上海土拍收官激戰(zhàn)：貝殼勝象嶼，宸嘉豪補(bǔ)倉(cāng)

歲末之際，上海土拍迎來為期兩天的收官之戰(zhàn)，這場(chǎng)頗具看點(diǎn)的競(jìng)拍既為2024年申城土地市場(chǎng)畫上圓滿句號(hào)，也為明年樓市傳遞出更多積極信號(hào)。

12月30日至31日，上海土地市場(chǎng)進(jìn)行第八批次出讓活動(dòng)，共7宗涉宅地塊，分布于徐匯、長(zhǎng)寧、寶山、奉賢和自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)等地，總起拍價(jià)高達(dá)164.8億元。

最終，7宗地塊全部出讓完成，共收金約192.3億元。

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宸嘉豪賭徐匯龍華

本場(chǎng)土拍中，最具看點(diǎn)的莫過于民企宸嘉“硬剛”國(guó)央企，重金押注徐匯龍華的戲碼。

徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊位于內(nèi)中環(huán)間，地處發(fā)展成熟的龍華板塊，周邊配套齊全，地塊起始價(jià)31.3億元，出讓面積約2.19萬平方米，容積率低至1.59，中環(huán)內(nèi)低密配置給房企未來打造高端住宅提供了較大的想象空間。

更重要的是，龍華板塊距離今年新誕生的國(guó)內(nèi)單價(jià)最高“地王”——徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊所屬的徐匯濱江板塊不遠(yuǎn)。開拍前，市場(chǎng)多將兩宗地放在一起做比較，預(yù)測(cè)熱度不低。

正式開拍后，4位競(jìng)買人宸嘉發(fā)展、保利發(fā)展、中海+徐匯城投聯(lián)合體、招商+越秀聯(lián)合體，出價(jià)干脆，拿地意愿強(qiáng)烈，報(bào)價(jià)被不斷刷新，增價(jià)幅度也從最初的200萬元逐步升至1000萬元。

歷經(jīng)101輪報(bào)價(jià)、50多分鐘的劇烈競(jìng)拍，地塊達(dá)到中止價(jià)43.82億元，溢價(jià)率約40%。按照規(guī)定，競(jìng)買人需確認(rèn)是否接受中止價(jià)，并進(jìn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。這時(shí)，保利發(fā)展、中海+徐匯城投聯(lián)合體舉手示意放棄，另外兩家再戰(zhàn)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，部分房企比較在意競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方面的投入，會(huì)增加開發(fā)成本，壓縮利潤(rùn)空間。

最終，宸嘉發(fā)展以43.82億元封頂價(jià)、7000元/平方米裝標(biāo)、1840平方米公共服務(wù)設(shè)施面積的代價(jià)摘地，招商+越秀聯(lián)合體惜敗。超12.6萬元/平方米的成交樓面價(jià)也讓外界猜測(cè)“未來入市有望沖擊20萬元”。

拿地的宸嘉發(fā)展是一家年輕的房地產(chǎn)企業(yè)，成立剛滿4年，在上海口碑分化。

其操盤的普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊的嘉佰道在今年5月認(rèn)購(gòu)，422套房源獲1000組認(rèn)購(gòu)，一度躍升為當(dāng)時(shí)的網(wǎng)紅盤，在產(chǎn)品開發(fā)打造上具備優(yōu)勢(shì)。然而在認(rèn)購(gòu)期間，因售樓處材料審核周期長(zhǎng)、多次駁回材料等原因，其被購(gòu)房者認(rèn)為存在“人為篩客”，進(jìn)而引發(fā)了維權(quán)事件。

這次力壓國(guó)央企奪得徐匯龍華地塊，宸嘉發(fā)展或許想再造一個(gè)“嘉佰道”。

企查查顯示，宸嘉發(fā)展法定代表人為郭斌，崔帥任為董事長(zhǎng)，梁飛任監(jiān)事。三人此前都曾在中海任職。其中，崔帥曾擔(dān)任中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，梁飛為副總經(jīng)理，而郭斌曾任中海地產(chǎn)海南公司總經(jīng)理。“中海舊將”操刀，也為重金摘地增添了幾分底氣。

左宇 攝

除宸嘉發(fā)展外，民企貝殼旗下的貝好家也有斬獲。其拿下了奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊，成交總價(jià)6.97億元，溢價(jià)率13.89%，折合樓面價(jià)約2.28萬元/平方米。市場(chǎng)認(rèn)為，該地塊距離軌交奉賢新城站500多米，且一街之隔就是龍湖天街，生活氛圍濃郁，適合剛需購(gòu)房者。

這并非貝殼首次涉足宅地開發(fā)領(lǐng)域。早在9月，貝好家曾以近11億元的價(jià)格斬獲了成都錦江區(qū)金融城三期地塊。當(dāng)時(shí)公司透露，項(xiàng)目將打造成高端住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)全流程由貝好家團(tuán)隊(duì)自主操盤。

此番首次亮相上海，也是第一次在一線城市拿地，盧文曦認(rèn)為貝殼最大的優(yōu)勢(shì)在于營(yíng)銷，區(qū)域內(nèi)二手房交易活躍，公司累積不少客戶，且項(xiàng)目體量不大，流量型產(chǎn)品比較適合該企業(yè)先在上海練手。

這些民企競(jìng)相拿地也向市場(chǎng)傳遞了更多積極信號(hào)。盧文曦評(píng)價(jià)，隨著樓市企穩(wěn)，市場(chǎng)情緒回歸，房企對(duì)未來市場(chǎng)趨穩(wěn)向好的信心在增強(qiáng)。

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金茂、招商加碼補(bǔ)倉(cāng)

民企現(xiàn)身摘地的同時(shí)，國(guó)央企一些“老面孔”也在積極補(bǔ)倉(cāng)。

第八批次土拍中，央企金茂上演帽子戲法，將3宗寶山地塊盡收囊中。

具體來看，寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊和寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊相距較近，均位于寶山淞南板塊，外環(huán)內(nèi)，有地鐵規(guī)劃預(yù)期。數(shù)輪競(jìng)拍后，金茂+招商蛇口聯(lián)合體接連競(jìng)得這兩宗地，成交價(jià)分別為43.07億元、29.29億元，溢價(jià)率16.03%、14.86%。

另一宗寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊則是底價(jià)成交，金茂聯(lián)手楊行城市建設(shè)、寶冶競(jìng)得，成交價(jià)31.16億元。整體來看，3宗地塊合計(jì)總價(jià)超103億元，總出讓面積超24萬平方米。

這對(duì)金茂來說，極大地緩解了在滬的土儲(chǔ)壓力。

中報(bào)顯示，金茂2024年以前在上海獲取的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目有5個(gè)，為上海中環(huán)金茂府項(xiàng)目、靜安天悅項(xiàng)目、橫沔二批地08-02地塊、普陀金茂府項(xiàng)目和未來城項(xiàng)目，合計(jì)可售面積約71萬平方米。其中，中環(huán)金茂府、橫沔二批地08-02地塊已在今年多次開盤去化。

但近兩年金茂的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作不多，去年7月，其獲取了中環(huán)金茂府項(xiàng)目，間隔一年多，才在今年11月聯(lián)合華潤(rùn)、建發(fā)房產(chǎn)以底價(jià)15.81億元競(jìng)得了普陀桃浦地塊。此番連下三城，及時(shí)增加了儲(chǔ)備糧。

持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)的還有招商。本次，除了聯(lián)合金茂摘下的2宗寶山宅地，其還牽手越秀，拿下一宗長(zhǎng)寧地塊，成交價(jià)21.83億元，溢價(jià)率24.54%。三宗地塊合計(jì)涉及金額超94億元。

吳典 攝

有人春風(fēng)得意，也有人抱憾而歸。

第八批次中，中海與保利發(fā)展均參拍了徐匯龍華地塊與長(zhǎng)寧地塊，顆粒無收；象嶼地產(chǎn)則報(bào)名了奉賢新城地塊，最終不敵貝殼。

需要注意的是，此番未能補(bǔ)倉(cāng)，中海地產(chǎn)的處境就顯得有些尷尬。

前11月，中海地產(chǎn)以521.64億元的權(quán)益銷售額，高居克而瑞上海房企權(quán)益銷售金額排行榜首位，拉開第二名超292億元。這主要得益于中海領(lǐng)邸和中海順昌玖里兩個(gè)高端豪宅項(xiàng)目的熱銷。

但根據(jù)2023年年報(bào)，中海地產(chǎn)在上海的在建項(xiàng)目?jī)H剩中海領(lǐng)邸、中海順昌玖里/恒昌玖里、海上和集3個(gè)，目前正陸續(xù)去化。2024年，其僅在第六、第七批次土拍中，各摘下一宗楊浦定海社區(qū)地塊，合計(jì)出讓面積約4萬平方米，“彈藥”補(bǔ)充明顯不足。明年能否蟬聯(lián)銷冠稱號(hào)，還需靜觀其后續(xù)拿地情況。

隨著第八批次土拍落幕，上海2024年土地市場(chǎng)也正式收官。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上海集中供地共出讓48宗宅地，總出讓建面337.36萬平方米，土拍成交總金額為1321.62億元，與去年相比大幅減少。

制表：左宇

記者左宇

編輯 孫婉秋