短短40多天，地價瘋狂上漲！

官方定調「穩房價」，剛明確樓市“止跌回穩”，開發商就緊跟著就瘋狂拿地，「地王潮」此起彼伏。

就在昨天，土拍又爆了！！！

68輪競價，溢價率超43%！

4月2日，“房七條”新政后的南京首次土地開拍，熱度直接拉滿！

出讓的6宗地塊中有兩宗為涉宅地塊，其中的珠江路G05地塊關注度極高，經過68輪競價，最終被杭州長住控股集團以總價4.43億、樓面價37875元/平拿下，溢價率超43%，打響今年「南京土拍第一槍」。

圖源：網絡，僅供參考

除了南京，近期國內等多個熱點城市，土拍市場持續火爆。

01.

274輪，最高16.23萬/平

最短3天地王就“易主”，「地王潮」來了！

久違的「地王潮」，又爆發了！

今年以來，以上海、北京、杭州、成都等為代表的一線&新一線城市，紛紛上演“地王”爭霸賽。

上海，靜安地塊以16.23萬/平問鼎全國「單價地王」。

2月20日，上海今年第一批集中土拍正式開拍，4宗地均溢價出讓，有3宗刷新板塊單價“地王”紀錄，其中虹口地塊以成交樓面價約11.75萬/平登頂今年全國「單價地王」。

2月25日，靜安國資委以16.23萬/平的樓面價拿下了靜安寺地塊，問鼎全國單價地王。

北京，海淀樹村10.23萬/平，樓面價天花板被拉高。

3月18日，經過274輪舉牌，海淀區樹村總價75.02億地塊以樓面價10.23萬/平，成為北京新的單價“地王”。

這也是，北京首宗樓面價突破10萬的住宅地塊。

杭州，3個月內賣地近600億，地王三度“易主”。

作為新一線城市中的「大熱門」，杭州今年的土拍市場可謂“如火如荼”，一季度賣地收金595.1億，「地王」三次易主。

1月24日，杭州地王是湖墅單元地塊-樓面價6.48元/平；

3月25日杭州地王易主「濱江西興單元BJ030102-25地塊」-樓面價7.29萬/平；

3月28日杭州地王再度易主，杭州蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊以樓面價8.8萬/平成為新的杭州地王！

可以看到，從第二個“地王”到第三個“地王”之間不過3天，時間之短，側面反映出土地市場的火爆。

成都，首次出現樓面價破4萬的地塊。

成都這把「土拍火」，是從3月初開始燒的。

3月11日，高新區64畝地塊成功出讓，以3.17萬/平的樓面價，刷新彼時成都的樓面價天花板。

這個紀錄維持大半個月后，3月27日成都金融城3期的純住宅用地經過213輪激烈競價后，以41200元/平的樓面價成交，進階「新地王」，成為成都首宗成交單價突破4萬/平的地塊。

從北京、上海、杭州、成都等熱門城市「地王」地塊分布來看，無一例外，新地王均位于城市核心板塊，有供應的稀缺性、地段的唯一性以及多維度的城市級別配套。

如：

北京的海淀區樹村地塊，周邊就是百度、騰訊等互聯網總部聚集地，享受海淀頂級學區；

上海靜安寺地塊，位于老靜安的核心地帶，周邊有靜安寺、上海展覽中心等眾多城市地標；聚久光百貨、芮歐百貨、靜安嘉里中心等大型高端商業體，名副其實的黃金地段；

杭州、成都等城市的地王所在的位置，亦如是。

值得注意的是，深圳也開始加入今年的「土拍戰局」，于3月31日掛牌上新前海寶中1涉宅地塊，起拍總價86.27億，大有延續這波「全國性地王熱潮」的潛力。

02.

上新86億+涉宅地塊

深圳寶中能否出現新地王？

深圳此次上新的地塊，位于寶安中心區，是寶中西組團南街坊地塊-寶中A002-0060宗地，起拍總價86.27億，預計4月30日15:00開拍。

從公示文件可以讀取到幾個重要信息：

1、地塊按照 「價高者得」 原則確定競得人；

2、需 「保證交房即發證」 ；地塊拍下后2年內開工，6年內竣工；

3、該地塊上的建筑最高150米，不受“7090”政策限制、價格指導、無償配建移交以及自持物業等要求，

可以說，不僅給地塊留足了“溢價空間”，也給開發商留足了設計開發的時間與空間。

圖源：深圳公共資源交易中心

該地塊值得關注的，還有其背后蘊藏的兩大亮點：

效果圖，圖源：濱海寶安官微，僅供參考

亮點1：在官方（@濱海寶安官微）的宣發內容中，這塊地定調非常高端。

——位于灣區未來發展軸與深圳城市發展軸的交匯點；

——占據寶安中軸C位，城市核心的最后一塊拼圖。

——未來將打造「文旅商業地標、高端酒店、海景天際住宅三大復合業態」，建成集購物、娛樂、休閑、居住于一體的綜合性新地標。

示意圖，圖源：濱海寶安官微，僅供參考

亮點2:地具備雙重稀缺屬性。

一方面是，土地本身的稀缺性。雖然近幾年寶中也有出讓過宅地，但像南街坊這樣位于寶安中軸C位的地塊真沒有，在鏈家的房價地圖上，你會發現他的周邊新房只有商業類，二手房只有公寓，住宅無論新房、二手房，均沒看到有在售項目。

地塊周邊在售房源分布，圖源：鏈家官網（2025-04-02）

一方面是，一線海景的稀缺性。眾所周知，海景本身就自帶稀缺屬性，而有「海景+城市核心」雙重buff疊加的住宅更是罕見至極。而南街坊地塊位于寶中核心，南向就是華僑城歡樂港灣，未來無遮擋，一線望海。

地塊周邊示意圖，圖源：濱海寶安官微

壹地產實拍圖，僅供參考（2025-0402）

也正因為「官方定調高+稀缺屬性突出」，在3月4日地塊推介大會現場，參與的房企除了深圳本土的華潤置地、中海發展、深鐵置業，以及民企鴻榮源、星河控股外，還有如廈門國貿、武漢城建、華發控股、中國能建等外地企業。

如無意外，4月30日開拍當天，又是一場鏖戰！

那寶中地塊，能否成為地王？

業內專業人士認為：

寶中這塊地的氣質和深圳灣東角頭的地王極其相似，同在深圳最核心地段，周邊基本已成型，擁有自然稀缺景觀；與同時，寶中地塊技術指標上與后海地王極其相似，取消所有限制，體量相若，成交總價破百億是一個基本判斷。

由于該地塊非住宅配比太高，住宅占比低，而商業資產重運營，做文旅商業地標不不容易賺錢；地塊靠近沿江高速，會有噪音，綜合來看對地價天花板有制約，預計該地塊上限大概在150億。

來源：房產獨立評論人，曾任南方都市報房產新聞深莞惠主編的朱文策老師的《朱羅紀》公眾號。

而目前深圳的「地王」正是去年12月成功出讓的后海地塊，總價185.15億。假如要超過這個總價，那以86.27億的起拍價算，溢價達到115%或以上后，就能實現。

壹地產梳理了近幾年深圳核心板塊招拍掛出讓的宅地，發現在2023年前，土拍溢價率普遍最高在15%，而自2023年取消銷售限價及70/90限制后，溢價率最高超46%。

也就是說，寶中這塊地，要成為深圳新總價地王，那必然是要建立在「開發商們殺紅了眼」的基礎上。

但誰知道呢？說不定就「瘋狂了」！

03.

深圳樓市行情，開啟了？

地塊上新第二天，寶中就有成交

寶中地塊上新，是否能給樓市帶來一波行情？

壹地產監控市場發現，就在寶中地塊掛牌的第二天，壹方中心玖譽，就有一套建面約216平的戶型成交，總價3200萬，單價14.81萬/平。

圖源：小鹿選房APP（截圖自2025-04-01）

而該小區1月一套同樣建面為260平的戶型成交總價3230萬，單價14.95萬/平，結合套內裝修、樓層等因素來看，寶中地塊掛牌后，壹方中心玖譽的成交價格較今年年初并沒有明顯的變化。

圖源：小鹿選房APP（截圖自2025-04-01）

可見，寶中「土拍上新」的熱度，暫時還沒在二手房成交端顯現。

值得注意的是，寶中熱門二手房小區，目前在售均價在13-15萬/平，其中與“寶中南街坊”地塊一樣，有「海景」加持的熙龍灣和壹方中心玖譽，均價超過15萬/平，最高單價也「領銜」寶中。

而寶中南街坊，比熙龍灣、壹方中心玖譽更靠海，景觀更無敵！

如無意外，未來“寶中南街坊”的新房價格也會更“無敵”，打底單價應該是15個W。

按照目前開發商普遍做大戶型來看，參考與其景觀屬性相近的中信元灣府一期最小戶型195平算，未來“寶安南街坊”項目或起步總價2925萬，真正又一「千萬級海景豪宅」。

寫在最后。

當下「地王」頻現，土拍潮“一浪高過一浪”，樓市行情要來了嗎？接下來房價會不會上漲？

從「成本推進型通貨膨脹理論」來看，當面粉漲價了，意味著制作面包的成本變高了，售價上漲是大概率事件。

而地價一般情況下占房價成本的30%-50%，地王誕生毋庸置疑推高了開發商的預期成本，一定程度上也會拉動房價上行。

如：

2009年，北京廣渠門15號地樓面價拍到1.5萬/平后，北京房價加速邁入了單價3萬元時代；

2014年，深圳龍華地塊樓面價拍到2.5萬/平，第二年該區新房價格從3.2萬/平漲到4.8萬/平，漲幅約50%。

但坊間也有，不一樣的看法。

知名經濟學家、清華大學金融研究院院長朱民教授認為：房價想要再漲起來很難！原因很簡單，1、人口老齡化，年輕人很困難；2、國家撥款2萬億，鼓勵地方政府把一部分存量的房子賣出來，轉為租房（大力發展租房市場）。

有人則認為，現在是“好房子”時代，在相關政策推動下，普通購房者能以更合理的價格享受更優質的居住品質。而當下，很多開發商致力于打造“好房子”，建造高使用率的戶型，目前市面上已有不少使用率超100%的產品出現，折算成實際使用面積來看，房價并沒有漲。

假如一套房子建面90平

原來使用率只有75%，實際使用面積67.5平，賣5萬/平，折算下來實際使用每平米售價約6.7萬/平；而未來，使用率去到100%，實際使用面積90平，即便售價漲到6萬/平，折算下來實際使用每平米售價約6萬/平。

看完這篇文章，你覺得房價接下來會漲嗎？

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