成交量大漲，如何看待后期成都樓市？

未來成都樓市趨勢，就十六個字：止跌回穩，嚴控增量，優化存量，提升質量！

這個趨勢成都整體樓市最直接的影響有兩點：

一是核心城區樓市地位進一步鞏固，未來核心的5+1區會占據成都樓市絕對的主導權，不會再出現前幾年那種，新區樓市甚至要壓老城一頭的情況。

二是成都房產的庫存會得到好轉，二手房存量會減少，成交量漲，但整體價格變動不大，會分成比較鮮明的三個部分，一部分漲，一部分止跌，一部分繼續跌。

一、止跌回穩

這個止跌，不光是大家目前看到的成交量止跌，還包括成交價格止跌！

為什么最近我連發幾篇文章，提醒大家冷靜，警惕那些見風使舵開始漲價的房源？

讓大家冷靜，是因為我們認為成交價格的止跌，不會是整體性的，而是結構性的，不是不讓大家買，而是要謹慎買！

要知道，市場反應永遠是滯后的，剛提出止跌回穩，哪有這么快就能止住啊？

一些投資占比大的區域，前幾年跌很慘，二手房庫存問題還很嚴峻，現在一有風吹草動，就急于漲價，完全就是趁亂出貨，趁著購房者開始慌了，想著套一個是一個。

剛從手術室搶救過來的病人，一個鯉魚打挺就起來蹦迪，不叫康復，叫回光返照！

短期內，大家一定冷靜警惕漲價房源，長期看止跌是趨勢，而成都未來房價格局，我們分析會分成非常明顯的三個部分：

以核心城區（五城區+高新區）各價位段相對優質二手房為主的價格上漲部分。

以非核心城區人口聚集、位置距離核心城區近，配套相對完善的主要居住板塊（如大面、犀浦、大豐等）為主的價格平穩部分。

以郊區投資占比大或位置偏遠板塊為主的各類近郊遠郊前幾年大量供地，目前仍有天量存量地的發展板塊為價格下跌部分。

漲、穩、跌三個部分，共同支撐起成都樓市止跌回穩！

二、嚴控增量

這一點有利于成都二手房去庫存！

這個嚴控增量，不光是大家字面理解的成都會減少土地供應，新房會變少。

我們分析更準確的理解是，成都將以住房的真實需求為基準，會盡可能減少，在一些空置率高，庫存量大的區域供地。

以此避免二手房庫存增加，進一步提升樓市下行的壓力。

其實今年大家已經能夠很明顯地感受到，成都土地供應在縮減，當然并不是成都如此，而是其他城市都是如此。

這里我提一嘴，最近成都很多中介和銷售，特別喜歡制造恐慌。

告訴購房者，某某區域，今年基本上沒有土地供應，意味著明年這個區域就沒有新房賣了，現在不趁著還有新房在售快點買，明年想買都買不到了。

他們敢這么說，也真有購房者敢信。

如果說成熟城區，沒有空地了，又的確有比較充足的居住需求，這些地方有新房出來，搞稀缺恐慌還說的過去。

很多地方，到處是空地，修好的小區里面，交房幾年的次新房還大量空置，你說這些地方再不買明年就買不到了，這不是純忽悠嗎？

拜托動一下腦子，那些地方為什么要減少供應？

是因為不想供地嗎？這些地方缺錢的很，能賣比誰都想賣，但區域房子已經太多了，沒足夠的人住，再這么供應下去，得玩崩，不能再供了。

新房方面，空地多的是，二手房方面，一大堆存量等著賣，有什么可稀缺的？

買了就站崗，只有等什么時候存量情況好轉，什么時候解套。

三、優化存量

這一點，對核心城區有非常積極的帶動作用。

因為優化存量，其實就是從兩個方面入手。

1、對老舊、低效利用的存量房屋進行改造。

2、對閑置用地進行清理和整合，進行有效利用。

無論是老舊房，還是閑置地，都更多集中在核心城區，本身這些就是核心城區一些被詬病的老大難問題，只要得到改善，對核心城區的整體提升是有很大帶動意義的。

未來幾年，我們會明顯的感覺到，核心城區一些老舊房，閑置地被改造，被優化提升。

而隨著這些老大難問題逐漸解決，具備交通優勢，配套優勢，文化旅游優勢的核心城區，居住舒適性又會上升一個高度。

四、提升質量

就我個人對成都2017到2022年間，大多數樓盤，品質上的評價就四個字“一言難盡”！

設計、質量太差了！

開發商對設計、質量都沒有用心。

最明顯的就是房子的隔音效果，很多盤，我用“辣雞”兩個字形容完全不為過。

但這個情況未來會得到改善，可以說未來成都樓市的改善盤，會是一個快速迭代的亂斗狀態。

以前成都哪些位置沒有優勢的“偽豪宅”會被快速迭代的市場邊緣化。

我們認為，后期成都極有可能會修改現有住宅建筑標準，更進一步細化和提升對房屋質量的要求！

最后，我想說一下，我對購房者未來最誠懇的建議。

最近很多人跑來問我，要不要買房，該不該買房。

其實不應該問我，應該問你們自己。

我能告訴大家的是，樓市暴漲暴跌的時代已經過去了，什么買房賺錢暴富，跨越階級，都是騙鬼的，現在你該不該買房，不要再考慮房價的問題了，只需要考慮個人經濟能力的問題，請把房子當成一個提升你居住舒適度的產品，而不是一個給你賺錢，投資的機器。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規劃信息，很有幫助！）