出手就是地王，保利的底氣，不止鈔能力

近期的保利，讓大家知道了行業“一哥”該是什么樣子：

1、國慶七天，保利在銷售額上「碾壓式」奪冠：成交約260億+，來訪超10萬批；

2、國慶前兩天，保利以117.6億競得廣州南方面粉廠地塊，折合樓面價66957元/㎡，不僅天河區的新“地王”，也是廣州地價的TOP2。

尤其是117億地王，得來真不容易：

1、起拍總價88.2億元，近幾年國內少有；

2、參與競拍的保利、中海、越秀、鵬瑞4家，要么是國內頂級的霸主，要么是廣州、深圳的頂級玩家；

3、競價激烈：歷時5小時、148輪競價、溢價高達33.4%。

面粉廠地塊注定萬眾矚目，以致于當保利成為操盤者時，對于該做怎樣的產品，各路人馬紛紛給保利出謀劃策。

我的一個朋友鳥叔，就做了個數據分析。他得出的結論是，保利這個地塊應該能成為廣州市場新的頂豪標桿——是產品，公區打造，園林綠化，管家式服務全面引領的標桿。

實際上，保利在上海已經在不斷進化打造頂豪產品的能力。

今年4月，項目均價16.8萬元/平方米的保利世博天悅一天就賣了80.84億元。

確實是豪橫無比。

盡管樓市整體仍舊低迷，但套均數千萬乃至上億的豪宅被瘋搶，都說明：

現在是改善和超級改善的時代；也是好產品和好服務溢價的時代。

當然了，可能有人會問，貴的東西一定就代表著好嗎？那確實真不一定。

在改善和超級改善的時代，除了產品本身的地段、配套和戶型等硬件之外，與之匹配的高端物業服務同樣不可或缺。

具體到保利這個地王，我目前獲得的信息是：

1、它一定是個劃時代的豪宅產品，單價和總價也會不低；

2、作為行業一哥，保利除了有錢，服務能力更是不缺。拿地之前，保利就具備了圍繞高凈值人群的產品和服務。

其實，在新地王的江對面的保利天悅，和僑鑫匯悅臺一樣，一直是廣州豪宅的標桿，房價至今仍穩定在20萬+的量級。

而保利旗下的保利物業，早在10年前就推出了針對高端物業的服務品牌——東方禮遇。

如今，這個高端服務品牌將再次升級。

01

十年東方禮遇，升級煥新

很少有人意識到，物業服務，這個在大眾認知里還略顯傳統的行業，正在以一種更加前沿和前瞻的姿態在自我進化。

10月24日，保利物業就在世博天悅開了一場發布會，主題也很鮮明：服務再設計。

發布會主要的內容，主要是探索塔尖人群現代的生活方式和需求如何被設計和供給，同時將旗下的高端物業服務品牌——東方禮遇進行全面煥新。

探討服務設計，并不是保利物業現在才開始在做的事情。

9月30日，在上海這個超級時尚之都，以“服務設計與新質生產力”為主題的 WDCC2024服務設計日XaaS&SDSS服務創新國際會議在上海當代藝術博物館成功舉行。

會上，主辦方之一上海橋中作為牽頭單位，倡議成立“國際服務設計鏈”，鼓勵企業根據自身行業特點、痛點和難點，提出面向未來的前瞻性課題，并與服務設計咨詢機構和高校開展前瞻性課題研究、成果轉化和業務驗證等合作。

這其中，保利物業作為此次“國際服務設計鏈”上首批物業產業代表，與同濟大學等世界頂級院校和阿里、螞蟻等新興產業代表一起探討服務設計。

保利為何會參加一個看似關聯不大的國際會議，其實大有門道。

在當下，物業行業競爭激烈，價格、服務、業態都趨于同質化，如何引領行業向前、推陳出新，服務設計能提到積極的促進作用。

在此次物業產業服務設計的方向上，保利物業選擇了物業行業里最難的一個課題——高端物業服務。

實際上，保利物業在高端物業服務有自己的品牌——東方禮遇。這個為保利初代豪宅產品提供的高端物業服務品牌，已經成立了10年之久。

當時，在普遍以西式管家服務為主流的高端服務市場，保利物業率先洞察了中國人對服務中“分寸感”的獨特情結，推出東方禮遇高端服務品牌，表達為“通情達禮”的品牌內涵和“雙管家”“三環六重”“四節八禮”的服務內容。這些設計，十年間也已然成為了高端物業服務的通用標準。

當下，行業已經進入了品質時代，以超級豪宅為代表的高端住宅產品，是下行市場中最為堅挺的資產。

而這些超級資產所面向的塔尖人群，他們對于房子的需求，并不僅限于居住層面，保利物業將其總結為兩個方面：

1）置業邏輯完成了從居住迭代到資產傳承的躍升；

2）由于產品力的革新，對服務的需求已從生活需求響應轉變為生活方式引領。

隨著市場需求的變化和自身服務能力的進化，保利物業選擇將東方禮遇這個高端物業服務品牌進行體系煥新。

“新”，是“東方禮遇”此次升級的關鍵詞：

1）新在品牌表達：通情達禮·恒久如一。

升級后的東方禮遇，增加了時間的維度，提出了“恒產”的概念：能夠跨越周期的資產， 才是恒產。

2）新在服務標準：恒產者始終恒貴。

高端物業服務的標準：不是單個維度的精進或者極致， 而是用是如何用穩定、如一的專業服務，打理好恒產。

3）新在服務體系：用完整的服務體系支撐好服務。

02

升級，是為了更好地服務

曾經，判斷一個產品是否豪宅的標準，是地段、配套、產品力；而今，除了前面三個標準，還需要看物業服務的專業能力。

因為，在日常生活中，決定居住生活服務體驗的，在于物業資源的人均占有。這種占有體現在服務的方方面面。

比如，全世界最貴的豪宅，倫敦海德公園一號，與隔壁的文化東方酒店有一條聯通的地下通道，能為業主提供所有的酒店服務；公寓雇傭特種兵作為安保人員，公寓玻璃為防彈玻璃，安保系統也是最高等級；管家式服務，遛狗澆花都是標配，一個電話準備幾十人的大party也不在話下……

可以這么說，海德公園之所以吸引全球高凈值人群趨之若鶩，除了其本身頂級豪宅的產品賣點，還有專屬于塔尖資產的物業服務，給居住在此的業主提供了一種完全不一樣的生活方式。?????????????????????????????????????????????????????????????????????

當然了，物業費也是很豪橫的，我查了下，每戶物業費達到了驚人的1300元/㎡/月，每年的物業費在100萬人民幣。

盡管倫敦海德公園一號只是特例，但卻是國內頂級豪宅和頂級物業進化的方向。

海德壹號的例子恰恰說明了，能傳承的頂級豪宅，除了頂級地段資源的占有，也必須有能與之定位匹配的高端物業服務資源的占有。????????????????????????????????????????????????????????????????????????

這也是保利物業升級東方禮遇的初衷：對物業服務恒產的洞察。

在保利物業看來，千萬級的房產，已經不僅僅只是居所，而是一套可以傳承的家族恒產。而能夠跨越周期，經受時間磨礪的才是恒產。

而讓恒產者恒貴的前提，是始終如一、穩定的高品質服務能力。這就對物業企業服務能力的專業度提出了更高的要求。

在服務設計上，保利物業全面刷新了頂級資產物業服務的三個觀念：

1、家族恒產的“品質觀”

打造連貫穩定的管家服務，從購房期-等待期-交付期-居享期覆蓋業主全生命周期延續性服務。

將物業服務前置到開發階段，以往收房后才看到的服務，現在在購房期就能享受，實現服務體驗不斷線的極致響應。

2、家族恒產的“資產觀”

從資產運維的視角，保利物業認為業主的資產，除了空間資產，還包括公區的設施資產和景觀資產，這三者的維養情況決定了所擁有資產的最終價值。

因此，保利物業通過對公區、景觀和房屋的智慧管理，實現資產的恒久傳承。

比如園區綠化，保利物業強調始終如一的狀態，通過《全周期綠化養護白皮書》 拉通前后期養護的平穩交替。 名貴樹種數字化建檔，全程回溯； 對于奢石和重點景觀，預留備品備件，做到原廠級維修。

在戶內運維方面，由于提前將項目信息進行線上建 立，保利物業可以做到比業主更了解每一套房子的細節情況和保養、維修需求，前置化提供服務，為業主提供專業、動態的房屋使用說明書，前置預判解決戶內設施設備的維修難題。

3、家族恒產的“人文觀”

物業服務不再是空間的被動管理者，家族恒產的物業服務，已經走向了產品設計的前臺，真正從使用者和維護者的身份出發，向產品開發提要求。

比如，保利物業在產品開發前期，就結合業主需求和經驗沉淀，對未來高端會所配置和使用功能給出建議，從產品端到服務端實現能覆蓋全年齡段。

比如，在會所孩子能通過N3多功能空間找到志同道合的學習伙伴，共享教育資源；女主人能通過社交多功能空間舉辦家族朋友活動……

面向塔尖資產的服務能力有了，接下來的問題是，怎么將這種服務能力始終如一的穩定輸出？

保利物業的答案也很清晰，用數字化生態支撐服務力，用人才學院建立培養體系。

在數字化方面，保利物業通過打通客戶端、員工端和后臺端的數字全連接，搭建起高端物業服務數字生態。

比如，一呼百應的全鏈路工單調度系統：業主可通過不同的應用終端選擇全屋智能控制、社區基礎物業服務、社區增值服務。

一鍵拉通的房屋全周期原生數據庫：通過對項目、房屋、客戶等11類關鍵資源的信息初始化建設、過程服務信息沉淀維護，為客戶提供數字化產品說明書，為員工提供便捷高效的管理工具。

通過強大的科技支撐，保利物業將非標的服務操作，固化成標準的服務流程，再以數字化表征業務執行，推動服務的糾偏和迭代。

正是這樣的數字化能力，支撐了客戶體驗呈現極致、定制和前置。

在人才培養上，保利物業通過對員工搭建完善的塔尖資產服務的培養體系，實現服務的品質力輸出。

結語：

進化，是一個行業永恒的韻律；

進化力，也才是一個企業真正的核心競爭力。看見趨勢，參與其中，創建標準， 引領市場。

以東方禮遇品牌體系煥新引領塔尖資產物業服務市場，這是保利物業正在發生的故事。

需要特別說明的是，升級后的東方禮遇，不是對現有的東方禮遇小區做服務升級，而是以全新升級的服務體系，服務符合恒產標準的資產和物業。

? THE END