住宅新國標快速落地。地王頻出，開發商在押注什么？

《住宅項目規范》發布

杭州三塘地價超4.6萬元/㎡，運河新城地價超3.9萬元/㎡。

過去三個月，杭州地王多次易主，四天前剛剛誕生了8.8萬元/㎡的地王。

4月1日，杭州又緊鑼密鼓迎來2025年以來規模最大的一場土拍，8宗宅地齊上陣，且這些地塊普遍定位改善高端改善，除蕭山新區地塊容積率2.5以外，其余地塊容積率均在2.0以下

截至目前，今年杭州已出讓容積率2.0及以下涉宅地20宗，占涉宅地成交總量一半，深刻改變杭州市場的產品趨勢。

未來杭州市場上高低配的小區會越來越普遍，疊墅、聯排等低密改善產品井噴。

最近一段時間，包括杭州在內的一線和熱點二線城市都出了多個地王，但這些地王的價值和價格還有待市場檢驗。

其實人們都清楚，開發商在很大程度上，是把賭注壓在了“好房子”上。

3月31日，國家標準《住宅項目規范》發布，將于今年5月1日實施。

住宅層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，陽臺欄桿凈高不應低于1.2米等，都寫進了新規范。

與原來規范相比，新規范有質的提升嗎？

新規范和“好房子”的標準有差距嗎？

住宅標準或者“好房子”標準，更應該注重哪些方面？

這次的新規范留下了哪些遺憾？

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此前實施的國標《住宅設計規范》歷經1999年版本、2003年版本，最近一次修訂在2011年，至今已經過去了14年，似乎一直沒人提起修訂。

全國“兩會”談到3米層高后不到一個月，住建部馬不停蹄發布了新國標《住宅項目規范》，5月1日開始實施。

新規范以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規定。

這四個方面的目標，恰恰也是官方“好房子”理念的定義。

具體來看，住宅空間方面，明確住宅層高不低于3米，提高居住舒適性；居住環境方面，要求每套住宅都有滿足日照標準的房間；住宅隔聲和噪聲指標方面，提高了住宅建筑臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能要求；住宅安全性方面，規范對燃氣、電氣等多項標準進行提升，提出住宅建筑防雷措施；適老化方面，要求衛生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件等等。

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與原來實施的規范相比，新規范有了很大的提升。

但仍然有一些遺憾，新的《住宅項目規范》提出的這些標準，在全國主流房地產市場上，大部分都已經實現了

很多市場成熟的城市和開發商，這些要求早已經達到了，新規范仍相對滯后

但從國家層面，也只能如此。

剛性的規范只能把標準從60分提高到75分，至于從75分到90分，也就是從良好到優秀，可以交給市場

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如果說新規范留下了較大的遺憾，那應該是安全性耐久性方面。

在新規范中，住宅建筑結構設計工作年限仍是50年屋面防水工程設計年限仍是20年外窗外墻外保溫系統的設計年限仍是25年等等，這些都沒有變。這意味著住宅設計壽命并沒有提升。

結構設計壽命是指揮棒，這一點很重要。

現在市場上的一部分改善性需求，來自于已經擁有房齡超過10年甚至20年住宅的人群，這一類人群對住宅品質和功能普遍下降而感到擔憂。

市場上，新房和二手房價格之間的嚴重分化，也證實了這一點。房齡超過20年，甚至超過10年后，房產品的價值就大幅度下降

當然，建筑設計壽命50年，并不是說到50年就會倒塌，但可能必須進行加固維修

另外，建筑結構設計壽命50年，和住宅土地使用年限70年也不夠匹配。

如果能夠把住宅建筑結構設計壽命提高到70年，那么住宅的安全性和耐久性將大幅度提升，特別是遇到地震等自然災害時，尤為重要。