地方政府為啥對收購商品房改作保障房不感興趣？

今年5月，央行宣布設立3000億元保障房再貸款，支持地方國企收購庫存商品房，改作保障房。10月，住建部、財政部等五個部級單位宣布支持地方用好專項債收購庫存商品房。11月，央行發布貨幣政策報告，再次強調支持收購庫存商品房改作保障房。

事實上，地方政府對這項救市措施積極性很低，主要因為該策略在財政、金融、管理和市場層面存在很多問題：

1. 中央政府支持力度不足

相對于龐大的庫存商品房，專項債能籌集的資金以及3000億保障性住房再貸款，數額是很少的，全國337個地級及以上城市、2843個縣級行政區?，每個市、縣能分到的資源極有限。地方政府普遍認為中央支持力度很弱，而收購商品房改作保障房并不產生多少收益，反而會增加財政壓力。

2. 商品房收購成本高

盡管商品房庫存較大，但多數開發商為避免或減少虧損仍希望以接近市場價出售，地方政府很難以低成本購入。國家也強調“按照市場化、法治化原則……以合理價格收購已建成未出售商品房”，政府不能強迫降價。即使開發商愿意降價，地方政府也需要支付巨額資金，這與其財政現狀不符。

3. 利息水平影響收購能力

雖然國家允許地方政府發行專項債籌集資金，但這需要支付利息。地方政府近年來負債率普遍較高，繼續舉債的話償還壓力很大。即使想繼續舉債籌集資金，專項債的銷售也很難。另外貸款也需要支付利息，盡管國家政策傾向于降低利率，但現在財政狀況差，即使是較低的成本，地方政府也難以承擔。

4. 租金收益難以覆蓋成本

在中國的租賃市場上，租金收益率較低，大約為房價總額的1%-1.5%。而保障房的租金標準必須明顯低于該水平，這就無法覆蓋收購成本的利息，更別提盈利了。 這樣商品房轉為保障房后，投資回收周期很長，需要數十年甚至更長時間。而地方政府普遍面臨財政壓力，無法承擔長期長期虧損風險。

5. 運營與管理成本高

保障房的分配需要嚴格遴選，入選者都是低收入家庭。而低收入群體對租金的承受力有限，繳納物業費的能力與意識也很差，保障房運營收入會很低。而保障房也需要長期管理和維護，包括物業服務、房屋與設備維修等，成本也不會低，預計這塊業務會處于虧損狀態，政府與國企都很抵觸。