去化壓力山大！南通這個板塊還有機會逆襲嗎？

待動工土地面積已超60萬㎡的金沙灣新區，近日又掛牌了5宗新地塊，板塊去化壓力進一步加大。

根據南通市自然資源網上交易平臺信息顯示，12月16日和19日，金沙灣新區將集中出讓5宗住宅地塊，合計土地面積約22萬㎡，起拍總價約29億元。

根據我們統計的土拍數據，目前金沙灣新區還有以下9宗已出讓地塊尚未動工，合計土地面積約61萬㎡，拿地總金額約78億元。其中2021年成交的5宗地塊，約定開工時間都是2023年下半年，但至今都未動工。

接下來，隨著5宗新地塊的出讓，金沙灣新區待動工住宅地塊數量將攀升至14宗、待動工土地面積將近83萬㎡。

目前，金沙灣新區還有萬科燕語光年和東時區兩個新房項目在售，根據南通自然資源和規劃局發布的《南通市區存量住宅用地項目清單》，截至2024年9月30日，萬科燕語光年未銷售房屋土地面積為5.66萬㎡（占總面積約55%），東時區未銷售房屋土地面積為0.51萬㎡（占總面積約3%）。

萬科燕語光年2021年7月拿地，2022年下半年首開，2023年下半年開始大降價，但至今去化率仍不到50%。品牌房企去化都如此艱難，本地房企托底的這些地塊，未來入市去化之難可以想見。

“雪上加霜”的是，近兩年金沙灣板塊的住宅、商業項目還屢屢陷入負面風波。東時區、綠地江海圖都出現了停工、延期交房的狀況，備受期待的富力廣場和富力大酒店也因富力集團爆雷擱淺至今。

具體來看地塊信息，5宗新掛牌地塊（紅色標注）以及9宗未動工地塊（藍色標注）大致位置分布如下：

5宗新掛牌地塊，4宗為純住宅用地，起拍樓面價均為8500元/㎡；1宗為商住用地，起拍樓面價為7900元/㎡。相較前兩年出讓的地塊（最高樓面價10140元/㎡），樓面價繼續下跌。

這5宗地塊分布在金泰花園小區四周，容積率集中在1.5-1.6之間，建筑層次都是3-11層，未來產品類型大同小異，去化壓力可以想見。

再看9宗未動工地塊，全部都是本地國企托底，其中5宗為南通神輝置業摘牌，3宗為南通空港置業摘牌，另1宗為南通華山實業摘牌。

這些地塊為何遲遲不動工？或許是金沙灣板塊新房市場已供大于求，開盤也賣不動；或許是拿地房企資金緊張，動工意味著要持續投入資金，賣不動又意味著資金無法回籠，長此以往企業資金鏈就會出現問題。

● 南通神輝置業

南通神輝置業托底的5宗地塊，合計土地面積約21.4萬㎡，拿地總金額約33.76億元。上文提到的超期未動工地塊中，有4宗都是由南通神輝置業摘牌。

事實上，不止是金沙灣板塊，南通神輝置業在通州老城區、銀河新區、平潮、先鋒、川姜板塊還有6宗未動工地塊。

天眼查信息顯示，南通神輝置業是由南通圓宏控股集團100%控股的國有獨資企業，成立于2011年。

今年10月11日，南通神輝置業新增1條被執行人信息，執行法院為南通市通州區人民法院，執行金額為6049.51萬元。

此外，南通神輝置業還存在7條立案信息、23條開庭公告以及24條涉訴關系。開庭公告案由包括建設工程施工合同糾紛、金融借款合同糾紛、損害公司利益責任糾紛等。

● 南通空港置業

南通空港置業在金沙灣托底的3宗地塊，合計土地面積約34.65萬㎡，拿地總金額約35.81億元。

除了金沙灣地塊之外，南通空港置業在通州老城區、銀河新區、平潮板塊還有3宗未動工地塊。

天眼查信息顯示，南通空港置業是由南通融通控股集團100%控股的國有獨資企業，成立于2013年，目前存在1條涉訴關系。

● 南通華山實業

南通華山實業在金沙灣托底的這宗地塊，土地面積約4.84萬㎡，拿地金額約8.5億元，拿地時間為2021年11月，至今未動工。

除了金沙灣地塊之外，南通華山實業在通州世紀大道片區、南山湖片區還有3宗未動工地塊。

天眼查信息顯示，南通華山實業是由南通高新控股集團100%控股的國有獨資企業，成立于2004年。

公司目前存在3條立案信息、15條開庭公告以及32條涉訴關系。開庭公告信息顯示案由包括建設工程分包合同糾紛、民間借貸糾紛、房屋買賣合同糾紛等。

金沙灣新區的這5宗新地塊能否成功出讓？還是本地國資企業繼續托底嗎？那些超期未動工地塊又將何去何從？土地市場的持續供應意味著新房市場將長期供大于求，板塊房價會進一步下跌嗎？關于金沙灣新區你有何看法？歡迎評論區留言討論。