游濤｜房產(chǎn)中介：婚戀誘購(gòu)行為的刑法評(píng)價(jià)爭(zhēng)議及體系解釋路徑

觀點(diǎn)：中介行為雖具道德可責(zé)性，但不符合詐騙罪構(gòu)成要件。刑法介入應(yīng)保持謙抑，通過(guò)體系解釋實(shí)現(xiàn)規(guī)范協(xié)調(diào)，建議行政主管部門加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，完善購(gòu)房冷靜期制度，構(gòu)建"民行刑"三位一體的規(guī)制體系。

討論案情

房產(chǎn)中介公司教唆中介小妹在社交軟件認(rèn)識(shí)男性，以談戀愛(ài)、結(jié)婚為名，誘騙男性去某地買房，購(gòu)?fù)攴亢笠圆缓线m斷絕來(lái)往，中介小妹先后騙了十多名男性如此購(gòu)房。中介小妹可得房?jī)r(jià)2%的獎(jiǎng)勵(lì)。簡(jiǎn)單說(shuō)，中介為了實(shí)現(xiàn)買房獲取中介費(fèi)，中介小妹為獲取交易提成，實(shí)施欺騙交易，表面看被騙者有付款并得到房，沒(méi)有損失。那么中介公司和中介小妹是否構(gòu)成詐騙罪？魚塘有點(diǎn)兒大！36名男子疑遭同一前女友套路背房貸

問(wèn)題核心

動(dòng)機(jī)欺詐與交易真實(shí)性的刑法沖突，本案呈現(xiàn)新型交易欺詐模式：行為人通過(guò)虛構(gòu)婚戀關(guān)系促成房產(chǎn)交易，客觀上形成"動(dòng)機(jī)欺詐+真實(shí)交易"的復(fù)合結(jié)構(gòu)。爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，當(dāng)交易標(biāo)的物具備市場(chǎng)對(duì)價(jià)且權(quán)屬轉(zhuǎn)移真實(shí)有效時(shí)，動(dòng)機(jī)層面的欺騙是否足以構(gòu)成詐騙罪。需從刑法教義學(xué)層面解構(gòu)詐騙罪構(gòu)成要件，并運(yùn)用體系解釋方法進(jìn)行規(guī)范評(píng)價(jià)。

法律分析

一、詐騙罪構(gòu)成要件的規(guī)范解構(gòu)

1.財(cái)產(chǎn)處分與損害結(jié)果的關(guān)聯(lián)性缺失

依據(jù)《刑法》第 266 條的規(guī)定，詐騙罪的構(gòu)成要件明確要求被害人是基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)，并且由此遭受了財(cái)產(chǎn)損失。就本案的具體情況而言，處分行為直接針對(duì)的是房產(chǎn)的所有權(quán)，要知道，在我國(guó)的法律體系中，這種物權(quán)的轉(zhuǎn)移是需要經(jīng)過(guò)登記才能生效的。例如，在類似的房產(chǎn)交易案例中，登記手續(xù)的完備與否直接決定了物權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性和有效性。

而且，在交易的那個(gè)特定時(shí)點(diǎn)，購(gòu)房款與房屋價(jià)值具備市場(chǎng)對(duì)價(jià)性。這就好比在一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境中，商品的價(jià)格通常是由其價(jià)值和市場(chǎng)供需關(guān)系共同決定的。此外，潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)被視為商業(yè)判斷的范疇，而并非詐騙罪的評(píng)價(jià)對(duì)象。

從德國(guó)刑法理論中的“目的落空理論”來(lái)分析，該理論在此案中難以適用，原因在于此次交易本身并沒(méi)有導(dǎo)致即時(shí)的財(cái)產(chǎn)減損。例如，在某些復(fù)雜的金融交易中，短期內(nèi)可能看似沒(méi)有直接的財(cái)產(chǎn)損失，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)等因素產(chǎn)生不同的結(jié)果。

2.非法占有目的的認(rèn)定困境

中介費(fèi)作為居間服務(wù)的對(duì)價(jià)，盡管獲取的手段存在不當(dāng)之處，但確實(shí)存在服務(wù)的基礎(chǔ)。比如，在一些正常的商業(yè)交易中，中介機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供了信息匹配、協(xié)商溝通等服務(wù)，從而獲取相應(yīng)的報(bào)酬。而在本案中，雖然手段可能不合規(guī)，但服務(wù)的事實(shí)是存在的。同時(shí)，2%的提成具有勞動(dòng)報(bào)酬的性質(zhì)，這與詐騙罪中“無(wú)對(duì)價(jià)取得”的顯著特征是不相符的。參考日本判例中的“綜合判斷說(shuō)”，其要求主客觀要素達(dá)到統(tǒng)一。然而在本案當(dāng)中，缺乏對(duì)購(gòu)房款的直接侵占。比如在日本的一些相關(guān)判例中，如果行為人主觀上具有非法占有他人財(cái)物的故意，并且在客觀上實(shí)施了相應(yīng)的侵占行為，才會(huì)被認(rèn)定為詐騙罪。但在本案中，并沒(méi)有這種直接侵占購(gòu)房款的行為。

二、刑法體系的協(xié)調(diào)性解釋

1. 同類行為的規(guī)范協(xié)調(diào)

- 強(qiáng)迫交易罪（最高刑7年）規(guī)制手段違法但交易真實(shí)的行為。例如，在某些商業(yè)場(chǎng)景中，一方通過(guò)威脅、暴力等不正當(dāng)手段迫使另一方與其進(jìn)行交易，但交易的物品或服務(wù)本身是真實(shí)存在的。

- 騙取貸款罪（最高刑7年）懲罰虛構(gòu)用途但按期還貸行為。比如說(shuō)，某企業(yè)為了獲取貸款，虛構(gòu)了資金的使用計(jì)劃，但在貸款期限內(nèi)能夠按照約定按時(shí)足額償還貸款本息。

- 虛假?gòu)V告罪（最高刑2年）規(guī)制引誘交易但商品真實(shí)的情形。例如，某些廣告對(duì)產(chǎn)品的功效進(jìn)行了夸大宣傳，吸引消費(fèi)者購(gòu)買，但產(chǎn)品本身確實(shí)是真實(shí)存在且具有一定功效的。

若對(duì)本案定詐騙罪（最高無(wú)期），將打破刑罰階梯的均衡性。因?yàn)樵谡麄€(gè)刑法體系中，不同罪名的刑罰設(shè)置是根據(jù)其行為的性質(zhì)、社會(huì)危害性等多方面因素綜合考量的。如果對(duì)本案以詐騙罪論處，就會(huì)出現(xiàn)刑罰與其他類似但危害程度相對(duì)較低的罪名之間的嚴(yán)重失衡。

2. 實(shí)質(zhì)解釋的邊界控制

- 動(dòng)機(jī)欺騙不屬于詐騙罪中的"關(guān)鍵事實(shí)虛構(gòu)"。比如，在銷售過(guò)程中，銷售人員為了促成交易，可能會(huì)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品能夠帶來(lái)的心理滿足感或者社會(huì)認(rèn)同感等動(dòng)機(jī)因素，但這些動(dòng)機(jī)因素的欺騙并不足以構(gòu)成詐騙罪中的關(guān)鍵事實(shí)虛構(gòu)。

- 交易基礎(chǔ)要素（標(biāo)的物質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬）未受實(shí)質(zhì)影響。以商品交易為例，如果商品的質(zhì)量符合約定標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格在合理的市場(chǎng)波動(dòng)范圍內(nèi)，權(quán)屬清晰明確，那么即便在交易過(guò)程中存在一些輕微的信息不準(zhǔn)確或者誤導(dǎo)，也不應(yīng)輕易認(rèn)定為詐騙罪。從社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的角度來(lái)看，交易的正常進(jìn)行需要一定的靈活性和容錯(cuò)空間，不能因?yàn)橐恍┓顷P(guān)鍵因素的偏差就輕易動(dòng)用最嚴(yán)厲的詐騙罪進(jìn)行規(guī)制。

三、替代性規(guī)制路徑的建構(gòu)

1. 行政違法層面的規(guī)制

- 援引《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條禁止虛假承諾促成交易。例如，在一些房地產(chǎn)中介的實(shí)際操作中，為了盡快促成房產(chǎn)交易，可能會(huì)向買方或賣方做出諸如房屋未來(lái)必定大幅升值、周邊即將建設(shè)優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施等不切實(shí)際的虛假承諾。這種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，損害了交易雙方的合法權(quán)益。

- 適用《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第8條規(guī)制商業(yè)誤導(dǎo)行為。比如，某些企業(yè)為了在競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，故意發(fā)布虛假的市場(chǎng)份額數(shù)據(jù)、產(chǎn)品性能對(duì)比等信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，破壞了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。

2. 民事救濟(jì)的可能性

- 依《民法典》第148條主張欺詐撤銷合同。例如，在合同簽訂過(guò)程中，如果一方故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假信息，導(dǎo)致另一方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂了合同，那么受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷該合同。

- 通過(guò)締約過(guò)失責(zé)任追償信賴?yán)鎿p失。比如，在雙方進(jìn)行合同磋商的過(guò)程中，一方基于對(duì)對(duì)方的合理信賴而支出了一定的費(fèi)用，但最終合同未能成立，且過(guò)錯(cuò)在于對(duì)方，那么支出費(fèi)用的一方可以要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償其信賴?yán)娴膿p失。

3. 刑法謙抑性原則的適用

- 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)過(guò)度犯罪化。例如，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中，價(jià)格波動(dòng)、供需變化等市場(chǎng)因素本身就存在一定的不確定性，由此可能導(dǎo)致一些商業(yè)行為在道德層面存在爭(zhēng)議。但如果將這些因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)一概以犯罪論處，將會(huì)極大地限制市場(chǎng)主體的創(chuàng)新和發(fā)展活力。

- 存在"緩和的違法一元論"適用空間，優(yōu)先通過(guò)非刑事手段處理。比如，對(duì)于一些輕微的違法違規(guī)行為，可以通過(guò)行政罰款、責(zé)令整改、行業(yè)自律等方式進(jìn)行規(guī)范和約束，只有在行為的社會(huì)危害性達(dá)到了相當(dāng)嚴(yán)重的程度，且其他法律手段無(wú)法有效遏制時(shí)，才考慮動(dòng)用刑法這一最嚴(yán)厲的法律武器。從社會(huì)治理的角度來(lái)看，多種法律手段的綜合運(yùn)用和合理銜接，更有利于實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

四、余論：新型交易欺詐的立法回應(yīng)

本案暴露出傳統(tǒng)詐騙罪構(gòu)成要件在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的局限性。可參考《德國(guó)刑法典》第263條增設(shè)"職業(yè)性經(jīng)營(yíng)欺詐"條款，或借鑒日本《訪問(wèn)販賣法》設(shè)置特殊交易欺詐罪名，構(gòu)建分層治理體系。在現(xiàn)行法框架下，應(yīng)嚴(yán)守罪刑法定原則，避免將交易動(dòng)機(jī)納入詐騙罪保護(hù)法益。

結(jié)論

中介行為雖具道德可責(zé)性，但不符合詐騙罪構(gòu)成要件。刑法介入應(yīng)保持謙抑，通過(guò)體系解釋實(shí)現(xiàn)規(guī)范協(xié)調(diào)，建議行政主管部門加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，完善購(gòu)房冷靜期制度，構(gòu)建"民行刑"三位一體的規(guī)制體系。

游濤

作者簡(jiǎn)介

游濤，世理法源--訴訟解決方案專家——高端法律咨詢平臺(tái)創(chuàng)始合伙人

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：網(wǎng)絡(luò)犯罪、金融犯罪、職務(wù)犯罪、知識(shí)產(chǎn)權(quán)犯罪、電信詐騙等刑事法律服務(wù)，以及數(shù)據(jù)、直播、娛樂(lè)社交等領(lǐng)域合規(guī)建設(shè)。

中國(guó)法學(xué)會(huì)案例法學(xué)研究會(huì)理事，公安大學(xué)網(wǎng)絡(luò)空間安全與法治協(xié)同創(chuàng)新中心研究員，北大法學(xué)院《金融犯罪與刑事合規(guī)》校外授課教師。

公安大學(xué)本科、碩士，人民大學(xué)刑法學(xué)博士，曾任北京市某法院刑庭庭長(zhǎng)，從事審判工作十九年，曾借調(diào)最高法院工作。除指導(dǎo)大量案件外，還親自辦理1500余件各類刑事案件，“數(shù)據(jù)”“爬蟲”“外掛”“快播”等部分案件被確定為最高檢指導(dǎo)性案例、全國(guó)十大刑事案件或北京法院參閱案例。

曾任某網(wǎng)絡(luò)科技（直播、娛樂(lè)社交）上市公司集團(tuán)安全總監(jiān)，還為包括上市公司在內(nèi)的多家企業(yè)完成全面合規(guī)體系建設(shè)以及數(shù)據(jù)安全、商業(yè)秘密、網(wǎng)絡(luò)游戲、直播、1v1、語(yǔ)音房等專項(xiàng)合規(guī)。

多次受國(guó)家法官學(xué)院、檢察官學(xué)院、公安部、司法部的邀請(qǐng)，為全國(guó)各地法官、檢察官、警官、律師授課；多次受北大、清華等高校邀請(qǐng)講座；連續(xù)十屆擔(dān)任北京市高校模擬法庭競(jìng)賽評(píng)委。在《政治與法律》等法學(xué)核心期刊發(fā)表論文十余篇，在《人民法院案例選》《刑事審判參考》等發(fā)表案例分析二十余篇，專著《普通詐騙罪研究》。