濟(jì)南CBD與張馬屯：讓居民撓頭的街區(qū)制..

仔細(xì)閱讀了CBD管委會(huì)的下發(fā)的倡議書(shū)，也算是借著官方的文檔，以8年后的目光，來(lái)審視和盤(pán)點(diǎn)濟(jì)南的街區(qū)制。

從各類(lèi)消息以及實(shí)地感受看，濟(jì)南的街區(qū)制真讓往來(lái)的居民撓頭。

眾所周知，濟(jì)南實(shí)行街區(qū)制的區(qū)域有兩個(gè)地方，先講CBD，再講張馬屯，比較主觀，選擇性吸收吧

01

CBD片區(qū)給我兩個(gè)不良感受，個(gè)人感覺(jué)挺無(wú)解的..

一是停車(chē)日益尖銳。

這個(gè)停車(chē)難是規(guī)劃引導(dǎo)的，換句話說(shuō)在規(guī)劃之初，大CBD片區(qū)就沒(méi)想讓車(chē)輛長(zhǎng)時(shí)間停留。

現(xiàn)在CBD片區(qū)的停車(chē)現(xiàn)狀是這樣：

幾乎所有三車(chē)道的馬路兩排都是車(chē)，尤其是到了晚上，因?yàn)閬y停車(chē)的現(xiàn)場(chǎng)，很多時(shí)候是看不到地面標(biāo)注的方向標(biāo)線的...

類(lèi)似的亂停亂放也經(jīng)過(guò)了官方認(rèn)證，有一說(shuō)一，勸阻力度確實(shí)挺大的，路邊違停很快速就能收到交警方面的短信。

關(guān)鍵問(wèn)題是，現(xiàn)階段CBD停車(chē)需求實(shí)在旺盛，這也導(dǎo)致因CBD停車(chē)難的各類(lèi)新聞最近很多...

上月，相關(guān)部門(mén)表示未來(lái)的CBD可能停車(chē)需要預(yù)約....

本月初，CBD管委會(huì)還公布了濟(jì)南CBD7836個(gè)對(duì)外開(kāi)放車(chē)位。(單小時(shí)的停車(chē)費(fèi)確實(shí)高端)

在三天前，CBD管委會(huì)發(fā)布了這份倡議書(shū)....

歌詞大意就是說(shuō)大家都不容易，停車(chē)難相關(guān)部門(mén)也知道了，但是因?yàn)榻ㄔO(shè)等原因，類(lèi)似的停車(chē)難現(xiàn)象還要持續(xù)一段時(shí)間...

按照這份倡議書(shū)來(lái)看，CBD片區(qū)即將進(jìn)入停車(chē)最難的階段，護(hù)欄加速安裝規(guī)范路邊停車(chē)，但相應(yīng)的公共交通尚未完善。

而且在規(guī)劃配套之初，CBD片區(qū)車(chē)位配套僅有濟(jì)南商務(wù)平均水平的一半左右，

換句話說(shuō)，不出意外的看，將來(lái)如果非要在CBD停車(chē)，不但價(jià)格會(huì)很貴，而且未必能找到。

而且，這里的停車(chē)難不單指的是機(jī)動(dòng)車(chē)，以我實(shí)地的觀察看，電瓶車(chē)停車(chē)也挺困難。

某些位于CBD“豪宅”，為了維持豪宅屬性的純粹，電動(dòng)車(chē)同樣人車(chē)分流，是禁止進(jìn)入小區(qū)的。

因?yàn)榻謪^(qū)制地塊相對(duì)較小，這些電瓶車(chē)停放和充電只能在本就不寬闊的步行道上，像什么萬(wàn)科大都會(huì)樓下啊，電動(dòng)車(chē)海并不鮮見(jiàn)。

不但影響高大上的調(diào)性，還阻塞了交通。

按照規(guī)劃看，未來(lái)私家車(chē)位都捉襟見(jiàn)肘，也不太可能未來(lái)統(tǒng)一在地下車(chē)庫(kù)停車(chē)...

只能期盼公共交通在未來(lái)真的能占到60%吧..

二是壓制高端居住。

CBD北片區(qū)會(huì)超過(guò)CBD片區(qū)，我一直認(rèn)為這屬于置業(yè)說(shuō)辭，但是實(shí)地走訪后才發(fā)現(xiàn)，僅就居住屬性而言，CBD北超過(guò)CBD片區(qū)，完全是有可能的。

現(xiàn)在改善盤(pán)豪宅都在內(nèi)卷，下沉?xí)蜕菔箝T(mén)幾乎成為標(biāo)配，拿尊御府來(lái)講，景觀上甚至可以做到內(nèi)外雙公園。

更為關(guān)鍵的是，CBD北片區(qū)距離CBD片區(qū)并不遠(yuǎn)。

但是比較難過(guò)的是，現(xiàn)在市面豪宅的標(biāo)配，是CBD片區(qū)豪宅們可望而不可及的存在。

地塊小，環(huán)境嘈雜，而且樓層偏高（當(dāng)然這不是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題），對(duì)動(dòng)輒大幾百萬(wàn)的豪宅來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)短板。

這類(lèi)中高層住宅，而且斜對(duì)面是超高層商務(wù)辦公，社區(qū)內(nèi)配套近乎為零，伴隨著新產(chǎn)品的品質(zhì)家居，像這類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)到底能不能有競(jìng)爭(zhēng)力？

單純依靠CBD片區(qū)的城市能級(jí)，是不是就能獲得不錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)收益？

反正在我腦海里轉(zhuǎn)了半天，除了CBD仁恒憑借出眾的品質(zhì)（好像和CBD本身關(guān)聯(lián)不大）還能看到增值外，其他盤(pán)確實(shí)看不到太多。

（這一年房?jī)r(jià)啥樣大家都知道，沒(méi)流速的房主報(bào)價(jià)都沒(méi)啥價(jià)值，CBD片區(qū)賣(mài)的最好的兩個(gè)盤(pán)，一個(gè)仁恒，一個(gè)就是綠地，已經(jīng)夢(mèng)回2016..）

除了地塊本身的點(diǎn)以外，像是石材地面已經(jīng)開(kāi)始龜裂，像是CBD樓下大堆擺攤賣(mài)飯，很多商業(yè)裙樓招商困難，和升級(jí)版的經(jīng)緯路似的。

商務(wù)辦公，CBD挺有奮斗逼的感覺(jué)，沖勁挺足，看著外面一個(gè)比一個(gè)高大上的玻璃幕墻，確實(shí)有種改變世界的感覺(jué)。

但是住在這，就個(gè)人而言，感受不到太多改善的氣息，只有繁華的地段，原本可以更好，可是....

02

張馬屯的感受與之雷同，因?yàn)橹岸紝?xiě)過(guò)，在此簡(jiǎn)單描述下：

奧體中路北延是濟(jì)南挨罵排名前三的道路，因?yàn)閺堮R屯又賣(mài)了不少地，各類(lèi)大車(chē)渣土車(chē)少說(shuō)要在折騰三五年，又增加了新癥狀。

因?yàn)槟承╅_(kāi)發(fā)商暴雷，張馬片區(qū)很多道路的路燈啊、護(hù)欄啊是缺失的，坐等移交市政同樣需要時(shí)間。

（張馬屯沒(méi)拍，還是CBD吧）

很多承諾的配套，遲遲沒(méi)有落地，基本都和建設(shè)進(jìn)度相關(guān)。

像距離奧體中路通行BRT還不知道需要多少年....

像華山白泉廊道，自樓市出現(xiàn)張馬屯板塊開(kāi)始就在渲染，現(xiàn)在依然未動(dòng)工。

相關(guān)的商業(yè)綠地運(yùn)動(dòng)公園設(shè)施，前幾年的學(xué)校進(jìn)度緩慢。

更多的也不說(shuō)了，正好我在政務(wù)網(wǎng)上找到了相關(guān)回復(fù)，轉(zhuǎn)發(fā)給張馬屯的兄弟們看看得了。

問(wèn)題如下

回復(fù)字比較多，放圖看不清，我粘貼過(guò)來(lái)了，刪減了一些不必要的內(nèi)容，分了分段

尊敬的網(wǎng)友： 您好！經(jīng)與您電話溝通后，對(duì)于您反映和增加的一系列問(wèn)題，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司進(jìn)行了調(diào)查處理，現(xiàn)回復(fù)如下：

一、關(guān)于規(guī)劃問(wèn)題一是張馬片區(qū)規(guī)劃，根據(jù)《濟(jì)南東站核心區(qū)城市設(shè)計(jì)》提出的“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的“新城市主義”規(guī)劃理念，張馬屯片區(qū)定位為居住功能為主導(dǎo)的居住社區(qū)組團(tuán)，近期圍繞提升片區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)和降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，通過(guò)履行控規(guī)深化程序，調(diào)整部分街區(qū)用地規(guī)劃，調(diào)整后居住總建筑規(guī)模減少，規(guī)劃居住人口降低，同時(shí)根據(jù)《濟(jì)南市十五分鐘生活圈專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》配套滿足居民需求的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施用地；

二是BRT公交站臺(tái)規(guī)劃，奧體中路BRT站臺(tái)土建工程已按照規(guī)劃建設(shè)完成；

三是片區(qū)商業(yè)設(shè)施規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)已規(guī)劃商業(yè)集聚區(qū)，主要集中于張馬屯北部大圓環(huán)商業(yè)，該商業(yè)地塊擬結(jié)合軌道交通9號(hào)線小清河?xùn)|站打造的TOD一體化綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)將打造成為集商業(yè)、酒店、辦公等功能于一體的大型商業(yè)商務(wù)綜合體。目前，軌道交通9號(hào)線小清河?xùn)|站正在建設(shè)中，待地鐵車(chē)站建設(shè)完成，規(guī)劃商業(yè)用地將推進(jìn)土地出讓工作；

四是關(guān)于片區(qū)綠地建設(shè)，已統(tǒng)籌開(kāi)展片區(qū)內(nèi)綠地地塊方案設(shè)計(jì)研究工作，待方案確定，推進(jìn)建設(shè)實(shí)施。白泉景觀廊道項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)市相關(guān)部門(mén)審核，其中一期項(xiàng)目已完成勘察工作，預(yù)計(jì)明年第一季度啟動(dòng)一期建設(shè)任務(wù)；

五是關(guān)于張馬體育設(shè)施，近期正在開(kāi)展張馬河?xùn)|側(cè)體育設(shè)施建設(shè)工作。該項(xiàng)目根據(jù)土地出讓協(xié)議由濟(jì)南碧*置業(yè)有限公司代建，目前代建工作推進(jìn)遲緩，已針對(duì)濟(jì)南碧*置業(yè)公司未履約行為向歷下區(qū)人民法院提起訴訟，目前正在進(jìn)行訴訟流程。

二、關(guān)于道路、綠化等管理問(wèn)題

一是關(guān)于道路管理情況，軌道交通集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)的奧體中路、管鮑大街等道路已驗(yàn)收移交，道路路況、交安、路燈運(yùn)行良好，綠化及保潔正常；

二是關(guān)于奧體中路綠化帶樹(shù)木枯萎問(wèn)題，該道路綠化已于2024年6月1日完成移交工作。

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