招商蛇口調(diào)整了公司戰(zhàn)略

“2024年整個房地產(chǎn)市場波動比較大，一季度（新房銷售面積）同比跌45%，到四季度同比漲19%，發(fā)展商經(jīng)歷了非常不容易的一年。”3月18日，在線上業(yè)績說明會上，招商蛇口總經(jīng)理朱文凱談及過去一年的市場表現(xiàn)，如此感慨道。

朱文凱感嘆過去一年的不易，但也強調(diào)在“穩(wěn)樓市”信號強有力地釋放下，2025年會是房地產(chǎn)市場筑底回穩(wěn)的一年。

高增長的時光一去不復(fù)返。招商蛇口董事長蔣鐵峰在會上坦言，當前支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的四大紅利已經(jīng)逐步消退，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式正在建立，房企必須主動做出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和經(jīng)營調(diào)整，主動適應(yīng)新形勢。

這一認知下，去年招商蛇口對旗下業(yè)務(wù)進行了微調(diào)，將代建并入開發(fā)業(yè)務(wù)，同時將城市服務(wù)業(yè)務(wù)更新為物業(yè)服務(wù)，形成“開發(fā)業(yè)務(wù)+資產(chǎn)運營+物業(yè)服務(wù)”的新三大策略。

基本盤依然是開發(fā)業(yè)務(wù)。

2024年，招商蛇口實現(xiàn)營收1789.48億元，同比增長2.25%，這之中有87.38%、對應(yīng)1563.61億元來自開發(fā)業(yè)務(wù)；當期實現(xiàn)歸母凈利潤40.39億元，同比下降36.09%。該指標下滑主要是受行業(yè)整體下行影響，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，且計提了59.44億元的資產(chǎn)減值。

銷售端來看，去年招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積935.9萬平方米，對應(yīng)簽約銷售金額2193.02億元，位居行業(yè)第五。公司在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城銷售金額排名位居第一，在南京、深圳進入當?shù)劁N售排名第二。

“2024年，我們有12個城市在當?shù)氐匿N售是top 30。”朱文凱對這樣的成績無疑是滿意的，他說公司在核心城市的深耕卓有成效。

2024年，招商蛇口堅持區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投的投資策略，全年摘地26宗，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，權(quán)益地價約為335億元。這之中，投向“核心10城”的金額占比達90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。

蔣鐵峰在會上透露，公司最近做了一些收益率的動態(tài)評估，2024年獲取的項目毛利率都相對比較高，可能至少會達到15%或者20%以上，這是未來公司業(yè)績和結(jié)轉(zhuǎn)利潤的重要來源。

至于今年的拿地策略，他稱投資依然堅持以銷定投、量入為主，同時要堅持“四個不失”，即對政策、形勢、戰(zhàn)略方針、投資都不能失誤，不能拿錯一塊地，要優(yōu)先選擇核心城市的核心區(qū)域進行投資。

公開市場拿地外，城市更新也是業(yè)績會上關(guān)注的重點之一。蔣鐵峰在面對投資者的提問時說道，在華南，城中村改造項目是一種非常成熟的土地孵化模式，今年《政府工作報告》中明確指出要加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村和危舊房改造，這種新政策環(huán)境下，城中村改造項目會更具確定性。

這一背景下，招商蛇口也積極參與了一些城中村改造項目，重點仍然聚焦在長三角和粵港澳大灣區(qū)，包括深圳、上海、廣州、佛山等核心城市，目前正在孵化的項目大約有20個，儲備的土地面積大約有700萬平方米，深圳南山區(qū)后海的蛇口餅干廠已經(jīng)在2024年完成了專規(guī)的批復(fù)，“這個項目應(yīng)該是非常優(yōu)質(zhì)的”。

他指出，未來三年能夠?qū)崿F(xiàn)銷售貢獻的舊改項目大約有八九個，主要分布在深圳和上海，預(yù)計可供應(yīng)貨值600億至700億元左右。

代建則被視作是開發(fā)業(yè)務(wù)的重要補充。談到調(diào)整的原因，朱文凱表示，短期內(nèi)公司沒有將代建作為最核心的轉(zhuǎn)型方向，作為開發(fā)業(yè)務(wù)的重要補充，它會有一些戰(zhàn)略性的回旋余地和未來的增長空間。

他說，招商蛇口其實從2010年就開始在做代建業(yè)務(wù)，只是一直沒有將它提出來，過去這部分業(yè)務(wù)是劃定在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的。去年，公司決定把代建業(yè)務(wù)進行專業(yè)化、品牌化地發(fā)展，所以把它調(diào)出，并入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

據(jù)其透露，隨著代建面積的增加，未來該業(yè)務(wù)可以為公司貢獻3億—5億元的營收，短期利潤水平可能在0.7億—1億元之間。

截至目前，招商蛇口已累計承接代建項目超540個，布局城市超27個，累計管理面積超2000萬平方米。2024年，公司新增了77個代建項目，新增代建管理面積約898萬平方米。

并入后，代建能夠在一定程度上助力開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的穩(wěn)固，后者是招商蛇口今年的重點任務(wù)。

蔣鐵峰在談到短期經(jīng)營策略時直言，作為一家市值近千億的上市公司，招商蛇口需要保證公司的營收和利潤規(guī)模，要做到這些首先要穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，項目首開的去化還要提速，同時繼續(xù)降杠桿，對重資產(chǎn)投資保持高度謹慎態(tài)度，最后則是進一步提升運營板塊的營收占比，“這才是可持續(xù)發(fā)展的動力”。

關(guān)于融資成本情況，財務(wù)總監(jiān)余志良表示，去年招商蛇口全年新增融資的綜合成本為2.78%，年末存量融資的綜合融資成本降至2.99%，較上年進一步下降。

截至2024年末，招商蛇口有息債務(wù)總額為2226億元，其中銀行借款占比62.9%，債券占比27.9%，其他借款占比9.2%；按期限看，一年內(nèi)到期的有息負債為467億元，占比21%。

記者吳典

編輯孫婉秋