萬科預虧450億,郁亮辭任董事會主席轉任副總裁、祝九勝“裸辭”,深圳國資系全面接手

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

傳聞不斷的萬科，在春節臨近之際，連發數份公告，涉及高管變動、業績虧損和資產出售，引起業內外震驚，尤其是高管變動。

1月27日，萬科發布公告稱，當日收到部分董事、 高級管理人員提交的書面辭職報告，涉及郁亮、祝九勝和朱旭，具體如下：

因工作調整原因，郁亮申請辭去公司董事會主席職務。郁亮辭去上述職務后，將繼續擔任董事，并擔任執行副總裁職務。

因身體原因，祝九勝申請辭去公司董事、董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席 執行官、授權代表等職務。祝九勝辭職后不再擔任公司任何職務。

因工作調整原因，朱旭申請辭去公司董事會秘書、公司秘書、授權代表等職務。朱旭辭去上述職務后，仍在公司工作，聯系長租公寓事業部。

當天，萬科召開董事會，選舉辛杰為第二十屆董事會主席；經薪酬與提名委員會審查，同意聘任田鈞為董事會秘書，擔任秘書及授權代表；同意聘任雷江松董事為萬科在香港的授權代表，任期從董事會審議通過之日起至第二十屆董事會任期屆滿止。

此外，經薪酬與提名委員會審查，同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為萬科執行副總裁，任期從董事會審議通過之日起至第二十屆董事會任期屆滿止。

新任董事長辛杰：對一季度債務償付做好了安排

根據新任高級管理人員簡歷，辛杰現任深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）黨委書記、董事長。2020年7月至今，辛杰任萬科董事，2023年10月擔任萬科董事會副主席，如今升任董事會主席。

2004年12月-2009年10月，辛杰曾任深圳市長城投資控股股份有限公司副總經理，兼任深圳圣廷苑酒店有限公司董事長、總經理；2009年10月-2017年9月，歷任深圳市天健（集團）股份有限公司董事、總經理、黨委副書記，董事長、黨委書記；2017年9月至今，任深鐵集團黨委書記、董事長；

李鋒曾任深圳市特區建工集團有限公司黨委委員、副總經理。2024年6月至今，任深圳市天健（集團）股份有限公司董事。

華翠歷任深圳地鐵運營集團有限公司黨委副書記，深圳市地鐵集團有限公司審計法律中心總經理，深圳市建材交易集團有限公司董事、總經理、黨支部書記、董事長。

李剛曾任深圳市天健（集團）股份有限公司紀檢監察室(監事會辦公室)負責人。2018年1月至今，歷任深圳市地鐵集團有限公司辦公室主任，深圳市地鐵商業管理有限公司黨委書記、董事長。2021年11月至今，兼任深圳市睿印商業管理有限公司董事、董事長。

田鈞曾任職深業集團、深圳市地鐵集團、鯤鵬資本專職外部董事。2023年5月至今，任深圳市國有免稅集團專職外部董事。2024年6月至今，任深圳市投資控股有限公司、深圳市創新投資集團有限公司專職外部董事。

截至目前，深鐵集團持有萬科27.18%股權，是萬科的大股東。去年4月，在萬科股東大會上，深鐵集團董事長辛杰曾表示，作為萬科公司的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往地支持萬科公司良性發展。

這一系列動作，也被外界解讀為多方積極支持萬科，萬科面臨的流動性風險迎來重大轉機。在萬科經營管理團隊調整充實之際，廣東省、深圳市及有關部門、金融機構負責人也向媒體表示，全力支持企業穩妥處置風險，保持萬科融資規模總體穩定，助力企業持續健康發展。

Wind數據顯示，截至1月16日，萬科一年內到期的境內債為326.45億元；2025年境內外累計債券到期債券共9只，總規模高達215.9億元。其中，2025年到期的中期票據共有8筆，合計總金額207億。

2025年一季度，將是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內公開債需兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。

此外，萬科曾通過保險資金不動產債權投資計劃形式，向多家保險資管公司融資，涉及華泰資管、太平洋資管、太平資產、平安資管、招商信托資管等?。截至2024年11月底，萬科通過險資融資的總額為343.4億元。

1月9日，萬科宣布武漢譽天的非標債務獲得展期，債權方是新華資產，原本2024年底到期，如今獲得展期2年，融資余額為20.4億元，對于萬科無疑是一個利好。

如果萬科能獲得其他險資方的類似展期調整，債務壓力將得到極大緩解。有萬科內部人士透露，目前萬科還在與大家保險談，處于盤資產的階段。

萬科新任董事會主席辛杰向媒體表示：“在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施 ‘一攬子’方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年一季度債務償付做好了安排。”

業績預虧450億，萬科表歉意

萬科表示，祝九勝的辭職不會導致公司董事會成員低于法定人數，不會影響公司董事會的正常運作。截至1月27日，郁亮持有萬科股票739.49萬股，祝九勝持有19.59萬股，朱旭持有13.88萬股。

根據萬科董事會會議審議情況，因2024年度業績預告虧損額較大，萬科流動性遇到階段性困難。為有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，董事會決定，充實集團經營管理力量，利用大股東深圳市地鐵集團有限公司在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型。

同一天，萬科發布2024年度業績預告，預計2024年歸屬股東凈虧損450億元，去年同期實現盈利121.63億元，較去年同期下降470%；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損410億元，去年同期盈利97.9億元，比上年同期下降518.6%。

對于2024年業績虧損，萬科解釋稱主要是四方面原因：

一是房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少；

二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備；

三是部分非主業財務投資出現虧損；

四是部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

萬科對業績虧損深表歉意，稱將全力以赴推動經營改善。萬科指出，報告期內，公司制定了業務重整和風險化解的“一攬子方案”，堅定瘦身健體，聚焦主業，全力自救，取得積極進展：實現高品質交付超過18萬套房子；積極推進開發業務銷售，實現銷售金額2460.2億元，銷售面積行業第一；大宗交易實現簽約259億元；大力開展存量盤活工作，通過盤活回收現金超百億。

面向未來，萬科認為行業已經度過最困難的時期，對房地產市場止跌回穩充滿信心，相信外部環境的積極向好也為公司解決自身問題創造了良好條件。2025 年公司將繼續加快風險化解，有信心高質量完成交房任務，并將全力以赴實現2025年的業績改善；同時，將全面聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，進一步提升產品和服務競爭力，推動公司盡快重回健康可持續發展道路，向高質量發展模式轉變。

發布業績預告當天，萬科發布公告稱，為優化公司現金流，助力公司提前回籠項目資金，優化公司在商辦物業的投資金額，以12.92億元向深鐵集團轉讓所持紅樹灣物業開發項目49%投資收益權以及其他附屬權益的未來收益權，同時以5824.72萬元的價格向深鐵集團轉讓公司持有的目標項目管理經營公司深圳地鐵萬科投資發展有限公司49%的股權。