樓市降維打擊，現(xiàn)在開(kāi)始？

“我消滅你，與你無(wú)關(guān)！”

這是科幻巨著《三體》中的熱播臺(tái)詞。地球人面臨三體人的降維打擊，一顆“水滴”就能消滅全人類的星際戰(zhàn)艦。

樓市革命性的創(chuàng)新，從革命性的破壞開(kāi)始。

今年以來(lái)的土地拍賣(mài)和出讓數(shù)量并不多。可是地塊的指標(biāo)更優(yōu)、質(zhì)素更高、成交價(jià)格更低，綜合起來(lái)一個(gè)新地塊的性價(jià)比實(shí)在是太高了。

歲末年初，新質(zhì)素土地開(kāi)始開(kāi)倉(cāng)放糧；一個(gè)個(gè)新質(zhì)樓盤(pán)逐漸亮相。一場(chǎng)新舊產(chǎn)品力的樓市對(duì)接揭開(kāi)帷幕。

上周，恒力地產(chǎn)一舉拿下埌西7畝多的“鵪鶉蛋”地塊。

位置相當(dāng)好，學(xué)區(qū)更是王者。地塊在埌西三美學(xué)校對(duì)面，原來(lái)的柳州市駐南寧辦事處地塊。

圖 | 恒力剛拿下的7.66畝地塊

價(jià)錢(qián)也很實(shí)惠。總價(jià)5152萬(wàn)元拿下，樓面價(jià)僅為5608元/㎡。

過(guò)程并不算激烈，整個(gè)土拍過(guò)程就舉了4次牌

參與的房企卻是清一色民企，除恒力地產(chǎn)、洋浦地產(chǎn)、宏鑫達(dá)等常客外，還新增一個(gè)福龍地產(chǎn)。

大V君更為關(guān)注的，是地塊容積率只有1.8。按以往，在城市中心的地塊容積率不到3.5以上似乎不太可能的。

1.8容積率，意味著開(kāi)發(fā)商只能做高端改善型產(chǎn)品。

接下來(lái)11月還有4場(chǎng)土拍，南寧市政府幾乎把壓箱底的好地塊都拿出來(lái)了。

圖 | 11月底南寧還有4幅商住地將出讓

鳳嶺北長(zhǎng)月巷13畝地，容積率2.5以下，起拍價(jià)4806元/㎡。

圖 | 長(zhǎng)月巷地塊位置極為優(yōu)越

五象湖“天王區(qū)”63畝地，十四中五象校區(qū)+新平路小學(xué)/濱湖路小學(xué)，容積率也只有2.5。

圖 | 五象湖天王區(qū)約63畝地塊

起拍價(jià)441萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)2646元/㎡。周邊都是樓面價(jià)接近甚至過(guò)萬(wàn)的“天王”，你這2646元/㎡的樓面價(jià)起拍，真的太傷“天王”的自尊。

最為“大頭”的是良慶區(qū)銀海大道上的87.52畝地塊，這是正大飼料廠舊改項(xiàng)目用地。經(jīng)過(guò)10年“舊改孵化”，這塊地是正帝置業(yè)飯碗里的“菜”。

華潤(rùn)置地江南中心旁還有30畝地塊，容積率最高只有2.7，在江南可謂鶴立雞群了。如果沒(méi)有什么意外，華潤(rùn)出手的可能性很大。

12月還有4塊地要出讓，主要集中在西鄉(xiāng)塘、青秀區(qū)和興寧區(qū)。但面積都不大，大道有25.8畝，小的只有7.28畝。

圖 | 12月南寧有4幅地塊計(jì)劃出讓

上周，大V君在朋友圈和各大群里曬出媒體去昆明等地考察邦泰樓盤(pán)產(chǎn)品的圖片。

結(jié)果，一批“大冤種”看后捶胸頓足。

這個(gè)是邦泰在云南的境系產(chǎn)品，猜猜價(jià)格多少？

圖 | 南寧媒體參觀邦泰云南的境系產(chǎn)品

單價(jià)七千左右。

一位朋友立刻痛不欲生地表示，人家單價(jià)七千價(jià)格樓盤(pán)的地下停車場(chǎng)顏值都比我們五象湖1.3萬(wàn)元/㎡的“高端盤(pán)”靚一倍。

這些新質(zhì)樓盤(pán)，快點(diǎn)來(lái)南寧吧！

事實(shí)上，南寧的新質(zhì)樓盤(pán)在逐漸出現(xiàn)，并開(kāi)始呈現(xiàn)全面降維打擊的能力。

一是樓面價(jià)大幅降低。今年3月，邦泰在高坡嶺路斬獲86畝地塊，樓面價(jià)5538元/㎡，容積率不超過(guò)2.5。

周邊，可有不少樓面價(jià)接近萬(wàn)元的樓盤(pán)！樓面價(jià)優(yōu)勢(shì)在我，你讓周邊道友如何玩？

二是有新設(shè)計(jì)規(guī)范紅利。一直以來(lái)，公攤在購(gòu)房者心目中深惡痛絕。第一代戶型，公攤20%，贈(zèng)送有10%就是好戶型。

第二代戶型，公攤與贈(zèng)送面積相抵就是好戶型。

第三代戶型，贈(zèng)送面積大于公攤面積，“負(fù)公攤”戶型才是好戶型。

你看華潤(rùn)未來(lái)城市的戶型，圍繞套內(nèi)環(huán)繞一圈全給你做拓展。一些結(jié)構(gòu)板、設(shè)備平臺(tái)概念巧妙運(yùn)用到戶型設(shè)計(jì)上，做了一個(gè)“金鑲玉戶型”。

圖 | 華潤(rùn)未來(lái)城市建面約112㎡戶型

北投印象、保利錦上、中交·公園學(xué)府、未來(lái)城市和江南中心在今年都吃到了這一波紅利。

三是新質(zhì)樓盤(pán)設(shè)計(jì)“豪宅化”，通過(guò)“豪宅平權(quán)”圈粉。

你看邦泰·璟和的大門(mén)，逼格滿滿的五星級(jí)酒店風(fēng)。

圖 | 邦泰·璟和歸家大門(mén)創(chuàng)想圖

還有大面積玻璃運(yùn)用的公建化外立面。

圖 | 邦泰·璟和立面創(chuàng)想圖

還有這些高定高配設(shè)計(jì)的園林、架空層和地下車庫(kù)，分分鐘對(duì)傳統(tǒng)的所謂“豪宅”降維打擊。

| 邦泰·璟和園林創(chuàng)想圖

圖 | 邦泰·璟和景觀融合架空層創(chuàng)想圖

圖 | 邦泰·璟和停車場(chǎng)創(chuàng)想圖

江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年。新一批新質(zhì)樓盤(pán)出現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成“降維打擊”態(tài)勢(shì)。究竟打擊力度有多大？

最終看這些樓盤(pán)的定價(jià)。

掌握了定價(jià)權(quán)，也就掌握了市場(chǎng)。

當(dāng)一場(chǎng)新質(zhì)樓盤(pán)革命到來(lái)，要不要買(mǎi)房，什么時(shí)候買(mǎi)房？

答案是肯定的，有買(mǎi)房需求的，能買(mǎi)房就盡量快點(diǎn)買(mǎi)房。

萬(wàn)物皆有裂痕，那是光照進(jìn)的地方。每一次樓市周期調(diào)整或者結(jié)構(gòu)性調(diào)整，都意味著機(jī)會(huì)。

今年9月以來(lái)，一波史無(wú)前例的樓市政策調(diào)整襲來(lái)。降息、降存量房貸利率，降首付，調(diào)整優(yōu)化房產(chǎn)交易的契稅、增值稅……

一句“止跌回穩(wěn)”，明確了樓市從逆周期向正周期轉(zhuǎn)頭上行。

11月，樓市調(diào)控政策每一顆子彈都幾乎打完了。樓市處于“政策空窗期”，誰(shuí)來(lái)進(jìn)一步頂樓市？

接力棒交給土地市場(chǎng)。這一輪上市的地塊不但要繼續(xù)營(yíng)造市場(chǎng)火熱氛圍，而且要在實(shí)際上開(kāi)展一輪“供給側(cè)改革”。

新質(zhì)素、新指標(biāo)、新規(guī)范的土地供應(yīng)后，意味著一批“新質(zhì)樓盤(pán)”將在未來(lái)登場(chǎng)。

圖 | 華潤(rùn)未來(lái)城市森嶼組團(tuán)大門(mén)

在這些新質(zhì)樓盤(pán)登場(chǎng)前，有買(mǎi)房需求的購(gòu)房者應(yīng)該思考“卡點(diǎn)買(mǎi)房”。接下來(lái)，會(huì)有幾個(gè)樓市繼續(xù)上行的關(guān)鍵點(diǎn)。

第一個(gè)點(diǎn)是土拍市場(chǎng)上樓面價(jià)會(huì)不會(huì)上升。這個(gè)要觀察長(zhǎng)月巷地塊和新平路地塊，如果這兩幅地塊能賣(mài)出一個(gè)好的樓面價(jià)，這意味著周邊樓盤(pán)的價(jià)格將筑底。

第二個(gè)點(diǎn)是“貨幣化安置”紅利大規(guī)模釋放前。西鄉(xiāng)塘和江南都有大批拆遷戶吃到了貨幣化安置的紅利，并轉(zhuǎn)變成樓市紅利。

10月以來(lái)，北投印象、保利錦上、未來(lái)城市、江南中心等是紅利最大的受益者。

圖 | 10月一工作日北投印象售樓部人氣

第三個(gè)點(diǎn)是“房票”開(kāi)閘放量。現(xiàn)在房票試驗(yàn)主要集中在五象新區(qū)，首批有1000多張。房票放出來(lái)后，意味著五象甚至全南寧的新一輪去庫(kù)存。

第四個(gè)點(diǎn)是明年政府在初步減輕債務(wù)后，釋放新一波“基建紅利”。12萬(wàn)億化債已經(jīng)明確，當(dāng)?shù)胤絺鶆?wù)得到初步緩解，明年開(kāi)門(mén)紅要干啥？

搞基建！

一搞基建，就很多人有錢(qián)了。

今天的樓市已經(jīng)走過(guò)最艱難時(shí)刻，未來(lái)還是要謹(jǐn)慎樂(lè)觀。截至11月25日，南寧新建商品住房備案2380套，但二手房有2740套。二手房繼續(xù)領(lǐng)跑，說(shuō)明市場(chǎng)上還有很多低價(jià)房源在拋售。

圖 | 11月1~25日南寧新房和二手房成交情況

10月南寧新建商品住宅備案2942套，目前11月的樓市有這樣的成績(jī)說(shuō)明新房市場(chǎng)初步企穩(wěn)。

大V君這么說(shuō)，并不是在鼓動(dòng)大家去炒房，只是對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)可能出現(xiàn)的新變化節(jié)點(diǎn)就事論事。

不管如何，現(xiàn)在買(mǎi)房，買(mǎi)新質(zhì)樓盤(pán)肯定不會(huì)虧。