商學周報161｜房屋承租人優先承租權和優先購買權的法律研究

商法學周報，系法律商業雙驅動的萬程通商團隊的每周固定學習會。本期分享的文章，系團隊于2024年12月20日集體學習的文章。

我們認為，法律人須以理論指導實務，以實務豐富理論，不可偏廢。但實務工作者常常為工作所累，少有時間研究學術理論。實務與理論的藩籬不破，于個人而言，是為成長的瓶頸，于法治建設而言，優秀的理論不能被用于指導實務，優秀的實務經驗無法上升為理論。無論對哪一方，都是損失。

法律學術海洋之遼闊，實務法律人時間之碎片。兩者矛盾重重。一為逼迫自己緊跟學術潮流，提升自己的理論水平；二為取方家論證結論以求關注，展其問題路徑以便查閱。因此，我們將每周日上午的固定學習，形成“商法學周報”，以供分享交流。關注我們，獲取第一手專業學習資料。

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【正文】

00　　本期學習成果綜述

本期學習主題是“房屋承租人優先承租權和優先購買權的法律研究”。

第一篇文章提出了房屋承租人優先承租權在司法實踐中的困境，并建議通過明確行權期限、限縮“同等條件”和拓展救濟路徑等措施來解決這些問題。

第二篇文章詳細解釋了房屋承租人優先購買權的成立要件、行使要件、法律性質以及行使限制，并強調了其作為形成權的法律效力。

第三篇文章分析了在不同情況下承租人優先購買權受侵害時的法律后果，并探討了承租人應如何獲得有效的法律救濟。

01　　論房屋承租人優先承租權的適法困境與紓解

【來源】《太原理工大學學報（社會科學版）》2024年第4期

【作者】黃永鎮

【摘要】房屋承租人優先承租權應界定為形成權。優先承租權制度在司法實踐中面臨的困境主要包括出租人是否繼續出租的意愿難辨別且可變動、同等條件難把握且易延展和救濟乏力。對此，可以從明確行權期限、限縮“同等條件”和拓展救濟路徑著手進行紓解。明確行權期限使出租人的主觀意愿受到客觀規制。

“同等條件”的認定采“相對同等說”，在租金、支付方式和租賃期限上保持絕對的同等，其余因素則以社會一般人的標準判斷是否顯著影響出租人經濟利益和是否真實合理從而決定是否保持同等。該權利作為形成權具有不可侵性，行權后僅有相對效力，承租人在合法占有房屋或已經辦理登記備案手續時有程序法上的履行合同優位；當出租人履行其與第三人的租賃合同時，承租人因履行基礎喪失而無法要求繼續履行，但可以主張賠償損失。

【學習總結】

1.文行權期限具體化：建議將優先承租權的行權期限設定為一年，超過此期限未行使的，該權利自動消滅。

2.同等條件的具體界定：在租金、支付方式和租賃期限上必須保持絕對同等，其他因素如房屋用途、合同解除條件等應以是否顯著影響出租人經濟利益為標準來判斷是否需要同等。

3.救濟路徑的具體措施：當出租人違反優先承租權時，承租人可以要求賠償損失，包括因無法繼續租賃而產生的搬家費用、臨時安置費、中介費等。

4.形成權的行使效果：承租人一旦行使優先承租權，即在雙方之間形成新的租賃合同，出租人不履行時，承租人可以直接請求法院保護。

5.程序法上的履行合同優位：承租人在合法占有房屋或已辦理登記備案手續時，具有優先履行合同的權利，即使出租人與第三人簽訂了租賃合同。

02　　《民法典》第726條（房屋承租人優先購買權）評注

【來源】《清華法學》2023年第4期

【作者】戴孟勇

【摘要】房屋承租人優先購買權的成立要件包括房屋租賃合同生效且存續、房屋已經轉移給承租人占有，行使要件包括出租人出賣租賃房屋、承租人以同等條件表示購買。房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不得行使優先購買權。承租人優先購買權屬于形成權，自承租人行使優先購買權的意思表示到達出租人之時起，就在雙方之間成立以同等條件為內容的房屋買賣合同。在由此形成的出租人與承租人、第三人的雙重買賣關系中，如果房屋所有權尚未轉移給第三人，法院可以判決出租人向承租人履行轉移房屋所有權的義務。

【學習總結】

1.成立要件的具體內容：承租人優先購買權的成立要件包括房屋租賃合同的有效存續和房屋已經轉移給承租人占有。

2.行使要件的具體內容：承租人行使優先購買權的要件是出租人實際出賣房屋，且承租人需以同等條件表示購買。

3.形成權性質的具體體現：承租人行使優先購買權后，即在雙方之間形成房屋買賣合同，該合同具有債權性質，不具有對抗第三人的效力。

4.行使限制的具體情形：房屋按份共有人行使優先購買權或出租人將房屋出賣給近親屬時，承租人不能行使優先購買權。

5.法院判決權的具體應用：在出租人與第三人的買賣合同未履行完畢時，法院可以判決出租人向承租人履行轉移房屋所有權的義務，優先保護承租人的利益。

03　　再論侵害承租人優先購買權的救濟

【來源】《政法論叢》2020年第1期

【作者】楊會

【摘要】出租人未通知承租人直接將租賃房屋出賣給買受人而承租人事后知悉的，他應當向出租人主張行使優先購買權，這是其獲得法律救濟的前提。承租人主張優先購買權后，他能夠獲得法律救濟的程度或法律后果取決于買受人是否善意及房屋是否辦理物權變更登記。買受人善意并且與出租人辦理物權變更登記的，買受人取得房屋的所有權，承租人向出租人主張違約責任；買受人善意但未與出租人辦理物權變更登記的，出租人的履行決定房屋所有權的歸屬，未被履行方向出租人主張違約責任。

買受人與出租人惡意串通的，其買賣合同無效，出租人應向承租人履行；買受人單純惡意但未進行物權登記的，出賣人只能向承租人進行履行；買受人單純惡意且進行物權登記的，買受人取得房屋所有權。

【學習總結】

1.主張優先購買權的具體條件：承租人在知悉出租人未通知即出售房屋后，必須在合理期限內主張行使優先購買權，否則視為放棄。

2.善意買受人物權變更登記的具體效力：如果買受人善意且已完成物權變更登記，承租人不能主張優先購買權，只能要求出租人賠償因無法繼續租賃而產生的損失。

3.惡意買受人未登記的具體履行優先：如果買受人惡意且未辦理物權變更登記，出租人應優先向承租人履行，承租人取得房屋所有權。

4.惡意串通的具體合同無效：買受人與出租人惡意串通的，其買賣合同無效，出租人應向承租人履行，承租人取得房屋所有權。

5.單純惡意買受人物權登記的具體保護：如果買受人單純惡意但已完成物權變更登記，買受人取得房屋所有權，承租人無法主張優先購買權，但可以要求出租人賠償損失。