中央救市組合拳：100萬套和4萬億，威力有多猛？

2024年10月17日，住建部＋財政部＋自然資源部＋中國人民銀行＋金融監管總局五大部委聯手，召開新聞發布會，公布一系列救樓市的組合拳。

主要包括：取消限購、取消限售、取消限價、取消豪宅稅，降公積金利率、降首付比例、降存量房貸利率、降換房稅費，新增100萬套貨幣安置改造房，新增4萬億白名單信貸規?！雀黜椫匕跖e措。

此次會議不僅匯聚了五大關鍵部委主要負責人，共同就促進房地產市場平穩健康發展這一重大議題，體現出國家對房地產市場發展態勢的清晰判斷和堅定信心，向全國乃至全球傳遞了清晰而堅定的政策信號，無疑具有重大的現實意義和深遠的戰略影響。

促進房地產市場平穩健康發展會議彰顯了中央對當前樓市的高度重視，更通過一系列具體而有力的措施，為市場注入了新的活力與希望。

筆者在2024年10月16日撰稿寫的《住建部等五部委聯手！將宣布救樓市政策，地產股應聲上漲》文章里預測，發布會預計將進一步強調“因城施策、一城一策”的調控思路，賦予地方更大的自主權，根據各自城市的實際情況出臺穩定樓市的政策措施。

果不其然，今天住建部提到的“四個取消”，全面賦予了各地城市更大的調控自主權，允許其根據本地實際情況，靈活調整或取消限購、限售、限價等限制性措施。這一舉措不僅有助于釋放市場活力，更體現了政策制定的靈活性與針對性。同時，取消普通住宅與非普通住宅的劃分標準，進一步簡化了購房流程，降低了購房門檻，有利于激發市場需求。

除了地方給予當地市場更大自主空間之外，還有一個重磅利好，那就是金融監管總局特別提到，截至10月16日，我們統計，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。為做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，我們還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

眾所周知，從2021年中開始，不少房企開始暴雷，主要是市場逆轉后，銷售跟不上節奏，資金鏈日趨緊張，導致很多項目建設進度受影響，因此，無法實現現金回流，最終形成惡性循環，越是沒錢越無法蓋房，房子越沒蓋好越難賣出去，從而引發資金全面斷裂。

如今，中央高度重視，從資金源頭解決爛尾項目問題，盤活大量受資金困擾的項目，促使進度停滯的樓盤重新開工，保障正常交付，給予購房者信心，帶動更多銷售量，注入新的資金來源，進一步推進項目建設進度，從而在保障購房者的權益基礎上，解決房企融資難題。

“四個降低”則直接作用于購房者的錢包，通過降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率以及“賣舊買新”換購住房的稅費負擔，有效減輕了購房者的經濟壓力。這些實實在在的優惠措施，無疑將吸引更多潛在購房者入市，為市場注入新的動力。

筆者之前提到的文章里，就有寫到，近期已經下調存量房貸利率減輕購房者負擔。當然，為刺激市場需求，預計將有更多稅收優惠政策出臺，如降低購房契稅、增值稅等，減輕購房者負擔。同時，針對特定人群，包括首套購房者、低收入家庭等，可能推出購房補貼政策，進一步激發市場活力。

在本次發布會上，財政部在答記者問時提到，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。

在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標準住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關規定，普通住宅標準由各省明確。

這其實對于很多購房者來說，都是實打實的節省置業成本，畢竟，之前為了遏制房價過快上漲出臺了不少稅費進行調節，但時過境遷，房價已經進入下行周期，成交量受到影響，在新形勢下，通過減少稅費的方式，刺激購房消費，有利于重新激活交易，更能帶動不動產上、下游包括建筑、鋼鐵、家具、家電、汽車等各個產業鏈條的協同發展，對整個國民經濟有較大推動作用。

當然，發布會還有重頭戲：“兩個增加”，著眼于市場的長遠發展。一方面，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造項目，既改善了居民的居住條件，又促進了房地產市場的去庫存。另一方面，年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，確保了房地產項目的合理融資需求得到滿足，為市場的穩定發展提供了堅實的資金保障。

大家可能還記得，2014-2016年期間，中國各地樓市曾經大漲過一輪， 當時整個市場就是在棚戶貨幣化改造的大背景下，疊加中央去庫存的重要決策，樓市全面崛起。

國家統計局數據顯示，2016年全國商品房銷售額達到117627億元，接近12萬億元，同比增長34.8%，銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%，雙雙刷新歷史紀錄。這也是全國商品房銷售額首次突破10萬億大關。

2016年全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%），值得一提的是，2015年時房地產開發投資增速名義增長僅為1.0%，增幅明顯。

樓市熱鬧非凡，2016年土地市場也跟著旺季。一二線回歸號角已經吹響，債市寬松為儲糧加持。融信以14.6萬/平米單價拿下上海靜安商住地，問鼎單價地王。招商蛇口聯合華僑城310億奪標深圳新會展中心（一期）配套商業用地，刷新全國總價地王。

一場又一場強悍的奪地大戰在2016年輪番上演，逢拍必搶的格局已經形成，房企爭地早已不再是新聞。這是中國房地產有史來土地交易異常密集的一年。數據也在證明這一點，全國賣地千億元以上的城市達到9個，創下歷史最高紀錄。

好了，回顧完2016年，再來說說2024年樓市會不會重現當年盛況？而今，貨幣化改造工具再次出臺，而且一出手就是100萬套，其規模效應顯著。

這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。這點非常有利于被改造原住戶，為他們提供更為廣闊的選擇空間。

同時，也有利于消化存量商品房。相當于，把激活大量潛在的購房需求，將原來居住在城中村、危舊房的群體，轉變成購房者，直接進入商品房市場，創造更多購房增量，加速房企去庫存，形成有效置業需求，提高資金周轉效率。

發布會透露的數據顯示，自相關政策發布以來，政策效果已經開始顯現。房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續收窄，特別是9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升。這一系列積極的變化不僅反映了政策的有效性，更預示著房地產市場的逐步回暖。

發布會上，住建部重點提及，9月26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，釋放了穩定房地產市場的積極信號。有關部門出臺了財稅、金融等一系列政策措施，地方政府因城施策，取消或調減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。

可以說，有效提振了市場信心。從市場反映看，很多城市、很多項目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產的主要指標明顯好轉。特別是一線城市，10月份以來全線回穩。

中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底。10月份的數據，會是一個積極樂觀的結果。接下來，我們就是要同心協力，把“組合拳”打好，狠抓落實，讓這些政策的效果能夠充分顯現，讓人民群眾能夠享受政策紅利?？梢哉f，對房地產市場止跌回穩充滿信心。

值得注意的是，一線城市樓市的全線回溫尤為引人注目。這不僅得益于政策的精準發力，更離不開市場自身的調節與修復能力。隨著政策的持續落地與市場的逐步適應，我們有理由相信，房地產市場的未來將更加穩健與可持續。

筆者在2024年10月16日參加廣州房協活動受邀發言時，同樣提到，國慶黃金周樓市認購數據增長顯著，以廣州為例，新政實施以來，成交明顯增加，全市一手住宅認購量6687套，是去年的2.37倍，二手住宅網簽3771套，同比增長23%。特別是國慶假期期間，政策因素疊加市場高頻宣傳和房企積極促銷，房地產市場成交大幅增長，國慶期間全市一手住宅總認購量5855套，認購面積約61萬㎡，7天的認購量超過今年8月、9月全市一手住宅單月網簽面積。

此外，365房評最新數據公布，2024年10月1-13日，廣州新房累計網簽3162套，網簽面積33.3萬平，上述數據都比9月份有較大提升。

展望未來隨著政策的持續落地與市場的逐步適應，有理由相信房地產市場將迎來更加美好的明天。

止跌回穩，已經不再只是個口號，而是實實在在的認購、網簽數據在支持，更有權威官方部門認證！