救贖萬科的破局之道

元宵佳節(jié)（2月13日)，A股房地產(chǎn)板塊迎來歷史性轉(zhuǎn)折。

在一篇小作文的刺激之下，下午2點30點之后，萬科A從水下突然拉起來，直至尾盤封住漲停板。

刺激萬科A漲停的是，有媒體援引知情人士的話稱，中國政府部門正在準備一項方案，有望為萬科解決今年500億元人民幣的資金缺口提供幫助。

在萬科A漲停的在萬科A的漲停帶動房地產(chǎn)板塊集體反彈，臥龍地產(chǎn)漲停，華夏幸福、中洲控股等跟漲。內(nèi)房股融創(chuàng)中國（01918.HK)上漲20.83%，富力地產(chǎn)（02777.HK）上漲14.4%，龍湖集團、碧桂園等都上漲超過8%。

萬科A的強勢反彈，是否也意味著萬科將作為今年地產(chǎn)止跌回穩(wěn)大轉(zhuǎn)折的樣板。

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為什么要救萬科

讓萬科A股價旱地撥蔥的消息是一則傳聞。據(jù)國內(nèi)多家媒體報道，監(jiān)管層正制定一項總額500億元的融資支持計劃，重點解決萬科2025年到期債務(wù)壓力。其中，200億元專項地方政府債券額度將用于收購萬科存量物業(yè)與空置土地，剩余資金則通過新債發(fā)行、銀行貸款等渠道補充。

此舉不僅緩解了萬科年內(nèi)約360億元的公開債務(wù)兌付壓力，更釋放出政府對頭部房企“保交樓、穩(wěn)市場”的堅定信號。

不管消息真假，市場先嗨起來了。

在億翰智庫董事長陳嘯天看來，萬科能不能穩(wěn)住，不僅關(guān)乎保交樓大業(yè)，也關(guān)乎市場的信心，甚至關(guān)系到整個社會秩序的穩(wěn)定。因而，陳嘯天和眾多社會人士認為，萬科一定得救。

此前，萬科管理層大換血后，2月10日晚間，萬科公告稱，其第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（深鐵集團）計劃向公司提供28億元的借款，用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金和利息。此次深鐵的借款條件十分寬厚，兼顧“低息長期”和“高質(zhì)押率”。例如，借款周期達36個月，利息僅為2.34%。為此，萬科將提供不超過價值40億元的資產(chǎn)進行質(zhì)押，初始是以公司持有的“萬物云”市值為40億元的股票提供質(zhì)押擔保。

受深鐵集團馳援消息及其他市場利好傳聞影響，2月12日，萬科股價與債市雙雙上漲。當日收盤，萬科A漲停，報7.96元；萬科港股上漲16.73%，報6.35港元。債市方面，萬科債券普遍走強。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，政府救助萬科的方案得以實施，萬科將獲得約200億元人民幣的專項資金支持，這將極大地緩解其年內(nèi)償債壓力，避免可能的債務(wù)違約風險。同時，萬科還可以通過新債發(fā)行和銀行貸款等方式進一步籌集資金，以應(yīng)對其他到期債務(wù)。這將有助于萬科穩(wěn)定其財務(wù)狀況，維持正常的運營活動。

嚴躍進還認為，萬科的問題得以解決，將增強市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，有助于穩(wěn)定市場情緒，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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重奪市值第一？

此前，眾人還在為萬科的前景擔憂，如今市場好似一下子又為萬科樂觀了起來。

那么在深鐵的大力扶持之下，以及在200億元專項救助資金的大力支持下，萬科的償債壓力將得到大大的緩解。

如今，信心得以增加，不過，萬科要真的走好，就需要市場自身能夠走穩(wěn)。

從2024年9月份以來，房地產(chǎn)市場確實大幅度回暖。2024年12月，全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市北京、上海、深圳的房價已經(jīng)開始止跌回升。

2025年1 月 1 日-21 日，全國 20 個重點城市實現(xiàn)樓市開門紅：新建商品住宅成交面積為 558 萬平方米，同比 2024 年 1 月 1 日-21 日增長了 33%。

接下來，在2024年9月相關(guān)部門出臺了一系列房地產(chǎn)政策，如財政部調(diào)整相關(guān)稅收政策，降低交易、開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負擔，稅務(wù)總局優(yōu)化征管政策等，這些政策的效果將在2025年逐步釋放，將會進一步刺激市場上的購買需求。

誠如市場如中國金融四十人論壇學(xué)術(shù)顧問黃奇帆所言，這場房地產(chǎn)的危機只是產(chǎn)能過剩，政府能夠幾萬億甚至10萬億來收購房地產(chǎn)的庫存，那么房地產(chǎn)市場危機將會被化解，2025中國房地產(chǎn)真正會止跌回穩(wěn)。

而且從1月的銷售情況來看，萬科的銷售額雖然掉出前三名，但依然以110億元的銷售額排名前5。

如果后面市場能夠好轉(zhuǎn)，萬科的銷售能夠有所起色，現(xiàn)金流能夠好轉(zhuǎn)，萬科活下來的可能性就會大增。

當然，作為萬科旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，萬物云或許要在萬科的自救過程中扮演重要角色。首先是萬物云能夠給萬科提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其次，萬物云在深鐵給萬科的借款時，充當了質(zhì)押擔保作用。

隨著，萬科A股價的短期大幅上漲，萬科A的市值一下子飆升到950億元，因而讓一些人產(chǎn)生了一個魔幻的想法：如果能夠后期萬科的經(jīng)營狀況有所好轉(zhuǎn)的話，萬科A的股價繼續(xù)大漲，其市值甚至有望超越保利發(fā)展，重奪A股房地產(chǎn)市值第一的寶座。

因為保利發(fā)展雖然業(yè)績穩(wěn)健，但是股價卻長期低迷，從前期12元起下跌；至今有跌幅超30%，市值較峰值縮水近半。截至2月14日，保利發(fā)展的市值只有1020億元。萬科A的市值離保利發(fā)展的市值只差88億元。可眼下，這80多億的市值也許是一道難以跨越的鴻溝。

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萬科的未來及郁亮的功過

曾經(jīng)的萬科在王石的掌舵之下，曾經(jīng)是萬科總裁的郁亮帶著萬科一路高歌猛進，從上位之時，萬科的銷售額只有24.49億，9年之后的2010年就突破了1081億元。

此后，萬科地產(chǎn)一直占據(jù)著行業(yè)的榜一大哥的位置。直至2018年3月，萬科交出的成績單是5299億元。這說明了在王石的掌舵之下，戰(zhàn)略上沒有大的失誤的情況下，郁亮對萬科的快速發(fā)展起到了功不可沒的作用。

但是因為寶萬之爭，深鐵入主萬科后，王石于2017年年底交出了董事長的權(quán)杖，改由郁亮接任。

初始時，深鐵只是充當財務(wù)投資人的角色，依然由郁亮繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)萬科。

此后的劇情，現(xiàn)在大家也都看到了，雖然率先喊出“活下來”，但是卻在2019年-2021年在全國大舉擴張買地。于是有了近三年，萬科的銷售表現(xiàn)差強人意，銷售額從2022年的4500多億，滑坡至2024年的2460億，暴跌了2000億，但這還不是最致命的。

真正致命的是，萬科資產(chǎn)的同步縮水，囤積在手上的庫存房、土地、物業(yè)的價值，三年蒸發(fā)了近6000億。

直至2024年年報，萬科預(yù)報虧損450億元。這里面主要有市場的原因，當然萬科的戰(zhàn)略上也出現(xiàn)了問題。

也許由此看，郁亮或許不適合當一個董事長，但是在國資的把控之下，救贖萬科還得發(fā)揮郁亮等人的作用，因為在國內(nèi)，還鮮有在戰(zhàn)術(shù)上超越郁亮的人。因而，救贖萬科之道，需要深鐵的團隊和原有萬科的團隊同心協(xié)力，在哪里跌倒，在哪里爬起來。

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