濟(jì)南維權(quán)真相：豪宅內(nèi)卷之下，業(yè)主的品質(zhì)恐慌……

有沒有感覺，這兩年濟(jì)南豪宅維權(quán)越來(lái)越多了？當(dāng)下樓市維權(quán)主要分兩種現(xiàn)象：

第一種是開發(fā)商虛假宣傳導(dǎo)致的維權(quán)。交付降配減配的，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，大門嚴(yán)重縮水的……面對(duì)貨不對(duì)板，業(yè)主怒而維權(quán)，這種是捍衛(wèi)自身權(quán)益，不能有半分讓步。

第二種是業(yè)主為提升自身房產(chǎn)價(jià)值，以維權(quán)的方式倒逼開發(fā)商增配。第二種維權(quán)情況，最近開始變多了。

拋開對(duì)錯(cuò)不談，從這兩年豪宅維權(quán)的愈演愈烈來(lái)看，濟(jì)南樓市維權(quán)的真相，更像是產(chǎn)品力內(nèi)卷之下，業(yè)主對(duì)品質(zhì)的恐慌徹底藏不住了。

俯瞰科技城片區(qū)

最典型的例子是近期保利瓏譽(yù)的維權(quán)，網(wǎng)傳的保利瓏譽(yù)業(yè)主要求“保利瓏譽(yù)升級(jí)明細(xì)”共28條，透露出太多信息。這里挑3條看一下：

1 ，外立面。保利瓏譽(yù)項(xiàng)目在合同約定的全鋁外墻基礎(chǔ)上進(jìn)行了品質(zhì)升級(jí)。

業(yè)主維權(quán)訴求是要求全干掛鋁板。

2 ，系統(tǒng)窗。保利瓏譽(yù)合同寫明是斷橋鋁合金中空玻璃窗，宣傳同樣。

業(yè)主維權(quán)訴求全部升級(jí)為系統(tǒng)門窗，要求德國(guó)旭格品牌。

3 ，室內(nèi)裝修包。裝修配置基本在樣板間門口，也在合同上注明了，業(yè)主是買房前知情的。

業(yè)主維權(quán)訴求是材料、品牌、點(diǎn)位等全面的升級(jí)。

其他的要求還有很多，比如升級(jí)公區(qū)車庫(kù)，住宅改為同層排水，會(huì)所服務(wù)全部免費(fèi)等。與其說(shuō)這28條是業(yè)主在維權(quán)，不如說(shuō)是業(yè)主給予保利瓏譽(yù)的一條龍豪宅品質(zhì)三連跳方案：

既然是3萬(wàn)/平（左右）買的豪宅，就得拿出全濟(jì)南“一覽眾山小”的氣勢(shì)！

既然2024年豪宅市場(chǎng)卷到了新的高度，就算你保利瓏譽(yù)是2023年的規(guī)劃，也得改！

與其說(shuō)是業(yè)主在維權(quán)，不如說(shuō)濟(jì)南產(chǎn)品力內(nèi)卷的緊張感，已經(jīng)從開發(fā)商席卷到業(yè)主了。

當(dāng)初優(yōu)中選優(yōu)挑出來(lái)的“白月光”，怎么還沒交付就變成了衣服上的“一粒飯粘子”？

豪宅業(yè)主們頻繁維權(quán)背后，到底在恐慌什么？在我看來(lái)，一共有兩點(diǎn)：

第一重恐慌：豪宅市場(chǎng)內(nèi)卷之慘烈，超乎你的想象。

現(xiàn)在的豪宅，鋁板外立面、石材外立面、公建化外立面等等選擇太多了。以前三玻兩腔就是好東西，現(xiàn)在得中空充氮?dú)猓盟奈迕渍Ａ妫踔恋孟到y(tǒng)窗……

說(shuō)白了，兩三年的交付周期里迭代升級(jí)的細(xì)節(jié)太多了。

第二重恐慌：3w+豪宅承擔(dān)的保值壓力，以及濟(jì)南二手市場(chǎng)的品質(zhì)傾軋。

單價(jià)都到3萬(wàn)左右了，每個(gè)人都希望自己買到的房子就是市場(chǎng)上最好的房子，這本身無(wú)可厚非。

不只如此，在這個(gè)動(dòng)輒豪宅單價(jià)3萬(wàn)左右的時(shí)代，保利瓏譽(yù)這樣的豪宅是被給予了沉甸甸的保值希望的。

而在產(chǎn)品力快速迭代的時(shí)代，新的樓盤不斷帶來(lái)新的升級(jí)，業(yè)主的品質(zhì)恐慌在于，未來(lái)的二手房市場(chǎng)，自己的小區(qū)是否會(huì)喪失溢價(jià)權(quán)？

（網(wǎng)傳的保利業(yè)主28條訴求）

綜合來(lái)看，過(guò)度維權(quán)背后，既是豪宅業(yè)主們對(duì)品質(zhì)的恐慌，也是對(duì)自身資產(chǎn)保值增值壓力的恐慌。就像當(dāng)年買了配置最好的mate40，結(jié)果mate50、mate60年年更新，現(xiàn)在mate70都要上市了。幾千塊的手機(jī)都有些后悔買早了，到了幾百萬(wàn)的房產(chǎn)，業(yè)主們很難不焦慮，不恐慌。

豪宅業(yè)主們的品質(zhì)恐慌，從根本上來(lái)說(shuō)，是還沒有正確認(rèn)識(shí)濟(jì)南樓市的產(chǎn)品力內(nèi)卷現(xiàn)象。當(dāng)下的濟(jì)南豪宅市場(chǎng)，正處在一個(gè)產(chǎn)品力快速迭代更新的時(shí)代。僅核心區(qū)就有十幾個(gè)樓盤同臺(tái)競(jìng)技，只有不斷的提升產(chǎn)品力才能刺激購(gòu)買欲。

就像2020年以前，樓盤基本都是真石漆+鋁板線條，隔熱斷橋鋁合金窗戶。2020年后陸續(xù)出現(xiàn)了鋁板一體板，窗戶出現(xiàn)了系統(tǒng)門窗，幾乎已經(jīng)形成了“無(wú)鋁板，不豪宅”的認(rèn)知。

前幾年，之前大家覺得豪華會(huì)所就很好，現(xiàn)在都在問(wèn)有沒有泳池，泳池帶自循環(huán)系統(tǒng)嗎，甚至，免費(fèi)嗎？

而現(xiàn)在豪宅業(yè)主們過(guò)度維權(quán)正在做的，是要求樓盤不斷升級(jí)，按照市場(chǎng)最新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，按照這個(gè)邏輯，2025年更新的產(chǎn)品力，是否還要再加載到自己樓盤身上？豪宅產(chǎn)品力的升級(jí)就像手機(jī)的迭代一樣，mate50有十檔可變光圈，mate60處理器更好；mate70據(jù)說(shuō)是“史上最強(qiáng)大的mate”。

即便如此，我們來(lái)看保利瓏譽(yù)，這是濟(jì)南前三季度核心區(qū)銷售金額第一的樓盤，省內(nèi)外不知道多少開發(fā)商來(lái)參觀學(xué)習(xí)過(guò)。之所以能在市場(chǎng)上遙遙領(lǐng)先，還是因?yàn)槠鋸?qiáng)大的產(chǎn)品力。對(duì)于保利瓏譽(yù)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的恐慌大可不必。

從產(chǎn)品力來(lái)看，約1670多平的會(huì)所、園林實(shí)景、戶型、社區(qū)配套等都是行業(yè)內(nèi)高配，代表著濟(jì)南豪宅市場(chǎng)的巔峰狀態(tài)，是能夠穿越周期的核心區(qū)鼎豪產(chǎn)品。

從獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，這是核心區(qū)少有的綠建三星級(jí)建筑。因?yàn)橥僚氖袌?chǎng)改為價(jià)高者得，核心區(qū)日后估計(jì)很難見到綠建三星的豪宅。在這個(gè)基礎(chǔ)下，保利瓏譽(yù)的鋁木科技窗代表的依然是市場(chǎng)高端水準(zhǔn)。核心區(qū)獨(dú)此一份的綠建三星建筑，才是樓盤穿越周期保持溢價(jià)能力的強(qiáng)勢(shì)法寶。

冷靜下來(lái)考慮，一個(gè)銷售金額一路飆紅的樓盤，一個(gè)擁有不可超越競(jìng)爭(zhēng)力樓盤，一個(gè)代表行業(yè)頂尖水準(zhǔn)的樓盤，購(gòu)房者需要恐慌嗎？

而在產(chǎn)品力不斷迭代的市場(chǎng)，購(gòu)房者們要做的是什么：

優(yōu)中選優(yōu)，擁抱確定性。

最好的產(chǎn)品力永遠(yuǎn)在下一年，只要是買方市場(chǎng)，永遠(yuǎn)有無(wú)數(shù)個(gè)產(chǎn)品力升級(jí)飛奔而來(lái)，但那并不一定是對(duì)你最好的選擇。

新的地塊很多，但誰(shuí)敢保證是哪個(gè)開發(fā)商，又會(huì)是什么樣的產(chǎn)品力？未來(lái)的市場(chǎng)又是什么樣的市場(chǎng)？當(dāng)初的價(jià)格已經(jīng)心動(dòng)，誰(shuí)敢冒險(xiǎn)未來(lái)會(huì)不會(huì)房?jī)r(jià)上漲，同樣的價(jià)格已經(jīng)難買到心動(dòng)的地段和產(chǎn)品。

對(duì)于保利瓏譽(yù)的業(yè)主來(lái)說(shuō)同樣如此，綠建三星的建筑是確定的，當(dāng)下的外立面、園林、戶型等等產(chǎn)品細(xì)節(jié)是實(shí)景可見的，樓盤的兌現(xiàn)程度越來(lái)越高。這份確定性，才是購(gòu)房者真正拿到手的東西。

時(shí)代的潮流永遠(yuǎn)是滾滾向前的，濟(jì)南的豪宅產(chǎn)品力也是如此。產(chǎn)品力的更新是永無(wú)止境的，正確認(rèn)識(shí)濟(jì)南樓市的迭代現(xiàn)象，是我們這一代購(gòu)房者必須做的功課。

或許很少有人意識(shí)到，像這種過(guò)度維權(quán)，正在傷害濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從購(gòu)房者角度，模仿者只會(huì)越來(lái)越多，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這近乎無(wú)本的生意。贏了，單車變摩托。輸了，房子照樣交付，還給開發(fā)商留下不好惹的印象。

從開發(fā)商角度，過(guò)度維權(quán)風(fēng)氣形成以后，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商在迭代新品時(shí)更加慎重，開發(fā)商或許會(huì)考慮新盤迭代對(duì)其他在售樓盤的影響。

如果產(chǎn)品力內(nèi)卷不再加速度，對(duì)購(gòu)房者到底是喜是憂？

從土拍市場(chǎng)角度，濟(jì)南樓市的過(guò)度維權(quán)風(fēng)氣，或許會(huì)影響大牌開發(fā)商在濟(jì)南拿地的傾向。

當(dāng)下土地市場(chǎng)的行情是平臺(tái)拿地更多，或者地方小開發(fā)商的省城初體驗(yàn)，以往遍地開花的TOP10、TOP20等大牌房企，愿意在濟(jì)南拿地的已經(jīng)鳳毛麟角。

其實(shí)這兩年，大牌開發(fā)商已經(jīng)在收縮二線城市的拿地配額，對(duì)在濟(jì)南這樣的二線城市拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎。

現(xiàn)在濟(jì)南這種一而再再而三的過(guò)度維權(quán)的名聲打出去，只會(huì)嚇退更多大牌開發(fā)商。

就拿保利來(lái)說(shuō)，如果保利因?yàn)樾聵潜P產(chǎn)品力升級(jí)導(dǎo)致在售樓盤過(guò)度維權(quán)，因此愈發(fā)謹(jǐn)小慎微不敢拿地。一個(gè)連不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，長(zhǎng)期深耕地方市場(chǎng)多年的央企都不敢拿地，無(wú)論對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是對(duì)濟(jì)南這座城來(lái)說(shuō)，將是巨大的傷害。沒有大牌開發(fā)商，沒有豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)濟(jì)南豪宅市場(chǎng)意味著什么？懂得都懂。

11月，濟(jì)南剛發(fā)布了《進(jìn)一步優(yōu)化土地市場(chǎng)的若干措施》，15條土地新政，條條都在鼓勵(lì)開發(fā)商多拿地，敢拿地。

再看看豪宅市場(chǎng)過(guò)度維權(quán)對(duì)土拍市場(chǎng)的影響，數(shù)學(xué)課堂的記憶瞬間復(fù)活，我們舉個(gè)例子：

一個(gè)水池只有10立方水，進(jìn)水管一小時(shí)進(jìn)1立方水，放水管一小時(shí)放2立方水，問(wèn)10小時(shí)后，水池還有多少水？

大家有沒有想過(guò)，未來(lái)如果愿意進(jìn)駐濟(jì)南的開發(fā)商越來(lái)越少，拿地越來(lái)越少，濟(jì)南市場(chǎng)會(huì)是什么樣的境況：供不應(yīng)求？無(wú)房可買？這到最后傷害的還是這座城市和這座城市的人民。