董小姐 | 地產進入新一輪換帥周期

從萬科，華潤，到保利，金茂，再到綠城，地產正在進入新一輪換帥周期。

3月27日，綠城突發公告，宣布綠城中國董事會主席張亞東辭任，來自中交的劉成云接任綠城董事長一職。

綠城換帥，事發突然，外界紛紛關注，頭條文章滿天飛。

那么，董小姐來寫幾點不一樣的觀察吧。

1、還有一個版本

換帥的消息在內部已經發酵了一段時間，但是，并非今日版本。

據董小姐了解，早在去年10月左右，內部就有消息說，中交會派人來擔任要職，大概率是綠城二號位角色，比如副董事長or聯席董事長。內部對劉成云的名字，亦不陌生。

一段時間過去，這一消息到年底忽然沒了風聲。

據說，那個時候，劉成云是中交集團黨委常委、副總經理。如果擔任綠城中國副董事長，可能有降級之嫌。

這一安排在內部可能有不同意見。溝通數輪后，中交內部對派高管赴綠城擔任二號位角色，并未達成一致共識。

2、意料之外

過去，中交向綠城派人，更多在財務、法務、運營，以及董事一職，且后者臨近退休人士居多。

選人直接來綠城做董事長，接替張亞東，還是有點意外。

不少綠城的朋友說，今年年初在一些內部會上，從張亞東的發言中，并未嗅到他即將卸任的苗頭。他自身也很難說對今日卸任早有預期。內部會上，張亞東提出了一些高要求和嚴標準，強調了2025年，綠城要勤儉節約，看重經營結果。對綠城管理也做了一些目標期待，說重點是提升綠管的操盤能力。今年2月他還在內部頻繁開會，3月則更多在香港出差。

「當時，大家的感受是，他至少還能再干一兩年吧。」

即使換帥，從同行房企的操作路徑看，母公司先派人過來擔任二號位，創造一個過渡期。二號位可以先了解公司，摸清業務，整理牌面。一段時間后，升為一號位，這樣更容易駕輕就熟。

從結果看，中交不這么想，它走了一條董事長「直給路線」。

背后一定有故事。

3、加強控盤

綠城是目前為數不多的幸免于出險的大型混合所有制房企。

過去數年， 盡管有國央企坐鎮，混合所有制公司還是接連遭遇困境。從遠洋到金地，再到萬科，萬眾矚目。

逼得大家不得不多思多慮。

據說，從去年開始，有關部門就對中交提出了要求，認為中交應該加強對綠城的管控。

言下之意，要體現大股東意志，為混合所有制房企做好代言。

這是基于大環境的變化，外部對綠城的態度變化。

從內部看，中交揮別地產「親兒子」后，綠城自然成為了「全村的希望」。

25年1月，中交宣布退出房地產，剝離房地產項目，僅保留部分輕資產業務，加上傳統基建項目數量變少，對中交而言，綠城的房地產業務是目前最有前景的大蛋糕，被寄予厚望。

這是今日派駐新董事長的重要背景。

4、管理風格

要看懂此刻的綠城，得先看看，過去近7年的綠城主事者，張亞東。

張亞東在任董事長期間，和大部分房企董事長，不太一樣。

張亞東今年57歲，屬于比較實干的董事長。過去數年，他與總裁郭佳峰分工明確，搭檔比較默契。

郭佳峰 肩負一切經營條線業務，同時會投射比較多的精力到投資條線。很長一段時間，張亞東雖然主管戰略，但也會在內部參與經營條線業務管理，內部人稱「卷王」。

從張亞東的內部管理風格來看，他很善于平衡各方的關系與訴求，懂得用人，「深諳管理的藝術」。他的管理是柔性的，懂得恩威并施的尺度，也會給團隊一定的包容度。據董小姐了解，對于業務條線的管理，他更多是通過管人的方式來管事，會通過業務看背后的管理問題。

對具體的業務事項，他不會介入過深，但是，業務條線的團隊組成，管理作風與痛點，管理效能有無提升等等問題，他都會參與過問，表現出細致的一面。

董小姐多方了解到，張亞東開業務會的時候，精力更多放在識別業務和團隊的問題，然后去拆解問題。

他在內部最常問的是：問題是出在管理文化還是團隊能力？

然后，讓管理思路和邏輯最清晰的人，去把上述問題解決。

但是，最終的決策性方案，如果牽涉到制度調整和人員變動，他要親自把控。

過去數年，張亞東從外部不斷引進職業經理人，萬科人、龍湖人、陽光城人....但是，只有適應和融入了綠城文化的人，才能真正留下來。

對很多外來職業經理人來說，他們是否真的與綠城適配，還有待時間驗證，可能至少需要2—3年時間。這與他們的經營業績無關，而與他們本人對公司價值觀的內化程度有關。

內部不少聲音認為，綠城的內核，還是在一部分勤勉的老綠城人身上。

總裁郭佳峰就是綠城內核的代表人物。

郭佳峰今年60歲，是一位「老綠城」，屬于「老黃牛」型總裁角色。在內部德高望重，被譽為綠城的「定海神針」。他為人低調，言語不多，但管理注重細節，很多過審地塊的細節悉數牢記在心。現在，他掌管了綠城所有經營條線，從客研、投資到營銷，成本等等。其中，他對團隊的經營兌現度要求很高。「是用實力而非地位，證明了自己權威的人。」

聽說，在2021年，他主動提出在綠城不拿工資。這么多年，為愛發電，每天長時間開無數的會。最近，綠城的口號「做一成一」，就出自于他。

不得不承認，老綠城人對綠城的感情，的確勝于其他同行。這群人重情義，講情懷，有產品工匠主義精神。

據董小姐了解，郭佳峰曾經萌生退意，但被張亞東挽留過。

此番張亞東卸任，劉成云接棒，總裁郭佳峰能否繼續為綠城護航？

問了一圈綠城的朋友，大家說現在還是該拿地拿地，該干嘛干嘛，因為都傾向于認為，總裁郭佳峰是業務總舵手。「只要老郭在，一切都能穩住。」

新任綠城董事長劉成云今年56歲，是中交體系內的實干派，比較雷厲風行。據說，他有很強的經營思維，管理能力也很強。

官宣之后，所有人都在等待他的新動作。

聽到一種猜測說，綠城的經營班子目前大概率是不會動的。

因為，穩住綠城內核，讓這艘大船繼續航行，是第一位的。

5、懸念

截至目前，張亞東仍是綠城管理董事長，未來是否留任？是個懸念。

在23年之前，張亞東對綠城管理更多是一種較為放任的態度。

在那之后，因為認為綠管業績未達內心預期，他開始重視綠管的增速，于同年7月擔任綠管聯席董事長。

今年年初，他也曾對內說，希望提升綠城管理的操盤能力和業績規模。

如果留任，更像是一個多方協商的結果。不過，綠城是占股綠城管理71%的大股東，從綠城到綠管，雖然都是董事長，級別與座次并不相同。

至于，綠城新任董事長劉成云，一定是帶著新的使命來的，他要開啟一段新故事了。

接下來，綠城100%會發生新變化。

董小姐看到的，目前最大的確定性變化是：

綠城開發業務發展要向好，是符合中交和綠城雙方利益的最大公約數。

所有的變化，都應該服務于這個目標。

地產這一輪換帥周期仍在繼續。

除了萬科，華潤，保利，金茂，綠城，董小姐聽聞，仍有新的大型房企正在醞釀換帥故事。

你期待綠城，什么樣的新變化呢？

歡迎留言告訴董小姐。

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