年，成都的法拍房就會開始明顯沖擊二手房市場，特別是那些空置率高的房子。

目前法拍房還是一個小眾的領域，不像二手房，它沒有系統化，規范化的去理順。

考慮存在巨大信息差和風險，所以購房者目前基本上除了買新房，絕大多數都還是看二手房，少有考慮法拍。

但等未來法拍房數量達到一定階段的時候，規范化，系統化就會成為趨勢，去了解法拍的人會變多，也會逐步影響二手房市場。

現在成都的法拍房可能近郊遠郊還不多，但一些投資客多的區域，未來幾年法拍房多著呢。

前幾年一些投資客扎堆的區域，2020年和2021年把房價炒到高點，導致很多新房“表面筍盤”太多了。

最搞笑的是一些銷售、中介覺得自己是業內人士，感覺自己專業的，看見有性價比就想沖，高杠桿也要買，鼓動親戚朋友借錢也要買。

想著有些房子便宜，自己囤著，然后高價賣就能賺。

結果前幾年限售，特別是對網紅盤，直接限售五年。

關門打狗。

起初看價格漲了，因為限售，看著自己的紙面財富漲，洋洋得意，但等能賣的時候，很多盤是眼睜睜看著二手房價一步步下跌，甚至跌破開盤價。

以為自己能高價賣出去，結果自己賣的就是高價，被套到最后，高杠桿之下還不上錢，就得上法拍。

最后還是說一下我個人的建議：

滿足我文章開頭三個條件的房子，能早點賣就早點賣，想要止跌，起碼在我看來，還早的很。

別覺得自己賣出去沒保本就不想賣，還認為等等能漲起來。

賣房的價格和購房的成本，毛關系沒有，你買貴了沒理由讓后面這個買家來買單。

前幾年成都樓市火爆，高位套現的那批人，他們也不會因為早期買入價格便宜，就賤賣。

愿賭服輸。

如果一個房子降價還賣不掉，只能說明降得還不夠。

長痛不如短痛。

有時候，看似在不甘與嘆息中割肉離場，實際上是通過讓利，盡快轉移風險，現在的低點，可能是未來的高點。

這些表面上的讓利，實際上是以退為進。

房子的持有成本很高的，資金占用成本，利息成本，物業成本……

賠錢的水泥盒子，還真想留著當傳家寶啊？

至于哪些地方是你們認為三點都占的，評論區可以聊聊！