房價可能要漲了

　　星球有個朋友留言問了我一個問題：

　　如果股票繼續(xù)這么漲，會不會帶動房價往下跌？

　　這個問題很有意思，因為拉長周期來看，在通脹的加持下，一切資產(chǎn)都是向上的，而且你去看咱這的市場就更清晰了，股市永遠的三千點，而房價已經(jīng)漲的飛起了。

　　因為這里的關(guān)鍵，其實不單純是漲幅，還有穩(wěn)定。

　　“股市漲，房價跌”的底層邏輯很簡單，那就是當資金涌入股市時，樓市必然因流動性抽離而承壓，而給到的案例也很清晰。

　　2014-2015年的資本市場上演了一幕經(jīng)典的資金爭奪戰(zhàn)。

　　當滬深300指數(shù)從2000點暴漲至5000點時，全國70個大中城市房價同比漲幅卻從5.6%跌至-6.1%，而根據(jù)當時深圳某私募基金經(jīng)理回憶："當時每天都有客戶要求贖回基金，轉(zhuǎn)投股市杠桿賬戶。"

　　只是這種資金虹吸效應在2015年6月達到頂峰——當月A股單日成交量突破2萬億元，而同期北京二手房成交量環(huán)比暴跌43%。

　　去年國慶，在924行情的帶動下，也出現(xiàn)了這種情況。

　　當時深圳樓市二手房掛牌量激增30%，其中23%的賣家明確表示"套現(xiàn)炒股"。一位房產(chǎn)中介透露："有客戶將南山2000萬的豪宅降價200萬急售，資金到賬當天就全倉買入AI概念股。

　　而當時資本遷徙背后，是股市單周20%漲幅與樓市年化-5%收益率的強烈對比。

　　說白了，錢還是想往收益高的地方走。

　　只是后來發(fā)生了什么我們也是清楚的。

　　雖然2015年A股經(jīng)歷杠桿牛市，上證指數(shù)一度突破5000點，但整年同期全國70個大中城市房價同比漲幅達15%，股市的財富效應催生了“賣股買房”需求，深圳、上海等城市房價半年內(nèi)上漲超30%。

　　這背后發(fā)生了什么？

　　很簡單，在15年股市走到頂峰的時候，市場來了一波股災，而在這輪股災中，大量前期買入股票的用戶開始選擇套現(xiàn)，帶崩股市的同時把資金量給到房地產(chǎn)市場了，于是把資本市場上的牛市直接轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)市場了。

　　這就是資本蹊蹺板效應。

　　在資金量一定的情況下，漲這邊會抽掉另一邊的資金量，去漲那邊，但總歸在選擇平靜后，大家的選擇，會是最穩(wěn)定的資產(chǎn)。

　　而對過去二三十年的中國來說，沒有什么資產(chǎn)是比房地產(chǎn)更穩(wěn)定的了，所以大家在下意識里，還是會傾向選擇房地產(chǎn)作為核心資產(chǎn)。

　　而美國，就完全不同。

　　美國股市與房地產(chǎn)市場的增長邏輯存在根本性差異。

　　以納斯達克100指數(shù)為例，2009年其市盈率約為19.5倍，2025年升至24倍，估值提升僅貢獻20%的漲幅，其余80%來自企業(yè)盈利增長。

　　蘋果、微軟等科技巨頭的營收在過去20年實現(xiàn)數(shù)十倍增長，英偉達憑借AI芯片三年內(nèi)股價暴漲26倍。

　　反觀美國房價，1960-2008年實際年漲幅僅2%-3%，只在2020年后因低利率刺激出現(xiàn)18.8%的年度暴漲，計算下來，美國房價中位數(shù)1960-2006年累計上漲18倍（扣除通脹后年化2.3%），遠低于同期標普500指數(shù)年化7%的實際回報。

　　這背后的差異，表面是我上面說的穩(wěn)定，其實根源是什么呢？

　　是國家金融之錨，到底在什么資產(chǎn)上。

　　比如我國，金融之錨毫無疑問是房產(chǎn)，現(xiàn)在普通人去銀行貸款，最硬的抵押物就是房產(chǎn)，你說你有股票，除非是你擁有上市公司的流通股，否則你很難過授信那一關(guān)。

　　而美國，則是企業(yè)利潤，則是金融，對應著的，而美國整個退休金綁定的，很大一部分就是股市收益，美國股票的波動率更是不用多說了。

　　因為說白了，比起盈利，大家更希望看到資產(chǎn)的穩(wěn)定收益。

　　在美國，對應的是股票，而在我們這兒，對應的是房產(chǎn)，當然，這也不僅是金融之錨的事，還有一個國家發(fā)展階段問題。

　　在國家發(fā)展初級階段，沒有形成完善的社會信用體系，房產(chǎn)更容易被接受，而后面，發(fā)展成熟后，則應該是資本資產(chǎn)。

　　所以你帶著這點來看就好了。

　　如果短期內(nèi)，股票飛漲，那么房地產(chǎn)一定不會太好，但相應的，如果你認為我們的經(jīng)濟長期是轉(zhuǎn)好的，那么股票下跌后，核心區(qū)域的房產(chǎn)應該是會有回暖的。

　　全文完。