怎樣實施“功能多元化”，降低辦公樓空置率？

普陀區長壽路迷你商辦綜合體“旭輝企業廣場” 筆者現場拍攝

據自媒體萊坊KNIGHT FRANK 公眾號透露，今年以來三個季度上海甲級辦公樓空置率已經超過國際公認警戒線20%，達21.1%，見下圖：

截止今年三季度滬上甲級寫字樓空置率圖表 圖源萊坊KNIGHT FRANK

而上海甲級辦公樓增加供應還在繼續，據自媒體上海樓典公眾號透露，從1992年上海土地批租恢復以來，從歷史數據來看，2016-2023，上海外環內及虹橋商務區年均的辦公供應量在300萬平方米左右，而在2024-2028，這個數字已經接近500萬平方米。未來五年（2024年—2029年）上海還將有約2400萬平方米的辦公樓入市。如此海量甲級辦公樓入市，必將進一步拉高上海市場的辦公樓空置率。

面對高企的上海辦公樓率，本公眾號《上海城市更新》2024年11月15日推出題為《辦公樓的“寒冬”何時能“回暖”》一文，提出了三個“多元化”的錦囊妙計，通過城市更新消化閑置辦公樓，即“空間多元化”、“功能多元化”、“產業多元化”。在 “功能多元化”一欄，該文特別提到了把純辦公樓通過城市更新為含有“辦公”、“居住”、“生活” 為一體的迷你“綜合體”，類似于本人在2023年1月3日《商用地產價值優化》公眾號文章《閑置【小體量商業體】新希望》一文中提到的匯集“辦公”、“精品酒店”、“長租公寓”、“短租公寓”、“精品商業”、“運動館”、“美容美發”、“休閑娛樂”、“會所”等功能開設“迷你商辦型綜合體”的案例。

下面我們來詳細討論一下“辦公樓更新為迷你商辦綜合體應植入什么樣商業組合”這個問題。

01

選擇什么樣的商業組合

辦公樓城市更新怎樣植入一個小型商業組合，需要回答以下幾個問題：

1.首先是選“規模”。

就是選擇一個多么大的小型商業組合。寫字樓配底商的面積占比安排需要綜合考慮多個因素，根據本人觀察，以下的占比范圍可供參考：

1）通常情況下，底商面積占寫字樓總面積的 10% - 30%較為合適。

2）如果寫字樓位于城市核心商務區，周邊商業配套相對完善，底商面積占比可以在 10% - 15%左右，重點提供一些特色、便捷的服務。

3）若寫字樓所處位置相對偏遠，周邊商業設施不足，底商面積占比可適當提高到15% - 30%，以滿足更多的日常需求。

4）還有，選擇規模大小還要根據投入更新的辦公樓位置，如果被更新的辦公樓不臨路，植入的商業只為本辦公區域上班人員服務，那規模就小一點；如果被更新的辦公樓臨路，植入商業除了服務本辦公區域上班人員同時還服務周邊社區居民，那規模就大一點，但最終的占比安排還需考慮寫字樓的規模、入駐企業類型、周邊商業環境、交通狀況以及目標客戶群體的需求等因素。題圖所示的作為迷你商辦綜合體的“旭輝企業廣場”，因為是兩面臨路地鐵上蓋，西臨新會路，北臨長壽路，項目上辦公面積36000平方米，商業面積18000平方米，商業面積占比高達33%；

2.其次是選“內涵”。

就是選擇一個什么樣內涵的小型商業組合。寫字樓配底商的組合安排需要綜合考慮多個因素，根據本人觀察，以下的組合范圍可供參考：選擇“內涵”還要根據投入更新的辦公樓位置，如果被更新的辦公樓不臨路，植入的商業只為本辦公區域上班人員服務，那么建議的商業業態組合有：

1）餐飲，包括早餐、午餐、晚餐，以及下午茶、咖啡、點心等。可能有對快餐、正餐、特色餐廳等不同類型餐飲的需求；

2）便利店購物：購買日常的食品、飲料、辦公用品、個人護理用品等；

3）健身與運動：例如健身房會員、瑜伽課程、運動裝備等；

4）美容美發服務：理發、造型、美容護理等；

5）快遞與物流服務：收發快遞、文件寄送等；

6）打印復印服務：文件打印、裝訂、掃描等；

7）禮品與文具：用于商務送禮的禮品、會議和辦公所需的文具；

8）金融服務：如銀行的存取款、理財咨詢，或者 ATM 機的使用；

9）教育培訓：如語言學習、職業技能培訓等；

10）休閑娛樂：例如桌游、密室逃脫等，用于工作之余的放松。

如果被更新的辦公樓臨路，植入的商業除了為本辦公區域上班人員服務，還可以方便周邊居民來消費，那么建議商業業態組合增加：

1）生鮮超市：滿足居民日常購買新鮮蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產等食品的需求；

2）藥店：提供常用藥品、保健品、醫療器械等，保障居民的健康需求；

3）洗衣店：為居民提供衣物清洗、熨燙、干洗等服務；

4）寵物服務：寵物食品、用品銷售，寵物美容、寄養、醫療等；

5）維修服務：手機家電維修、水電維修、門窗維修等；

6）花店：滿足居民購買鮮花用于裝飾、送禮等需求；

7）面包糕點店：提供新鮮的面包、蛋糕、點心等；

8）健身房或運動場館：滿足居民健身鍛煉的需求：

9）家政服務：包括保潔、保姆、月嫂、鐘點工等服務；

10）此外，教育培訓增加如兒童興趣班、課外輔導班、成人技能培訓等；

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3. 最后是選“檔次”。

在選擇小型商業組合的檔次時，需要綜合考慮多個因素。首先，要考慮目標客群的消費能力和消費偏好。如果所在區域主要是中高收入人群，可能傾向于選擇中高檔次的商業組合，提供品質較高、價格相對較高的商品和服務；

其次，要考慮周邊商業環境的競爭情況。如果周邊已經有較多的中高檔次商業，為了形成差異化，可以選擇中低檔次或者特色化的商業組合；

再者，成本和收益也是重要因素，高檔次的商業通常需要更高的投入，但可能帶來更高的回報，然而，風險也相對較大。中低檔次的商業成本相對較低，但利潤空間可能相對較小；

另外，項目的定位和長期發展規劃也會影響檔次選擇。如果希望打造一個具有獨特魅力和長期吸引力的商業項目，可能需要在檔次選擇上進行創新和平衡；最后，還需考慮當地的經濟發展趨勢和市場需求的變化。隨著時間的推移，消費需求和檔次偏好可能會發生變化，要保持一定的靈活性和適應性。

如本文提到的長壽旭輝里1.8萬平方米商業部分就屬于中高端小型商業組合，這個小型商業組合屬于“潮致生活商業空間”，致力于提供高品質、精致且充滿潮趣的辦公及生活新體驗，集高品質餐飲、夜行消費、超人氣零售、前沿潮玩等注重體驗的生活配套于一體，引入了多家上海“首店”，并匯聚了知名品牌如泡泡瑪特、屈臣氏、老鳳祥等，整體招商水平較高。

02

入選商業組合如何落戶

上面題圖所示的徐匯企業大廈小型商辦綜合體的地下二層地上三層商業裙房是定制商業樓層設計建造，所以，造好后裝入原來商業定位選好的商家組合裝進去沒有任何問題，而且商家落戶后運行良好。而純辦公樓樓層設計構造與商場設計樓層設計構造不同，因此，在純辦公樓下面基層樓層通過城市更新植入小型商業組合變成小型商辦綜合體是需要對原辦公樓的總平面與所涉及的樓層進行改造使之符合選定植入這個小型商業組合落戶與運行需要：

1. 優化總平面圖。

使之符合小體量商業運行需要，下圖是一個典型的純辦公樓的總平面圖，如果將此辦公樓總平面改成符合小體量商業運行需要要改哪些部位呢？需要解決好商業運營必須的“三點、三線、一空間”，就是：

標準純辦公樓總平面圖 圖源網絡

“三點”就是人流集散點、車流集散點、物流集散點；“三線”就是人流動線、車流動線、物流（垃圾）動線；“一空間”就是人流集散空間。上述案例標準純辦公樓總平面圖三面臨路，一面臨綠化地，總平面環繞樓房的內部道路環通，條件非常好，特別是有了這條內部環通道路，內部改動非常少，只需在兩個A點作為客流主入口需要拓寬一點；B的地方需要拓出1000平方米以上的公共空間作為人流集散地；C的地方作為物流（垃圾流）出入口，右側道路用作物流（垃圾流）出入通道，其余北側、東側、南側內部道路都可以用作客流通道，該總平面稍作改動就可以承載小型商辦樓運行了；

標準純辦公樓層 圖源網絡

2. 優化底部商業樓層的構造空間，使之能夠讓選定的商家組合落戶并具備運行條件。

純辦公樓通過城市更新植入小型商業組合的難點在于落戶這個小型商業組合的需要對相關樓層結構空間進行改造，上圖為標準辦公樓層，需要通過改造才能讓選定的小型商業組合落戶并具備運行條件。

總體來說，把上圖這樣的純辦公樓層改造成如下圖一樣的小型商業組合落戶并具備運行條件商業樓層需要做：“一空間、二配套、三個點、四動線”的改造。“一空間”就是要通過改造創造這些小型商家組合落戶的空間；“二配套”就是要為每個落戶商家做好運行條件配套與整個樓由于增加商業后的供水、供電、供氣、排污增容配套；“三個點”就是樓層的人流集散點、物流集散點、車流集散點；“四動線”就是人流動線、物流動線、車流動線、垂直交通動線。

從上面的純辦公樓層轉化成下圖所示的商業樓層就是需要做好這“一空間、二配套、三個點、四動線”的改造工作：

1）“一空間”就是這些平面圖上顯示的一個一個的商家落戶的空間；

2）“二配套”就是給下面每家每戶商家做好物業條件包括供電、供水、暖通、消防、排污、排油煙、補新風等配套，還有給增加商業以后給整個大樓供電、供水、排污條件增容配套；

3）“三個點”就是平面上的人流、物流、車流（只是在一層）集散點；

4）“四動線”就是平面圖上的人流、物流、車流（只是在一層）動線與垂直交通動線：

辦公樓層改為商業樓層的示意圖 圖源網絡

3. 更新改造的設計施工要專業化。

要在純寫字樓下部改造開設底商，需要考慮以下步驟：

1）確定底商的功能定位和業態規劃，例如餐飲、零售、服務等以后，聘請專業的設計師，根據建筑結構和規劃要求，設計合理的空間布局和店面布局；

2）建筑改造：評估建筑的結構安全性，確保改造不會影響整體建筑的穩定性。改造出入口，增加底商獨立的出入口，方便人流進出。進行內部空間的改造，包括打通隔斷、調整層高、優化通風和照明等；設施與配套：完善底商的基礎設施，如水電供應、排水排污、消防設施等。提供足夠的停車位，方便顧客停車；

3）合規與審批：辦理相關的建設改造審批手續，確保改造符合法律法規和城市規劃要求。獲取商業經營所需的各類許可證，如營業執照、衛生許可證等。

03

一般而言，空置率高企的辦公樓如果是臨路，通過城市更新植入一個小型商業組合是可取的。因為，這樣做不僅降低了空置率，還能夠提升辦公樓租金收入坪效。筆者觀察到，在同一區位，有底商的寫字樓租金坪效相對無底商的寫字樓可能會提升 10% - 20%左右，但這并非絕對，實際的提升幅度會受到多種因素的影響。

影響因素包括但不限于：

1）底商的商業業態品質和吸引力；如果底商提供的是高品質、受歡迎的商業服務，對寫字樓租金坪效的提升作用可能更大。

2）寫字樓的品質和定位：本身品質高、定位高端的寫字樓，植入底商帶來的寫字樓租金坪效提升可能相對較小；而品質一般、定位中等的寫字樓，植入底商促進辦公樓租金坪效提升的影響可能更高。

3）區域的商業氛圍和需求：所在區域商業需求旺盛，有底商的寫字樓租金坪效提升可能更明顯。

作者：“上海城市更新特約撰稿人”

編輯：林欣藍

審核：夏 雨

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