五城區(qū)+高新區(qū)，成都樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)！

1、成都二手房庫(kù)存一定程度有所下降了。

其實(shí)大家沒(méi)必要因?yàn)槟壳俺啥几叱山涣慷只牛啥级址繋?kù)存依然處在高位，成都房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩會(huì)長(zhǎng)期存在。

核心城區(qū)老破差小區(qū)，近郊、遠(yuǎn)郊大部分板塊庫(kù)存過(guò)于龐大臃腫，這些區(qū)域的房產(chǎn)如果出現(xiàn)短期價(jià)格回調(diào)一定謹(jǐn)慎，因?yàn)椴恢怠?/p>

我們拉取了近期的成都各區(qū)二手房掛牌數(shù)據(jù)。

以十天為單位，可以很明顯的看出來(lái)，每個(gè)城區(qū)的二手房掛牌量在短期內(nèi)都有所下降，但庫(kù)存依然很多。

核心城區(qū)的老破差小區(qū)，近郊、遠(yuǎn)郊大部分板塊，庫(kù)存去化會(huì)是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程。

短期內(nèi)略帶恐慌性的回調(diào)，不影響長(zhǎng)期的價(jià)格下滑趨勢(shì)，“以價(jià)換量”會(huì)基本橫穿整個(gè)庫(kù)存去化階段。

這類(lèi)房產(chǎn)目前如果出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，買(mǎi)入的購(gòu)房者，長(zhǎng)期看面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)更大。

因?yàn)闃鞘校肋h(yuǎn)逃不過(guò)供需二字。

你們自己可以去近郊、遠(yuǎn)郊很多板塊去實(shí)地看一下，修了過(guò)多的房子。但區(qū)域?qū)嶋H上沒(méi)那么多人，也吸引不到太多人去居住，現(xiàn)階段明顯就是供大于求，這些問(wèn)題都是需要用時(shí)間和價(jià)格去解決的。

在供大于求的情況下漲價(jià)，無(wú)異議就是強(qiáng)行和市場(chǎng)扳手腕，短期看可以實(shí)現(xiàn)，長(zhǎng)期看不過(guò)是進(jìn)一步加劇風(fēng)險(xiǎn)。

2、核心城區(qū)（五城區(qū)+高新區(qū)）房產(chǎn)流動(dòng)性更強(qiáng)，購(gòu)房者的購(gòu)房需求趨勢(shì)在從外向內(nèi)聚集。

對(duì)于成都購(gòu)房者而言，這個(gè)趨勢(shì)很重要，你買(mǎi)房想要盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最好是考慮往核心城區(qū)靠。

10月算是成都今年二手房成交最快速增長(zhǎng)的一個(gè)月。

我們同樣也是整理了掛牌數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)上就可以明顯發(fā)現(xiàn)，核心城區(qū)（5+1區(qū)）在掛牌量低于近郊城區(qū)的同時(shí)，成交量又普遍高于近郊城區(qū)。

也就意味著，核心城區(qū)就是流動(dòng)性更好，市場(chǎng)的需求量更大。

不僅十月如此，這兩年成都基本上都是如此！

要知道，核心城區(qū)特別是五城區(qū)，二手房存量之所以大，掛牌價(jià)之所以相對(duì)較低，很大一部分原因還是因?yàn)槎址看媪坷铮紦?jù)了大量便宜還不好賣(mài)的老破差小區(qū)，五城區(qū)的老破差小區(qū)的存量遠(yuǎn)高于近郊城區(qū)。

意味著核心城區(qū)的非老破差小區(qū)流動(dòng)性，實(shí)際要比數(shù)據(jù)體現(xiàn)的更優(yōu)。

在文章的第一點(diǎn)我明確了自己對(duì)成都近郊、遠(yuǎn)郊的觀點(diǎn)，就是絕大多數(shù)板塊的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看是沒(méi)有提升空間，甚至跌的。

與此同時(shí)，我也堅(jiān)定的認(rèn)為，成都目前整體的房?jī)r(jià)會(huì)“止跌回穩(wěn)”！

也就意味著，成都未來(lái)會(huì)出現(xiàn)明顯的階段性價(jià)格分化。

只有讓核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源漲起來(lái)，才能抹平其他下跌的部分，帶動(dòng)大盤(pán)整體止跌回穩(wěn)！

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助！）

3、城東的增量需求更多（需求更大，流動(dòng)性更強(qiáng)，在需求支持下有更強(qiáng)的提升動(dòng)力），城南認(rèn)可度更高（價(jià)格接受度更高，依然是高預(yù)算首選，高單價(jià)高總價(jià)房源整體流動(dòng)性最強(qiáng)），城西穩(wěn)定性最佳（地緣吸引力強(qiáng)，有非常龐大的一群自住群體，支撐著區(qū)域樓市穩(wěn)定，買(mǎi)這里不一定漲，但下跌空間也非常小）。

結(jié)合文章前面的幾個(gè)數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，近郊里，南邊的高新區(qū)價(jià)格最高。位于郊區(qū)的天府新區(qū)二手房成交價(jià)格甚至比部分核心城區(qū)高（當(dāng)然天府新區(qū)價(jià)格數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，部分原因也是因?yàn)閮r(jià)格低的老舊差小區(qū)比例少，但不可否認(rèn)，南邊的天府新區(qū)的確是近郊最貴城區(qū)。）

東邊的龍泉驛成交量，不僅高于近郊其他城區(qū)，同樣也是比很多核心城區(qū)要強(qiáng)！

西邊無(wú)論是青羊區(qū)，溫江區(qū)，甚至的郫都區(qū)，平時(shí)不顯山不露水，沒(méi)多少討論度，其實(shí)成交都比較活躍。

這也引出了另外的一個(gè)趨勢(shì)。

東南兩個(gè)方向，在未來(lái)樓市的整體表現(xiàn)上，會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，疊加上一個(gè)趨勢(shì)，結(jié)合目前成都樓市的情況，成華區(qū)、錦江區(qū)、高新區(qū)會(huì)是未來(lái)引導(dǎo)整個(gè)成都樓市的主要城區(qū)。

而青羊區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)，它們同樣會(huì)有非常亮眼的表現(xiàn)，但不是整體性，而是重點(diǎn)在各區(qū)的幾個(gè)熱門(mén)板塊上。

其實(shí)這三個(gè)分析點(diǎn)，我以前對(duì)成都樓市預(yù)測(cè)文章里都寫(xiě)到過(guò)。

房子這玩意，涉及到的利益太多，說(shuō)一個(gè)區(qū)域好，說(shuō)一個(gè)區(qū)域差，相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)持有者，從業(yè)者從業(yè)者，必然會(huì)有正面或反面的情緒輸出。

很多人并不在乎我的分析是否合理，只在乎我的分析符不符合他自身利益。

之所以會(huì)寫(xiě)這一篇文章，是因?yàn)橐郧拔沂窃谑袌?chǎng)趨勢(shì)之前分析，很多人認(rèn)為沒(méi)有數(shù)據(jù)就是瞎說(shuō)。

而現(xiàn)在這篇就是，市場(chǎng)趨勢(shì)形成后，用數(shù)據(jù)來(lái)佐證。

有頭有尾，有始有終。