五城區(qū)+高新區(qū)，成都樓市的主戰(zhàn)場！

1、成都二手房庫存一定程度有所下降了。

其實(shí)大家沒必要因?yàn)槟壳俺啥几叱山涣慷只?，成都二手房庫存依然處在高位，成都房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩會長期存在。

核心城區(qū)老破差小區(qū)，近郊、遠(yuǎn)郊大部分板塊庫存過于龐大臃腫，這些區(qū)域的房產(chǎn)如果出現(xiàn)短期價格回調(diào)一定謹(jǐn)慎，因?yàn)椴恢怠?/p>

我們拉取了近期的成都各區(qū)二手房掛牌數(shù)據(jù)。

以十天為單位，可以很明顯的看出來，每個城區(qū)的二手房掛牌量在短期內(nèi)都有所下降，但庫存依然很多。

核心城區(qū)的老破差小區(qū)，近郊、遠(yuǎn)郊大部分板塊，庫存去化會是一個非常漫長的過程。

短期內(nèi)略帶恐慌性的回調(diào)，不影響長期的價格下滑趨勢，“以價換量”會基本橫穿整個庫存去化階段。

這類房產(chǎn)目前如果出現(xiàn)價格回調(diào)，買入的購房者，長期看面臨虧損的風(fēng)險更大。

因?yàn)闃鞘?，永遠(yuǎn)逃不過供需二字。

你們自己可以去近郊、遠(yuǎn)郊很多板塊去實(shí)地看一下，修了過多的房子。但區(qū)域?qū)嶋H上沒那么多人，也吸引不到太多人去居住，現(xiàn)階段明顯就是供大于求，這些問題都是需要用時間和價格去解決的。

在供大于求的情況下漲價，無異議就是強(qiáng)行和市場扳手腕，短期看可以實(shí)現(xiàn)，長期看不過是進(jìn)一步加劇風(fēng)險。

2、核心城區(qū)（五城區(qū)+高新區(qū)）房產(chǎn)流動性更強(qiáng)，購房者的購房需求趨勢在從外向內(nèi)聚集。

對于成都購房者而言，這個趨勢很重要，你買房想要盡可能的規(guī)避風(fēng)險，最好是考慮往核心城區(qū)靠。

10月算是成都今年二手房成交最快速增長的一個月。

我們同樣也是整理了掛牌數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)上就可以明顯發(fā)現(xiàn)，核心城區(qū)（5+1區(qū)）在掛牌量低于近郊城區(qū)的同時，成交量又普遍高于近郊城區(qū)。

也就意味著，核心城區(qū)就是流動性更好，市場的需求量更大。

不僅十月如此，這兩年成都基本上都是如此！

要知道，核心城區(qū)特別是五城區(qū)，二手房存量之所以大，掛牌價之所以相對較低，很大一部分原因還是因?yàn)槎址看媪坷铮紦?jù)了大量便宜還不好賣的老破差小區(qū)，五城區(qū)的老破差小區(qū)的存量遠(yuǎn)高于近郊城區(qū)。

意味著核心城區(qū)的非老破差小區(qū)流動性，實(shí)際要比數(shù)據(jù)體現(xiàn)的更優(yōu)。

在文章的第一點(diǎn)我明確了自己對成都近郊、遠(yuǎn)郊的觀點(diǎn)，就是絕大多數(shù)板塊的房價長期看是沒有提升空間，甚至跌的。

與此同時，我也堅(jiān)定的認(rèn)為，成都目前整體的房價會“止跌回穩(wěn)”！

也就意味著，成都未來會出現(xiàn)明顯的階段性價格分化。

只有讓核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源漲起來，才能抹平其他下跌的部分，帶動大盤整體止跌回穩(wěn)！

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助！）

3、城東的增量需求更多（需求更大，流動性更強(qiáng)，在需求支持下有更強(qiáng)的提升動力），城南認(rèn)可度更高（價格接受度更高，依然是高預(yù)算首選，高單價高總價房源整體流動性最強(qiáng)），城西穩(wěn)定性最佳（地緣吸引力強(qiáng)，有非常龐大的一群自住群體，支撐著區(qū)域樓市穩(wěn)定，買這里不一定漲，但下跌空間也非常?。?/strong>。

結(jié)合文章前面的幾個數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)，近郊里，南邊的高新區(qū)價格最高。位于郊區(qū)的天府新區(qū)二手房成交價格甚至比部分核心城區(qū)高（當(dāng)然天府新區(qū)價格數(shù)據(jù)優(yōu)勢，部分原因也是因?yàn)閮r格低的老舊差小區(qū)比例少，但不可否認(rèn)，南邊的天府新區(qū)的確是近郊最貴城區(qū)。）

東邊的龍泉驛成交量，不僅高于近郊其他城區(qū)，同樣也是比很多核心城區(qū)要強(qiáng)！

西邊無論是青羊區(qū)，溫江區(qū)，甚至的郫都區(qū)，平時不顯山不露水，沒多少討論度，其實(shí)成交都比較活躍。

這也引出了另外的一個趨勢。

東南兩個方向，在未來樓市的整體表現(xiàn)上，會更有優(yōu)勢，疊加上一個趨勢，結(jié)合目前成都樓市的情況，成華區(qū)、錦江區(qū)、高新區(qū)會是未來引導(dǎo)整個成都樓市的主要城區(qū)。

而青羊區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)，它們同樣會有非常亮眼的表現(xiàn)，但不是整體性，而是重點(diǎn)在各區(qū)的幾個熱門板塊上。

其實(shí)這三個分析點(diǎn)，我以前對成都樓市預(yù)測文章里都寫到過。

房子這玩意，涉及到的利益太多，說一個區(qū)域好，說一個區(qū)域差，相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)持有者，從業(yè)者從業(yè)者，必然會有正面或反面的情緒輸出。

很多人并不在乎我的分析是否合理，只在乎我的分析符不符合他自身利益。

之所以會寫這一篇文章，是因?yàn)橐郧拔沂窃谑袌鲒厔葜胺治觯芏嗳苏J(rèn)為沒有數(shù)據(jù)就是瞎說。

而現(xiàn)在這篇就是，市場趨勢形成后，用數(shù)據(jù)來佐證。

有頭有尾，有始有終。