成交量大漲，如何看待后期成都樓市？

未來成都樓市趨勢，就十六個字：止跌回穩(wěn)，嚴控增量，優(yōu)化存量，提升質(zhì)量！

這個趨勢成都整體樓市最直接的影響有兩點：

一是核心城區(qū)樓市地位進一步鞏固，未來核心的5+1區(qū)會占據(jù)成都樓市絕對的主導(dǎo)權(quán)，不會再出現(xiàn)前幾年那種，新區(qū)樓市甚至要壓老城一頭的情況。

二是成都房產(chǎn)的庫存會得到好轉(zhuǎn)，二手房存量會減少，成交量漲，但整體價格變動不大，會分成比較鮮明的三個部分，一部分漲，一部分止跌，一部分繼續(xù)跌。

一、止跌回穩(wěn)

這個止跌，不光是大家目前看到的成交量止跌，還包括成交價格止跌！

為什么最近我連發(fā)幾篇文章，提醒大家冷靜，警惕那些見風使舵開始漲價的房源？

讓大家冷靜，是因為我們認為成交價格的止跌，不會是整體性的，而是結(jié)構(gòu)性的，不是不讓大家買，而是要謹慎買！

要知道，市場反應(yīng)永遠是滯后的，剛提出止跌回穩(wěn)，哪有這么快就能止住啊？

一些投資占比大的區(qū)域，前幾年跌很慘，二手房庫存問題還很嚴峻，現(xiàn)在一有風吹草動，就急于漲價，完全就是趁亂出貨，趁著購房者開始慌了，想著套一個是一個。

剛從手術(shù)室搶救過來的病人，一個鯉魚打挺就起來蹦迪，不叫康復(fù)，叫回光返照！

短期內(nèi)，大家一定冷靜警惕漲價房源，長期看止跌是趨勢，而成都未來房價格局，我們分析會分成非常明顯的三個部分：

以核心城區(qū)（五城區(qū)+高新區(qū)）各價位段相對優(yōu)質(zhì)二手房為主的價格上漲部分。

以非核心城區(qū)人口聚集、位置距離核心城區(qū)近，配套相對完善的主要居住板塊（如大面、犀浦、大豐等）為主的價格平穩(wěn)部分。

以郊區(qū)投資占比大或位置偏遠板塊為主的各類近郊遠郊前幾年大量供地，目前仍有天量存量地的發(fā)展板塊為價格下跌部分。

漲、穩(wěn)、跌三個部分，共同支撐起成都樓市止跌回穩(wěn)！

二、嚴控增量

這一點有利于成都二手房去庫存！

這個嚴控增量，不光是大家字面理解的成都會減少土地供應(yīng)，新房會變少。

我們分析更準確的理解是，成都將以住房的真實需求為基準，會盡可能減少，在一些空置率高，庫存量大的區(qū)域供地。

以此避免二手房庫存增加，進一步提升樓市下行的壓力。

其實今年大家已經(jīng)能夠很明顯地感受到，成都土地供應(yīng)在縮減，當然并不是成都如此，而是其他城市都是如此。

這里我提一嘴，最近成都很多中介和銷售，特別喜歡制造恐慌。

告訴購房者，某某區(qū)域，今年基本上沒有土地供應(yīng)，意味著明年這個區(qū)域就沒有新房賣了，現(xiàn)在不趁著還有新房在售快點買，明年想買都買不到了。

他們敢這么說，也真有購房者敢信。

如果說成熟城區(qū)，沒有空地了，又的確有比較充足的居住需求，這些地方有新房出來，搞稀缺恐慌還說的過去。

很多地方，到處是空地，修好的小區(qū)里面，交房幾年的次新房還大量空置，你說這些地方再不買明年就買不到了，這不是純忽悠嗎？

拜托動一下腦子，那些地方為什么要減少供應(yīng)？

是因為不想供地嗎？這些地方缺錢的很，能賣比誰都想賣，但區(qū)域房子已經(jīng)太多了，沒足夠的人住，再這么供應(yīng)下去，得玩崩，不能再供了。

新房方面，空地多的是，二手房方面，一大堆存量等著賣，有什么可稀缺的？

買了就站崗，只有等什么時候存量情況好轉(zhuǎn)，什么時候解套。

三、優(yōu)化存量

這一點，對核心城區(qū)有非常積極的帶動作用。

因為優(yōu)化存量，其實就是從兩個方面入手。

1、對老舊、低效利用的存量房屋進行改造。

2、對閑置用地進行清理和整合，進行有效利用。

無論是老舊房，還是閑置地，都更多集中在核心城區(qū)，本身這些就是核心城區(qū)一些被詬病的老大難問題，只要得到改善，對核心城區(qū)的整體提升是有很大帶動意義的。

未來幾年，我們會明顯的感覺到，核心城區(qū)一些老舊房，閑置地被改造，被優(yōu)化提升。

而隨著這些老大難問題逐漸解決，具備交通優(yōu)勢，配套優(yōu)勢，文化旅游優(yōu)勢的核心城區(qū)，居住舒適性又會上升一個高度。

四、提升質(zhì)量

就我個人對成都2017到2022年間，大多數(shù)樓盤，品質(zhì)上的評價就四個字“一言難盡”！

設(shè)計、質(zhì)量太差了！

開發(fā)商對設(shè)計、質(zhì)量都沒有用心。

最明顯的就是房子的隔音效果，很多盤，我用“辣雞”兩個字形容完全不為過。

但這個情況未來會得到改善，可以說未來成都樓市的改善盤，會是一個快速迭代的亂斗狀態(tài)。

以前成都哪些位置沒有優(yōu)勢的“偽豪宅”會被快速迭代的市場邊緣化。

我們認為，后期成都極有可能會修改現(xiàn)有住宅建筑標準，更進一步細化和提升對房屋質(zhì)量的要求！

最后，我想說一下，我對購房者未來最誠懇的建議。

最近很多人跑來問我，要不要買房，該不該買房。

其實不應(yīng)該問我，應(yīng)該問你們自己。

我能告訴大家的是，樓市暴漲暴跌的時代已經(jīng)過去了，什么買房賺錢暴富，跨越階級，都是騙鬼的，現(xiàn)在你該不該買房，不要再考慮房價的問題了，只需要考慮個人經(jīng)濟能力的問題，請把房子當成一個提升你居住舒適度的產(chǎn)品，而不是一個給你賺錢，投資的機器。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助！）