成都這些板塊，抓住這波房產市場熱度機會！

這一波成都樓市熱度，對于很多投資買房占比大的區域而言，我認為是一個很好的機會！

抓住熱度，進行新一輪的去投資化，減少投資客占比，吸引自住群體。

用更通俗易懂的話講，就是建議這些區域的投資客趁熱，把手里的房子賣掉，別干惜售，想著未來還能漲這種傻事。

因為投資買房占比大的區域，最大問題往往是供需明顯不平衡，導致房價難以支撐，一旦過了早期的野蠻預期提升階段，在房價高點過后往往是漫長的下跌階段，區域內一些房源甚至會經歷幾次交易，才能結束價格下跌。

對于這些區域，每次出現大跌苗頭時，出一些刺激拖一下市場，讓頂不住的房東割肉離場，想進來的購房者進場接盤。

在我看來，很多時候出來各種利好不是為了救活，而是為了讓房主心存僥幸，不至于瘋狂掛牌踩踏，分批消化存量。

讓房價降得慢一些，把時間拉長，盡量不出現大跌的情況。

每次交易，都意味著有新人接盤，來分擔部分跌幅。

鈍刀傷人，疼是疼，但不致命。

短期內的回暖，其實就是出手的機會。

因為在刺激利好出現后，短時間內，房價反彈或者橫盤，然后繼續進入到長期的陰跌狀態。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規劃信息，很有幫助！）

高投資區域，樓市要想正常化，必須去投資，區域逐漸吸引自住群體，通常會經歷四輪交易：

第一輪：區域往往是概念性的全新板塊，區域早期幾乎全是新開發樓盤，配套不成熟，甚至會疊加地段位置差，但在概念加持下，有熱度，吸引大批投資客買入。

第二輪：被早期區域發展表現和樓市熱度迷惑，認為區域未來發展潛力大，帶有上漲預期的自住購房者入場（也就是大家說的投資兼自住），往往是高位接盤（一方面新房價格已經逐漸漲起來了，另一方面二手房房東普遍高預期售賣），這個階段買入往往是最慘的，不僅要承受幾乎是最大的虧損，還要面臨各項配套不便帶來高昂的時間成本和生活支出成本，這部分購房者，要么繼續硬撐，要么承受不了黯然賣掉離場。

第三輪：主要就是自住群體，經過了上一輪（買入新房一直沒有賣的投資客），或者上兩輪（投資客+自住兼投資）在市場反復的價格磨合后，買入成本比高低已經下降很多，隨著時間發展，自住的便利度也相對好起來了，選擇該區域自住。最后因為小區品質或者面積、舒適度、位置的各種影響因為置換需求，將手里的房產再次流入到二手房市場。

第四輪：純剛需自住，區域房價已經被市場打磨的差不多了，基本上價格也和配套，品質呈現相對應的正比了，也許還有下跌的空間，但已經非常非常小了，沒有什么太大的風險，具備較強的自住性，但也褪去了提升性，普遍是一些在區域周邊生活工作的人群購買。

只要每一輪能順利找到接盤，那么最終區域房價會得到穩定，怕就怕很多區域，進行到第一輪、二輪，長期都進入不到第三輪。

想救都很難！

比如成都購房者最熟悉的視高（天府新區眉山市部分）。

你們覺得視高為什么能從高點一路降？

就是因為第一輪過了，第二輪很多都沒進行下去。

根本沒辦法完成區域從投資到自住的轉變。

對于成都的購房者而言，記住買新板塊，要么位置好，要么價格低，二者必須滿足其一。什么規劃，什么未來，什么設想，都沒有意義，對于全新的區域，只能用可控因素去降低風險。

比如2018年前的天府新區（買入價格低），比如現在的錦江區3.5環范圍，金融城三期-林家壩-白鷺灣（價格貴但勝在位置！）

因為成都已經不再繼續“攤大餅”的發展模式，這兩年成都有熱度的新板塊，主要都在核心城區，比如前面提到的錦江區3.5環沿線，成華區的北湖等等。

近郊、遠郊，基本上都是由新板塊經過一段時間打造建設后的發展中板塊，比如秦皇寺、東安湖、怡心湖等等，基本上沒有全新的板塊出現，即使有熱度也很低。

其實核心城區的新板塊，基于位置，基本上風險都可控，出現價格較大幅度下跌風險的概率很小。

目前其實真正風險比較高的，還是近郊、遠郊的發展板塊。

對于一個近郊、遠郊的發展中板塊來說，觀察區域空置率，是普通購房者，最直觀、便捷對這些區域樓市風險判斷依據。

對于高空置率的區域，我對區域的房價持悲觀的態度。

因為空置率高的區域，本質上就是沒有自住化的區域。

我認為，不管它現在的價格是否出現短期回暖，在區域空置率沒有真正改善前，長期看都會是以下跌為主要趨勢。