特朗普1.0，中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲！特朗普2.0，中國(guó)樓市走勢(shì)如何？

美國(guó)總統(tǒng)大選，牽動(dòng)全球關(guān)注的目光，幾乎霸占了各大主流社交平臺(tái)的熱搜榜。

尤其是作為史上最為昂貴的競(jìng)選大戰(zhàn)，燒錢(qián)159億美金，一舉超越2020年大選耗資151億的大關(guān)，創(chuàng)出歷史新高。這個(gè)數(shù)字體現(xiàn)了美國(guó)大選中資金的龐大規(guī)模和重要性。

如此瘋狂的砸錢(qián)活動(dòng)，自然拿出巨資投流，同時(shí)制造了大量話(huà)題，持續(xù)為互聯(lián)網(wǎng)世界貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)流量。

就在2024年11月6日，終于塵埃落定，特朗普擊敗哈里斯，第二次入主白宮，成為美國(guó)第60屆（第47任）總統(tǒng)。

特朗普在國(guó)際政治舞臺(tái)上一直是備受關(guān)注的人物，其政策舉措對(duì)全球經(jīng)濟(jì)和政治格局都有著深遠(yuǎn)影響。

在特朗普首次上任1.0時(shí)代，即2017-2020年四年時(shí)間里，中國(guó)房?jī)r(jià)、成交量恰巧經(jīng)歷了暴漲的階段。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，特朗普上臺(tái)前，2016中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為7565元/平，特朗普下臺(tái)時(shí)，2020年中國(guó)商品平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)漲至10030.17元/平，全國(guó)平均漲幅高達(dá)32.59%。

當(dāng)然，如果分城市來(lái)看，很多一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市漲幅遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，不少城市核心地段房?jī)r(jià)直接翻倍，比如上海、深圳等地主城區(qū)，成交價(jià)格漲勢(shì)驚人。

稍微風(fēng)吹草動(dòng)，像發(fā)布產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，新開(kāi)通地鐵線(xiàn)，配建新學(xué)校……各種利好都能直接刺激價(jià)格一路飛升。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房?jī)r(jià)飆升，銷(xiāo)售同樣水漲船高，2016年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為115425.65億元，到了2020年已經(jīng)高達(dá)169069.01億元，短短四年時(shí)間，總共增長(zhǎng)了53643.36億元，漲幅為46.47%。

除了價(jià)格瘋漲之外，樓市成交異?；鸨?。尤其是進(jìn)入2020年，特朗普首次當(dāng)選總統(tǒng)最后一年任期里，中國(guó)多地出現(xiàn)排隊(duì)搶房，像萬(wàn)人搖號(hào)都不是什么新鮮事，差不多都是新盤(pán)開(kāi)售的標(biāo)配了。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

因此，成交面積方面，同樣不遑多讓?zhuān)?016年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積152578.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至2020年168560.41萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了15981.88萬(wàn)平方米，增幅為10.47%。

上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)，均創(chuàng)出歷史第二高，很多數(shù)據(jù)在2021年達(dá)到頂峰，但是考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)某種程度上有滯后性，因此2021年不少數(shù)據(jù)是2020年積累的結(jié)果。

所以，可以說(shuō)，在特朗普首次當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)期間，中國(guó)樓市不無(wú)論是房?jī)r(jià)還是銷(xiāo)售金額、成交面積，都獲得爆發(fā)式增長(zhǎng)?。

以至于有種說(shuō)法：作為開(kāi)發(fā)商起家的特朗普上臺(tái)，有利于樓市發(fā)展。

上述觀點(diǎn)并非毫無(wú)道理，但是，更深層次的原因在于特朗普首次上臺(tái)后，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，全球主要經(jīng)濟(jì)體大多實(shí)行寬松的貨幣政策。

美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)（美聯(lián)儲(chǔ)）開(kāi)始降息周期，這導(dǎo)致全球多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的央行跟隨降息，以維持貨幣的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

這種全球性的貨幣政策寬松，使得資金成本降低，流動(dòng)性增加，從而刺激了投資和消費(fèi)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。在中國(guó)，這種寬松的貨幣政策環(huán)境也導(dǎo)致了房貸利率的下降，降低了購(gòu)房者的貸款成本，刺激了購(gòu)房需求。

從國(guó)際貨幣體系來(lái)看，美元作為全球主要儲(chǔ)備貨幣，其貨幣政策具有廣泛的影響力。美國(guó)在這一時(shí)期也維持了相對(duì)寬松的貨幣政策，利率處于較低水平。

這導(dǎo)致國(guó)際資本在全球流動(dòng)，部分資金流入了中國(guó)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其規(guī)模大、資產(chǎn)屬性強(qiáng)且具有保值增值預(yù)期，成為國(guó)際資本青睞的對(duì)象之一。

同時(shí)，人民幣匯率在一定時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定且具有的升值預(yù)期，這也吸引了外資流入，進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和需求穩(wěn)定的背景下，政策調(diào)控對(duì)樓市的限制有望逐步放松。地方政府面臨的財(cái)政壓力較大，而房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的樓市對(duì)于地方財(cái)政收入的重要性越來(lái)越大。

未來(lái)，樓市調(diào)控政策可能會(huì)在適度寬松的背景下逐步釋放，這也為房?jī)r(jià)上漲提供了政策性助力。

綜上所述，特朗普首任總統(tǒng)期間，中國(guó)樓市的暴漲是多種因素綜合作用的結(jié)果，包括全球貨幣政策的寬松、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整、投資需求的轉(zhuǎn)移、城市化進(jìn)程的加速、政策利好的疊加效應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與需求穩(wěn)定等，這些因素共同推動(dòng)了中國(guó)樓市的快速增長(zhǎng)。

而今，特朗普第二次上臺(tái)的2.0時(shí)代，預(yù)計(jì)將繼續(xù)維持采取強(qiáng)硬立場(chǎng)，貿(mào)易摩擦可能進(jìn)一步加劇，投資者情緒可能變得更加謹(jǐn)慎。

美國(guó)已經(jīng)啟動(dòng)降息周期，這可能對(duì)全球資本流動(dòng)產(chǎn)生影響，對(duì)中國(guó)樓市的資金成本和流動(dòng)性產(chǎn)生間接影響。

在筆者之前寫(xiě)的《全球聚焦美國(guó)大選時(shí)，1700億外資卻狂搶中國(guó)資產(chǎn)》稿件里提到：

美聯(lián)儲(chǔ)到11月降息25個(gè)基點(diǎn)的概率為98%，維持當(dāng)前利率不變的概率為2%。到12月維持當(dāng)前利率不變的概率為0.3%，累計(jì)降息25個(gè)基點(diǎn)的概率為17.9%，累計(jì)降息50個(gè)基點(diǎn)的概率為81.7%。

未來(lái)美國(guó)有望再次降息，加上美國(guó)總統(tǒng)大選結(jié)果公布，不確定性情緒減弱，中國(guó)將獲得更多調(diào)整空間，不排除會(huì)有全新力度應(yīng)對(duì)舉措，從而推進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

2024年前三季度，中國(guó)新房市場(chǎng)活躍度整體偏弱，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約32%。二手房市場(chǎng)延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”行情，交易仍保持一定活躍度，前三季度重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比下降2%。

房子不好賣(mài)，土地也難成交。全國(guó)土地市場(chǎng)繼續(xù)縮量，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成，地方財(cái)政壓力加大。

但是，好在中央、地方都及時(shí)發(fā)布各類(lèi)救市政策，力挽狂瀾，全力促使樓市止跌回穩(wěn)。

也許很多人對(duì)樓市新政給市場(chǎng)帶來(lái)的影響力感受并不深，但在2024月11月6日廣州房協(xié)組織的番禺巡盤(pán)活動(dòng)中，筆者走訪(fǎng)的幾個(gè)樓盤(pán)，都反饋新政帶動(dòng)性非常大！

路勁美的雋樾府強(qiáng)調(diào)，新政后，10月成交量顯著提升，10月1200組客戶(hù)，來(lái)客量增加2.3倍！龍湖金地天峯同樣在國(guó)慶迎來(lái)客戶(hù)高峰，銷(xiāo)售接待量穩(wěn)步提升。凱德山海連城經(jīng)過(guò)新政后，清不少存貨，目前所剩下房源不多。

筆者在寫(xiě)美國(guó)總統(tǒng)大選前1700億外資搶購(gòu)中國(guó)資產(chǎn)就提到，率先全面放開(kāi)限購(gòu)的廣州樓市火速升溫，一手住宅到訪(fǎng)量、認(rèn)購(gòu)量、網(wǎng)簽量均大幅增長(zhǎng)。

10月份，廣州全市主要在售一手住宅樓盤(pán)到訪(fǎng)總量為12.77萬(wàn)組次，認(rèn)購(gòu)總量8597套，比三季度月均水平分別增長(zhǎng)70%、58%。10月全市一手住宅網(wǎng)簽10418套、111.47萬(wàn)㎡，環(huán)比均增長(zhǎng)100%左右，創(chuàng)下今年新高。廣州全市二手住宅網(wǎng)簽13188套、125.8萬(wàn)㎡，環(huán)比分別增長(zhǎng)29.5%、26.0%。

因此，筆者認(rèn)為，隨著重磅新政出臺(tái)，中國(guó)樓市已經(jīng)在止跌回穩(wěn)的正常軌道上。而且，考慮到美國(guó)還將降息，中國(guó)后續(xù)繼續(xù)有各種救市組合拳打出，到時(shí)有時(shí)間不妨研究下?lián)Q房置換需求。

關(guān)鍵是，為完成全年經(jīng)濟(jì)5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)，四季度更多宏觀增量政策有望持續(xù)落地，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將著力穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，擴(kuò)大需求總量、改善供求關(guān)系等或是政策重要方向。

同時(shí)，市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際改善，但止跌回穩(wěn)仍取決于政策力度及宏觀基本面改善。

特朗普的經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易政策可能促使外資從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回流美國(guó)。如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等投資領(lǐng)域?qū)?duì)國(guó)際資本有更大的吸引力。

對(duì)于中國(guó)樓市中的外資而言，它們可能會(huì)拋售房產(chǎn)，將資金撤回美國(guó)。這將導(dǎo)致中國(guó)一些主要城市，特別是一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨價(jià)格調(diào)整壓力，因?yàn)檫@些城市是外資較為集中的區(qū)域。

新的外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐可能會(huì)大大減緩。國(guó)際投資者在評(píng)估全球投資環(huán)境時(shí)，會(huì)考慮特朗普政策帶來(lái)的不確定性。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不再被視為穩(wěn)定且高回報(bào)的投資選擇，尤其是對(duì)于那些追求短期收益的國(guó)際熱錢(qián)。長(zhǎng)期來(lái)看，外資在整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源中的比重可能會(huì)持續(xù)下降，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金結(jié)構(gòu)。

不過(guò)，上述情況都有可能隨著美國(guó)持續(xù)大幅降息而受到對(duì)沖，從而導(dǎo)致更多資本離開(kāi)美國(guó)，到全球其他新興市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)。像中國(guó)這種經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的國(guó)家，將成為很多外資的不二選擇。

當(dāng)然，還有一種可能性：特朗普重新?lián)慰偨y(tǒng)后，人民幣貶值預(yù)期可能加劇，手握大量現(xiàn)金的投資者會(huì)更加關(guān)注資產(chǎn)的保值增值，尤其是那些在經(jīng)濟(jì)周期中表現(xiàn)穩(wěn)健的資產(chǎn)。房產(chǎn)，尤其是一線(xiàn)城市的核心地段房產(chǎn)，歷來(lái)被視為抗通脹的“避風(fēng)港”。

另外，同樣具有風(fēng)向標(biāo)意義的中國(guó)股市，在特朗普和拜登擔(dān)任總統(tǒng)期間，跑出截然不同的走勢(shì)。

特朗普首次擔(dān)任總統(tǒng)期間（2017-2020年），中國(guó)A股上證指數(shù)從2017年1月20日的3123點(diǎn)上漲至2021年1月20日的3583點(diǎn)，漲幅為14.7%。

相比較之下，拜登擔(dān)任總統(tǒng)期間（2021-2024年），截至2024年11月6日，上證指數(shù)從2021年1月20日的3583點(diǎn)下跌至3392點(diǎn)，跌幅為-5.3%。

特朗普再次上臺(tái)對(duì)中國(guó)樓市的影響是復(fù)雜且多維的。一方面，其政策可能導(dǎo)致全球資本流動(dòng)和匯率變動(dòng)，對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生間接影響；另一方面，中國(guó)樓市自身的調(diào)整和政策變化也將對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。

總體來(lái)看，中國(guó)樓市的未來(lái)走勢(shì)將受到國(guó)內(nèi)外多重因素的影響，需要密切關(guān)注政策動(dòng)向和市場(chǎng)變化，以做出合理的置業(yè)決策。

免責(zé)聲明：本文僅提供相關(guān)市場(chǎng)資訊，不構(gòu)成任何投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，股市、樓市均具有不確定性，請(qǐng)網(wǎng)友提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，避免財(cái)產(chǎn)損失。

撰稿人介紹

筆者，先后就職于多家美國(guó)上市公司，曾赴美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院求學(xué)。主編出版《中國(guó)地產(chǎn)四十年》、《2019-2020中國(guó)城市更新年鑒》等書(shū)籍。擔(dān)任暨南大學(xué)研究生實(shí)踐導(dǎo)師、中國(guó)（澳門(mén)）國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新智庫(kù)常務(wù)副主席、華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、廣東省房協(xié)媒體專(zhuān)業(yè)委員會(huì)資深委員、廣東省地產(chǎn)商會(huì)媒體委員會(huì)委員、廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)媒體委員會(huì)副主任、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)媒體委員會(huì)副主任、廣東省報(bào)告文學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)員、廣州自媒體協(xié)會(huì)理事等。