建發，根本停不下來

文/十一弟

2022年，廈門最大的國企開發商——建發股份，銷售規模還站在歷史性高位。

它賣了大約2100億，行業排名前十。

不過，這一年，建發的利潤，開始走到了下坡路。

它的房地產業務，凈利潤減少到了70億，對上市公司的利潤貢獻，超過六成。

建發的兩大業務，大宗商品貿易滾動營收規模與現金流，房地產業務彌補利潤。

樓市掉頭向下，建發在那幾年拍了不少高價地，讓它付出了沉重代價——

光是2022年，由于它對名下開發項目計提資產減值，就損失了逾51億利潤。

但是，建發名下還是有一家項目公司，利潤豐厚——

廈門恒融晨房地產開發有限公司。

2022年，廈門恒融晨營業收入超過166億，凈利潤高達22億。

建發的房地產業務收入1365億，凈利潤70億。

按此計算，廈門恒融晨占建發房地產業務收入比重的12%，占到利潤的31%。

當時，建發名下有400多個開發項目。

而廈門恒融晨，只是其中兩個項目的開發主體——

廈門建發·養云、廈門建發·五緣映月。

這兩個住宅項目，均位于建發的大本營——廈門，它在2020年拿地，2022年迎來收獲期。

廈門養云和廈門五緣映月的總地價，高達102億。

尤其是廈門養云地塊，廈門恒融晨花了75億拍下，一舉成為廈門樓市的總價地王。

廈門五緣映月項目，地價不到27億，但折算下來，平均樓面價超過5.8萬/平米。

在廈門樓市，這屬于地王級別的單價水平。

也就是說，廈門恒融晨在2020年拍下的兩塊地，一塊是總價地王，另一塊是單價地王。

兩年后，這兩塊地王進入結轉期，為建發的房地產業務帶來了12%的收入，貢獻了31%的利潤。

面對樓市下行，建發從拍地王上，嘗到了大甜頭——

高價拿地王，規模有了，利潤有了，名聲也有了，唯一需要的，就是大把現金。

背靠大宗商品貿易，龐大的營收規模與現金流，建發最不缺的，就是錢。

一直到現在，建發體內涌動著拍地王的執念與熱血，從未消退。

正值年報季，上市公司都在忙著發布財務業績。

不過，建發去年的成績單，并不好看——

它預計利潤可能會大幅下降，減少到30億左右。

建發的兩大業務板塊，由于大宗商品貿易疲軟，就更需要靠房地產業務來拉動利潤了。

在房地產業務上，建發原本就不是一個盈利大戶，它賺錢的套路不多。

哪怕是在銷售規模攀上歷史高位的2022年，高達1365億的營業收入，也只賺到了70億凈利潤。

它名下開發項目的整體毛利率，不足15%。

反倒是在大本營廈門拍下的兩塊地王，投入了102億拿地，兩年后為其貢獻了166億收入、22億利潤。

于是，面對愈發拉胯的房地產業務，砸錢拍地王的套路，建發開始在全國復制粘貼了。

今年一開年，在北京、成都、杭州的土地市場上，建發火力全開。

昨天，位于杭州西湖區的蔣村地塊掛牌出讓，起拍價不到16億。

經過102輪激烈競價，建發擊敗了保利、中海、華潤、綠城、濱江等十幾家開發商。

它以34億代價拍下蔣村地塊，溢價率超過115%，讓起拍價翻了一倍以上。

折算下來，平均樓面價高達8.8萬/平米，一舉刷新了杭州樓市的單價地王。

在全國土拍史上，蔣村地塊的樓面價，是第三貴的單價地王，僅次于上海和北京。

杭州的地價水平，已經把另外兩個一線城市——深圳和廣州，甩在了身后。

十一弟前兩天寫過，杭州本土民企——濱江集團，以平均樓面價7.7萬/平米，剛剛奪下杭州濱江區的水電新村地塊，刷新了杭州樓市的單價地王。

水電新村地塊，讓杭州的地價水平，突破了7萬/平米關口，直逼8萬/平米大關。

結果，建發一出手，又讓杭州地價站上了新高度，已經摸到9萬/平米的門檻了。

在杭州單價地王的座位上，建發只讓濱江坐了三天。

建發拍下杭州單價地王的前一天，在成都，它其實剛剛拍下一塊單價地王。

前天，經過多達223輪激烈競價以后，建發擊敗了其他九家開發商，以33億地價摘牌了位于成都錦江區的金融城三期地塊。

這塊地起拍價16億，成交溢價率106%，建發又把地價翻了一倍以上。

折算下來，平均樓面價超過4.1萬/平米，是成都樓市的單價地王。

這塊地王的一街之隔，是房產中介平臺——貝殼，在去年九月份拍下的一塊地。

當時，貝殼的拿地樓面價，大約2.7萬/平米，目前正在開發建設，還未開盤入市。

也就是說，這其實是兩宗姊妹地塊，拿地之后，建發將要與貝殼直面競爭、貼身肉搏。

而在地價上，建發就比貝殼貴了一萬多塊錢。

在成都，樓面價站上4.1萬/平米，屬于什么水平呢？

十一弟查了下，去年，成都新房的平均成交價，還不到2萬/平米。

建發拍下的金融城三期地塊，其所在的錦江區，是去年成都新房平均成交價最高的城區，大約3萬/平米。

建發揮金如土，一出手就讓成都的地價，捅破了區域內的房價。

今年初，建發就已經在北京出手了——

經過244輪舉牌競價，它擊敗了中海、保利、華潤、招商、金茂等房企，以逾90億地價，拍下了位于北京海淀區的朱房村地塊，溢價率25%。

折算下來，平均樓面價9.5萬/平米，在北京樓市，也算是妥妥的單價地王。

從北京到成都，再到杭州，今年不到三個月時間里，建發就連拿了三塊單價地王。

這家來自福建廈門的國企巨無霸，憑著鈔能力，硬是一手托起了全國地價。

反正，只要是北京、上海、杭州、成都的土地，就會猛掏口袋、閉眼砸錢。

在建發這里，靠房地產賺錢的套路，簡單粗暴——

地王=利潤。

建發拍地王的大手筆與豪橫，讓很多開發商眼熱，活生生憋出內傷——

還得是黃老爺，又高又硬。