法拍時，誤買到“兇宅”可以申請撤銷拍賣結果嗎？

如果是一般市場交易買到“兇宅”，而賣方有意隱瞞的，相關的判例基本上都支持保護買方的利益，要么撤銷買賣合同，要么賠償損失。但是，如果是通過法院拍賣購買的房產，而且沒有公示屬于“兇宅”的話，是否可以提出執行異議，要求撤銷拍賣結果呢？

怎樣才算“兇宅”？

目前沒有明確的規定標準，“兇宅”的“兇”通常是指發生過兇殺案，這點應該沒有異議，如果范圍再大一點，就把人為因素的非正常死亡也包括進來，例如自殺。不過即使是自殺，也可能引發爭議，例如自殺的人從屋內向外墜樓的話，死在屋外還算“兇宅”嗎？（案例檢索結果，有的認可，有的不認可）。

又如果是意外死亡或者在房屋內病逝呢？大部分人可能會認為不屬于，但一些心理或思想觀念比較敏感的人，則可能認為也應將它納入“兇宅”之列。這在很大程度上取決于法官對具體案件的綜合認定。

誤買法拍“兇宅”時的不同處理

即使是從普遍觀念認為屬于“兇宅”的情形，是否支持競買人的請求，各地法院的處理方式也不一，大致可以細分為三派：

1、不支持撤銷拍賣結果；

2、支持撤銷，但對退拍賣保證金的請求，認為應由實施部門處理，“不予審查”；

3、支持撤銷以及退保證金或房款。

不支持的理由通常認為撤銷會使法院事實上起到對拍賣“瑕疵擔保”的作用，而拍賣信息披露之后，結果應由競買人自己承擔，而且撤銷的話不利于房屋所有權人的債權人，不利于交易穩定。反對的理由則通常認為，從傳統的習俗文化觀念出發，“兇宅”對于競買人有重大心理上的負面影響，缺乏“安寧感”房屋無法居住，其購買房屋的目的將難以實現。不支持撤銷，還不利于督促房主如實履行披露義務，不利于誠信交易。

有指導意義的案例——應支持撤銷

相關的案例并不算很少見，至少比筆者想象的要多，廣東、廣西、江蘇、山東等多個省份都有過類似案例。廣東省高級人民法院的（2023）粵執復769號執行異議復議案件，比較有指導意義（以下為案情和裁判總結）。

該案的復議人參與拍賣購買了涉案房產，繳清房款且執行法院出具裁定后，發現該房曾發生高空墜亡事件，于是申請執行異議，以執行法院在網絡司法拍賣過程中，未對該房屋存在重大瑕疵、嚴重失實的情況進行披露說明，致使買受人產生重大誤解，購買用于居住的目的無法實現為由，請求撤銷該裁定書及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項。

廣東省高院審理后認為，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（簡稱“《網拍規定》”）第三十一條第（一）項規定，“當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣，符合由于拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的，人民法院應當支持。但拍賣時的技術水平不能發現或者已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外。”

同時該《網拍規定》第十二條第二款規定了拍賣公告應包括的內容，第十三條則分項列舉了拍賣法院應當通過拍賣平臺公布的信息，如拍賣公告、執行依據、競價規則等等，其中第（十一）項為兜底條款：“其他應當公示的信息”。因此，執行法院在處置執行標的物前，要依法全面、具體、詳細調查執行標的物的情況，并在拍賣公示時予以說明，充分、客觀地披露拍賣標的物的信息，保障案件當事人、競買人的知情權。

而拍賣的房屋存在“自殺等非正常死亡事實”，按照交易經驗和民間習俗，會“給居住其中的普通民眾帶來包括忌諱、焦慮、恐懼等負面感受和心理陰影，直接影響日常起居生活的安寧感。同時，該因素也會造成房屋交易價值產生實質性貶損，違背了買受人對房屋實際價值的期待”。而通常所說拍賣的“瑕疵不擔保原則”是就拍賣財產的數量、質量、外觀、結構、裝飾裝修等客觀物理屬性而言”，“兇宅”的情形并不適用。

所以，拍賣的房屋存在“自殺等非正常死亡事實”的瑕疵足以影響買受人競買該房屋的締約基礎，構成房屋的重大瑕疵，屬于上述《網拍規定》應當披露拍賣財產的重要信息。因此，復議理由成立，應當撤銷對案涉房屋的拍賣行為，并退還拍賣款。

以上僅供參考，希望本文對大家有所幫助！