未科地產啟示錄：永遠追隨城市建設的方向和腳步

2007年，國務院批復杭州市第五輪城市總體規劃（2001-2020年），確定了“一主三副六組團”的城市格局。倉前、五常、閑林、中泰、余杭等鄉鎮的部分區域，被打包劃入余杭組團，并于2008年正式掛牌，成為杭州第一個設立管理機構的組團。

也是在那一年，建成交付第三個樓盤、位于老余杭的鳳都苑沒多久，余杭西園房地產經營有限公司董事長黃永國，在感受到余杭房地產正經歷巨變，并衡量了自身公司實力后，決定退出房地產行業，轉戰其他領域。

這兩個事件在當時都沒有引起太多人的關注，但多年以后回望，卻極具指標性意義。前者預示著一個板塊新時代的到來，而后者象征著該板塊房地產開發第一階段的落幕。

在過去的文章中，我曾詳細介紹過余杭組團和未來科技城的來龍去脈，近二十年的發展變遷，但在此過程中，這里的樓市又經歷了怎樣的吐故納新、更新迭代，中間有哪些值得一說的故事？它們是如何形塑如今未科的板塊價值和房價體系？隨著樓市進入新階段，未科的地產行情又將呈現怎樣的前景？

要想梳理清楚這些，還得回到故事的原點，從黃永國當年的另一個決定講起。

01

1992年，在南巡講話精神的感召下，大批機關干部下海，形成了中國企業家群體中獨特的“九二派”，老余杭人黃永國就是其中的一員。1994年決定下海前，黃永國曾是余杭鎮文化站的一名文化工作者，下海后他選擇投身老余杭，或者說整個未來科技城區域最早的房地產開發中（盡管當時還沒有未科一說），并于1998年成立了自己的西園房產公司。

說來也巧，就在黃永國下海的那一年，余杭撤縣設市。為了推進城市化，身為余杭“四大鎮”（另三大是臨平、塘棲、瓶窯）之一的老余杭被選中開展小城市試點。其中的一個開創性舉措，就是政府把今天聯興路兩側的土地拿出來，允許老百姓（主要是進城農民）購地自建住房。

如今的聯興路，依然保持著當年的原貌，道路兩側均是低矮的民房。

當然，相比具有試點性質的“農民房一條街”，老余杭房地產的開發主力還是各類地產公司。早在1987年，余杭縣就組建了國有性質的城鄉建設綜合開發總公司，后來又在老余杭鎮設立了分公司，開發了一些樓盤。黃永國印象中第一個標志性樓盤，是位于今山西園路與禹航路交叉口的山西園小區，時間大概在1990年左右，購買者多為本地開店、做生意的“先富群體”。

另外，來自臨平的地產商丁建福開發的南安小區，宋衛平的綠城集團開發的桃花源，以及黃永國公司開發的西園公寓、鳳興花園，也是那一時期老余杭比較知名的樓盤。

總體來說，這一時期的余杭樓市尚處于起步期，產品多為磚混結構的多層住宅，戶型則以中小面積為主，建筑風格也較為傳統。但對于像黃永國這樣的開發商來說，那卻是一個最好的時代。多年以后他向我回憶說，那時候土地價格還是協議出讓的，工程做到正負零即可開售，每戶收幾萬塊，資金就回籠了，所以根本不用像后來那樣高杠桿。

未科區域樓市的第一個小高潮出現在1998年。當年6月15日召開的全國房改工作會議宣布：從下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，新建住房原則上只售不租。“房改”新政倒逼很多無房人士不得不掏錢到市場上去買房，而這也推高了老余杭的房價。黃永國記得，在此之前當地的房價在600元一平米左右，“房改”后的1999年已經漲到了900多元一平米。

盡管有這些變化，但那時的老余杭埠頭小、人口少（全鎮不到6萬人），離市區又遠，本地房產市場規模相當有限。比如黃永國開發的第一個樓盤西園公寓，才建了4棟、80多套房子。反倒是東面的五常鄉，因為緊挨西湖區，受到市區的影響波及更早也更大，成為未科區域甚至整個余杭最先被域外大型房企相中的地區。

2002年，大華西溪風情亮相杭州“人居展”。這個占地1500 余畝、建筑面積逾 60 萬方的大盤，不僅私享 17 萬方濕地水域，還引入了先進的社區規劃理念，打造了低密度的住宅產品，因此一推出就吸引了不少對居住環境有較高要求的市區中產購房者。更重要的是，它還是五常的第一個樓盤，開啟了五常房地產市場的先河，也標志著整個未科區域的房地產開發步入第二階段。

同樣是在這一年，國家正式推出土地招拍掛制度，地價由此開始上漲。黃永國告訴我，在此之前，老余杭的土地協議出讓價大概在二三十萬一畝左右，此后一路上漲，到2006年鳳都苑完工、鳳都假日酒店開業時，已經漲到180-200萬一畝。這讓像他這樣資金有限的中小規模民營房企倍感吃力，思慮再三后決定退出房地產行業。

在鳳都苑小區門口，出現了一個熟悉的背景。

殊不知，就在黃永國轉行的幾乎同時，余杭組團橫空出世。自1961年余杭縣與錢塘聯社合并，縣治遷往臨平后沉寂了半個多世紀的城西，終于迎來大開發的新時代。只不過這一次開發的中心，不在老余杭，而是東移到了五常和倉前。

02

黃永國記得，過去，余杭城西片的基建一塌糊涂。即便是實力最強的老余杭，也不過只有南北向的通濟路和東西向的直街串起來的一小片丁字形區域。因為沒錢，路況特別差，致使人們調侃：“汽車跳、余杭到”。至于倉前、五常，更是到處農田的深鄉下，唯一能令人記住的可能就只有倉前羊肉了。

直到余杭組團的成立，一切開始改變。政府的入駐、財政的加大投入，使得倉前、五常的道路、水電、通信等基礎設施得到了極大的提升，為房地產的開發提供了良好的條件。而隨著2010、2011 年，海創園和未來科技城的先后掛牌，政府進一步開始對區域進行整體規劃，明確了產業發展方向，吸引了大量企業入駐，人口隨之增長，對住房的需求也日益旺盛，從而引起了越來越多開發商關注的目光。

2012年，富力地產率先在未來科技城拿地開發，開啟了外來房企大鱷在該區域開發的新篇章。次年，富力西溪悅居開盤，售價達到1萬7每平米。在當時的市場環境下，這個價格算是偏高的。但因為緊鄰阿里巴巴西溪園區，推出后依舊熱銷。

富力的成功，吸引了華夏、奧克斯、新城、合景泰富等更多外來房企紛紛布局未科。比如，奧克斯當年一舉在未科拿下2宗商住地，即后來的創智一號和奧克斯時代未來之城。合景泰富則奪得2宗住宅地塊，并于2014和2015年又繼續補倉競得2宗宅地，先后開發了疊彩園、瑜翠園、映月臺、天峻等四個樓盤。這些項目的誕生，極大地豐富了未來科技城的樓市產品類型，從普通住宅到高端改善型小區，滿足了不同層次購房者的需求。

當然，這一時期最具標志性的項目還得數歐美金融城（ EFC）。

EFC是未科第一個百萬方綜合性大盤，包含住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業mall等多元業態。2013年開工，2014年首次開盤。EFC 的出現，不僅提升了未來科技城的城市形象，也為區域的商業發展注入了強大動力。更重要的是，EFC 首開之際恰逢阿里巴巴在紐交所成功上市，兩大事件相互影響，徹底帶火了未來科技城的房地產，使其成為杭州最先走出2011-2014年樓市低迷期的板塊之一。

接下來的幾年，是未來科技城樓市的黃金時代，板塊利好不斷，新房供應充足，誕生了合景·映月臺、萬科·溪望、濱江·西溪之星等不少熱銷樓盤。其中最知名的莫過于“未科三兄弟”和遠洋西溪公館。

“未科三兄弟”指的是中南樾府、陽光城未來悅和東原印未來。這三盤均在2016年以高價拿地，特別是陽光城，樓面價19664元每平米創下當時區域記錄，推動未科進入“萬元地”時代。2017年9月至2018年初，三盤陸續開售。因其外立面采用鋁板+玻璃幕墻設計，顏值頗高，并引入“未來社區”理念，開盤即熱銷，多次“日光”，成為杭州“萬人搖”現象的早期代表。二手房價格也長期領跑未科，成為板塊價值錨點。

而將未科樓市熱度推向高潮的，則是遠洋西溪公館。

跟前面幾個盤不同，西溪公館從拿地到開盤歷時長達11年之久，堪稱見證了未科變遷的“傳奇樓盤”。它的故事最早可追溯到2009年，當年7月，國恒置業以26.14 億元、近8900元一平米的樓面均價拿下了文一西路和繞城高速夾角處的兩塊地，溢價率超165%，成為當時余杭區的“地王”，受到市場的高度關注。不料項目在后續開發過程中歷經波折，一度爛尾，直到2018年5月遠洋集團接盤并更名為“西溪公館”，才起死回生。2020年6月，項目首開，959套房源吸引來約6萬人搖號，成為杭州新房搖號時代以來的第一紅盤。

當然，西溪公館能那么火，除了自身品質過硬且是準現房銷售，加之正值樓市火爆期，限價造成的價格倒掛與套利空間等因素外，最關鍵的我想恐怕還在于，未來科技城成立以來的這些年，該區域交通、醫療、教育、商業等基礎配套迅速完善，板塊價值得到大幅提升，從而夯實了房價的基礎。這個道理在樓市已步入區域板塊大分化的當下，愈發具有指導意義。

03

2022年8月，杭州市規劃與自然資源局發布《杭州市總體城市設計（補充完善）》，其中將未來科技城與武林-湖濱、錢江新城-錢江世紀城并列為杭州城市“三核”。

未科地位的大幅提升，得益于其近年來產業經濟的飛速發展。隨著越來越多像強腦科技、靈伴科技等“六小龍”級別的高新企業涌向這片熱土，云計算、人工智能、5G、未來網絡、物聯網等前沿產業在此匯聚，未科也在不斷向外膨脹。經歷了2017年、2020年兩次擴容后，未來科技城的管轄范圍從最初時的113平方公里擴大到128.3平方公里。

未科2.0時代正式到來。

在此過程中，更多房企開始布局、深耕未科市場，包括中泰、南湖、老余杭、閑林等外圍區域，也都迎來了一波開發銷售熱潮。而“第三中心”概念的橫空出世，進一步提升了未科的板塊價值。

為了打造好這個“第三中心”，2024年2月，杭州市級層面宣布將在未科規劃建設世界級的城市中軸線。范圍東起景興路，西抵舒心路，南到規劃景觀湖，北至向往街，全長2.5公里，總面積約1.55平方公里。

而在中軸線的兩側及延伸軸上，政府還規劃了包括西站樞紐片區、會議會展片區、朱廟城市更新片區、獨角獸中心片區、低碳國際社區和南岸藝術慢生活街區等六大產城融合片區。

這相當于是給地產行業圈出了重點，因此也成為眾多房企優先布局、購房者重點關注的區域。

去年4月，建發房產以85億元的價格拿下和睦濕地北面、緊鄰未來科技文化中心的低碳國際社區地塊。當時的建發恐怕想不到，自己拿到的竟是一只會下金蛋的母雞。

因為僅僅一個月后，杭州全面取消了一二手住房限購政策，并在當年10月，又進一步取消了新房的限價和限購政策。伴隨政策的春風，擁有產業、人口及政府規劃加持的未科，再次復制了2014年的傳奇，在杭州各區域板塊中率先回暖反彈。而建發則成了最早的受益者。

位于中軸線上的建發·云湖之城，自去年9月首開以來，就一直是杭州購房者熱捧的 “香餑餑”，樓盤九開九罄，短短數月便吸引近2200戶購房家庭果斷選定。中簽率也隨之一路走低，今年2月第9次開盤時只有15.7%，接近當年的超級紅盤陽光城未來悅（12.63%），以至于有人喊出：

新一輪“樓市熱”是不是又要來了？

云湖之城區位圖。

憑借出眾的表現，云湖之城一躍成為2024年浙江省銷售金額、銷售套數、銷售面積三冠王！

本月中旬，這個超級大盤將迎來收官加推，260套房源不僅是云湖之城最后的機會，也是第三中心中軸線在售樓盤最后的“入場券”。但搶不到的朋友也別急，下個月又有濱江的新盤即將接棒登場。

作為本土開發商的代表，濱江集團是最早進入未科的地產商之一。 早在2012年，濱江就跨過繞城高速、挺進未科，拿下介于西溪、五常兩大濕地之間的寶藏地塊，打造了后來的西溪之星項目。 這也是未科開發初期比較有代表性的一個樓盤。

這么多年下來，應該說，濱江對未科的地產價值是充分認可的。而 建發·云湖之城的熱賣又進一步刺激了包括濱江在內的更多房企加快在未科的拿地速度。

去年底，濱江集團就通過44輪競價，以總價約27.72億元、樓面價20713元每平米、18.36%的溢價率拍下南岸藝術慢生活街區的YH090901-01地塊。而一年前綠城拿下馬路對面綠汀春曉地塊時的樓面價，還不到1萬8每平米，短短一年漲了15%以上。

我向濱江負責該項目的相關人士進行詢問，對方說拿這塊地主要是看中它位于五常濕地南面，環境宜人；同時緊鄰在建的地鐵12號線水鄉南路站，未來交通較為便利；而且據悉地塊北面規劃有商業，未來出門購物也很方便。 為此他們規劃了15幢22-25層的住宅，106-169方等5個面積段，預計最快4月底面世。

不知是不是巧合，目前濱江集團在建中的三個未科項目——楓汀云邸、楓映華庭、楓攬華庭，全部位于中軸線上，由此可見濱江的眼光。就像 前面提到的那位負責人告訴三土的：

如果說未科是杭州未來最具價值也最有潛力的板塊之一，那么中軸線就是未科最具價值也最有潛力的區域，沒有之一。

對于這點，另一家杭州本土巨頭銀泰集團的董事長沈國軍也是認同的。

去年6月28日，銀泰集團與余杭區政府簽署協議，由銀泰商業管理集團和余杭城投集團合作在杭州新中心中軸線，投資70億打造杭州未來新商業中心。

眾所周知，銀泰中心是銀泰集團最為高端的產品線，目前全國已建成運營的銀泰中心僅有3座（北京、成都、合肥），另有一座在建（西安）。未科中軸線上的這座銀泰中心算是第五座，其在定位規格上有望比湖濱銀泰還要高。

根據已披露的信息，其總地上建筑面積近50萬方，將是集六星奢華酒店、超甲級寫字樓、高端公寓、高品質全客層購物中心等于一體的大型城市綜合體項目。但這個超級綜合體具體落子何處，此前外界一直不得而知。

直到2月26日，余杭方面放出消息，位于城市中軸線上未科文化中心板塊內，一宗超大的商業+商務金融+文化+廣場+公園用地正式掛牌出讓，地塊總面積19.3萬平方米（約290畝），起拍價13.37億元。不少媒體懷疑，這就是此前簽約的“未來科技城銀泰中心”項目所在地？

是不是這樣，等到3月底競拍結果出來后就知道了。相比某個具體地塊花落誰家，回顧未科區域過去三十多年的地產開發史，從前未科時代的小打小鬧，到未來科技城成立后的突飛猛進、名盤疊出，再到如今中軸線上各大房企的爭奇斗艷，這段地產傳奇帶給我們更大的啟示在于，房地產的開發永遠都追隨著城市建設的方向和腳步。

尤其是當下，隨著房地產逐漸褪去金融炒作屬性，回歸居住功能，只有人口流入、產業集聚、加之城市規劃助力的板塊，房地產才有未來，而未科無疑就是這樣的優質核心板塊。

多說兩句：

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