買房抵御通貨膨脹，是這個時代收割普通人的最強鐮刀

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有星球的朋友問我，要不要買房。

因為他覺得現在世界都在放水，貨幣是在不斷貶值的。

如果不買房，就等于自己手里的錢會被稀釋，他被這種觀念所影響，就想問問我的想法。

我問他為什么會有靠買房躲避通脹的想法。

他就告訴我從過去的經驗來看，社會上其它的東西都在貶值，只有房子才能抗住通脹。

但現實可能恰好相反，現在買房抵御通貨膨脹才是收割普通人的最強鐮刀。

大家從小就被傳輸一種觀念，那就是認為在社會經濟活動中，我們要通過勞動、創業、技術創新等方式生產商品或提供服務來獲取收入，因為勞動才能創造財富。

但等到我們真正走到社會上才發現，這種觀點和現實好像完全不搭。

因為你會發現，現實社會里真正的富人，都不勞動，他們都是靠著各種資產增值或者收割別人的勞動才成為富人的。

恭喜你，對世界的了解多了一層。

勞動確實創造財富。

但問題在于，勞動本身不參與分配環節，你種了樹但吃果子的人未必就是你，所以真正決定財富差距的實際是在分配環節。

而金融的作用就是在分配環節讓一部分人輕松拿走另一部分人的財富。

你這里想的擔心貶值，就是分配財富的一種方式：

貨幣稀釋。

而所謂貨幣稀釋，指的是政府或央行通過增加貨幣供應量的方式，使得單位貨幣所代表的實際價值下降。

因為當貨幣供應量大幅增加時，市場上的貨幣變多了，但商品和服務的總量可能沒有相應增加，那么同樣數量的貨幣能買到的東西就變少了。

而應對這種分配的辦法，就是找夠綁定勞動價值而不是綁定貨幣價值的錨，實現貨幣貶值時的財富轉移。

而這種錨，過去大家通常認為是房產。

因為房產作為資產，在一般情況下其價值不會隨著貨幣貶值而等比例下降，反而更可能因為貨幣貶值帶來的通貨膨脹等因素而增值，所以房產能夠抗住通脹。

這在過去，邏輯當然是成立的。

甚至還有人會這么做，如果房產能抗住通脹，那如果我負債買入房產，是不是就能超越通脹呢？

答案很明顯是。

當你貸款買房后，一旦出現貨幣貶值，實際上就開啟了一個財富轉移過程。

因為債務以貨幣來計量，貨幣越貶值，債務的實際價值就越低。相比之下，其他人手里的錢購買力下降，可你的債務壓力卻變小了，與此同時，還持有價值穩定甚至不斷增值的房產。

這樣你等于利用了財富分配環節中貨幣貶值和資產特性的特性，實現了自身財富的增長。

這也很好解釋了為什么過去這么多年，為什么總是持有房產的人成為了市場上的最大贏家。

很簡單，因為他們通過債務吸收了他人的財富，為自己實現了財富增值。

這也是可能是很多人認為的房產能夠抗通脹的原因，只是說大家可能憑借的是經驗模糊感覺到的，而我則是把整個過程給大家推演出來了。

但，問題來了，這種模式能不能一直存在呢？

答案是否。

我來給大家講一個事好了，我前段時間跟一個北大的朋友聊天。

他畢業工作一兩年了，想跟女朋友在北京上車房產，差不多要八百萬，他就覺得很難受，因為站在他的角度上考慮，他不知道為了一套房子虧掉30年的負債，是否劃算。

而我當時給他的回復是：

如果你不虧掉30年的負債，那么房東如何能賺走你30年的房貸呢？

對吧，市場上虧盈是同源的。

也就是說，你在房子虧了的錢，一定有人能在這上面賺上來。

那么我們再來看市場，如果大家都認為房貸能夠幫我們抗住通脹這個邏輯是順的，但為什么大家代入到現實，好像又不太對呢？

因為市場的邏輯發生了根本性變化。

現在的情況是，大家預想中的通脹周期沒有來，反而大家手里貨幣購買力是在上升的，而你在看房地產市場，基本都是崩的，小地方就不說了，大城市像是上海的房價已經從高點下跌30%了。

如果你是指望著上海房產抗住通脹，那不好意思，這幾年你非但扛不了通脹，反而你持有房產，穩穩跑輸通脹。

如果你是指望負債買上海房產實現增值，那不好意思，這幾年非但不能靠負債轉移別人的財富，你反而會因為負債損失掉自己的財富。

說人話就是如果你在最近幾年房地產市場高負債買入房產，那么到現在，你已經把首付給跌沒了，成了蠢蠢的冤種。

大家現在可以去看看燕郊的房產，現在你去燕郊，只要你愿意幫人還清房子上的貸款，他們可以直接把房子送你，對這些人來說，房產是負擔，而不是好處。

那么，問題來了。

為什么之前我們靠著買房子，能抗住通脹，貸款買房子，能實現財富增值，而現在我們靠著買房子非但不能抗住通脹，如果貸款買房子，還會被套牢呢？

其實核心的點，在于債務周期。

因為大家之前知道了，決定我們財富的關鍵，不在創造，而是分配，那么最簡單分配走我們財富的，是貨幣稀釋。

但問題在于，貨幣這東西不是隨意發的，而是要有前提的。

從資產負債表視角來說，中央銀行發行貨幣是通過一系列資產購買操作來實現的。當央行購買政府債券、外匯等資產時，就會創造出新的貨幣。

比如說購買政府債券為例，央行從市場上買入國債，支付相應貨幣，這一過程在央行資產負債表上體現為資產方增加了國債資產，同時負債方增加了等量的基礎貨幣。

因為從本質上講，基礎貨幣是央行對社會公眾和商業銀行的負債，當然后續央行到居民手里還有一系列的步驟要走。

但這就不是我們這篇文章的主題了，大家知道一個邏輯就好了。

貨幣一部分是通過負債創造出來的。

而問題也就出在這里了。

1996年，中國居民家庭負債率僅為 3%，當時是計劃經濟時代，走的是福利分房，居民沒什么負債的需求，所以當時大家普遍也不認為房子能保值。

1998 年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，這一政策推動商品房買賣在全國范圍內全面展開，房地產市場迎來快速發展階段 。

與之對應的，我們居民負債率大幅上漲。

2010年，居民負債率升至 20%，城鎮化加速和商品房改革推動房貸需求激增，而2019年，居民負債率進一步躍升至 55%以上。

大家認為的房地產抗通脹以及創造財富神話都是在這個階段發生的事。

但問題出在后續。

2020年居民負債率因疫情收入下降和線上消費激增升至 63.5%，創歷史新高，彼時彼刻，是深圳經營貸大量流入房地產，深圳房價繼續上漲。

而2021年11月居民負債率觸及峰值 69.04%，隨后因房地產市場調整（房貸需求減少）和存款增速反超負債增速，2024年8月回落至 54.03%

然后你會發現什么呢？

房價最高點，就在2021年11月。

債務周期到頂，房價也到頂了，債務周期下降，房價也跟著下降。

而在債務周期下行的時候，房地產市場的邏輯和之前債務周期上行時期的房地產價邏輯，完全不是一回事。

在2021年前，房地產市場確實如大家所說，能抗通脹，因為你貸款還可以分割走別人的財富，因為在負債時代，資產=負債+所有者權益，負債和資產都在升。

但現在是化債時代。

資產=負債+所有者權益，負債在下降，資產也會跟著下降，就像大家感受到的一樣，這幾年大家都在還錢，不愿意負債，于是連帶著房價跟著負債都在降。

于是乎，社會財富的分配又進了一個新階段。

還記得我之前說的嘛？

如果你不虧30年房貸，房東如何賺你30年貸款呢？

之前當你通過負債購買房產后，如果發生貨幣貶值的情況，由于債務是以貨幣計量的，所以隨著貨幣貶值，你的債務的實際價值也在下降，比如原本欠銀行 100 萬，貨幣貶值后這 100 萬的實際購買力下降了。

這樣一來，你實際上通過背負的債務吸收了他人的財富。

但現在當你通過負債（如貸款）購買房產后，因為大家都在還債，錢變得難賺，貨幣實際是等于變相升值的，由于債務是以貨幣計量的，所以隨著貨幣升值，你的債務的實際價值也在升值，比如原本欠銀行 100 萬，貨幣貶值后這 100 萬你更難賺到了。

所以這個時候，房產實際是高估的，它是注定要貶值的資產。

而買入這些資產行為本質實際上就是自己背上債務被他人收割了財富。

如果你不理解，可以想象股市，你現在就等于是在高點去接盤股票。

也就是我說的，你虧了30年，對方才能賺30年。

因為在這個時候，那些懂得我說的上述邏輯的人會選擇把現在高估值的房子賣出去，然后完成一次收割。

跟股票交易一樣，他買在無人問津時，享受了上漲，但一切的浮盈，不過是他賬戶上的一個數字。

他真正的最后的落袋為安，還是要趕在高峰把這些注定將貶值的資產給賣出去。

就像股市一樣，很多時候，買不是本事，賣才是本事。

怎么賣？

很簡單，用通貨膨脹來忽悠你就好了。

你看，在當年通貨膨脹那么高的時候，每年CPI那么高，社會上流傳的是，房產不會漲那么快，要管控的，要跌的，要收房地產稅了。

結果你也看到了，房價是接連上漲。

他當時這么說，是為了讓你趕緊賣，因為你不賣，他買不到。

但你再想，在現在通貨膨脹（CPI）這么低的，甚至連續為負，口風反而變成了你再不買房子，后續肯定會因為大放水把貨幣貶值，你的錢就不值錢了。

結果你也看到了，房價是下跌的。

他現在這么說，實際是為了讓你趕緊買，因為你不買，他找不到人接盤。

道理是一樣的。

炒股實際也是一樣的邏輯。

你會發現在股票剛開始上漲的時候，這個消息根本上不了新聞，而等到你看到新聞想要沖進去的時候，你就已經被套牢了。

資本市場有句話說的很好。

牛市才是散戶最大的虧損，因為等你看到牛市的時候，一切就晚了，你看到牛市，高位沖進去，然后虧慘了。

通貨膨脹也是普通人最大的虧損，因為你害怕通脹而選擇買入資產，而實際這個資產其實就是別人故意賣給你的，而你的買入，就等于被別人收割了財富。

全文完。既然看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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