云南城投連虧6年，重組之路漫漫

近年來，盡管云南城投通過債權(quán)清收、資產(chǎn)處置和存貨去化等措施，試圖緩解資金壓力，但效果有限。

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持續(xù)虧損

4月21日，云南城投（600239.SH）發(fā)布2024年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入19.29億元，同比下降1.12%；歸母凈利潤(rùn)為-0.49億元，同比減虧34.78%；扣非凈利潤(rùn)為-1.82億元，同比大幅下滑66.07%。

2024年年報(bào)

盡管，云南城投歸母凈利潤(rùn)有所改善，但扣非凈利潤(rùn)的惡化表明其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力依然疲軟。

此外，云南城投經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-2740萬元，同比下降102.2%，現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加劇。

歸母凈利潤(rùn)

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前云南城投存續(xù)債券2只，存續(xù)規(guī)模7.35億元，均將于2037年到期。

近年來，盡管云南城投通過債權(quán)清收、資產(chǎn)處置和存貨去化等措施，試圖緩解資金壓力，但效果有限。

資產(chǎn)處置方面，云南城投通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓和注銷低效閑置資產(chǎn)，盤活存量資源，但這一過程進(jìn)展緩慢，未能顯著改善現(xiàn)金流狀況。

02

財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，云南城投是經(jīng)云南省康旅控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“康旅控股”）收購(gòu)重組云南紅河光明股份有限公司，于2007年11月在上交所復(fù)牌的國(guó)有控股上市公司。

云南城投經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、房屋租賃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、土地開發(fā)、項(xiàng)目投資與管理，具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)。

云南城投官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，云南城投的控股股東為康旅控股，持股比例為39.05%，公司實(shí)際控制人為云南省國(guó)資委。

值得一提的是，康旅控股是云南省城市開發(fā)、旅游文化、城市服務(wù)性項(xiàng)目投資和建設(shè)及公用設(shè)施建設(shè)的重要實(shí)體。

2019年，由于銷售大幅下滑，云南城投業(yè)績(jī)突然暴雷。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，2019年至今云南城投已經(jīng)連續(xù)虧損六年，虧損總額達(dá)68.35億元。

銷售方面，云南城投住宅物業(yè)的簽約面積為3591.12平方米，同比增長(zhǎng)39.81%；簽約金額為6298萬元，同比增長(zhǎng)24.63%。

整體銷售情況顯示，云南城投合計(jì)簽約面積較去年同期下降了5.07%。

截至2025年一季末，云南城投總資產(chǎn)為107.51億元，總負(fù)債87.01億元，凈資產(chǎn)20.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.93%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，云南城投主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的58%。

2019年以來，隨著流動(dòng)負(fù)債不斷攀升，云南城投的流動(dòng)資產(chǎn)無法覆蓋前者，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均小于1，其短期償債能力指標(biāo)持續(xù)惡化。

截至相同報(bào)告期，云南城投流動(dòng)負(fù)債有50.56億元，主要為一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，其短期債務(wù)合計(jì)26.74億元。

然而，相較于短債壓力，云南城投流動(dòng)性異常緊張，其賬上貨幣資金只有5.81億元，僅為短債規(guī)模的五分之一，公司短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

在備用資金方面，截至2021年末云南城投銀行授信總額為147.7億元，未使用授信額度為19.52億元，可見其財(cái)務(wù)彈性欠佳。

銀行授信情況

值得注意的是，作為康旅控股重要子公司，云南城投能夠獲得項(xiàng)目資源和資金上的大力支持。

2017-2019年，云南城投分別獲得政府補(bǔ)助收入6000萬元、1800萬元以及2925萬元，合計(jì)1.07億元。

政府補(bǔ)助收入明細(xì)

在負(fù)債方面，云南城投還有36.44億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)17億元。

整體來看，云南城投剛性債務(wù)共計(jì)43.74億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為50%。

在償債資金方面，云南城投主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過租賃、應(yīng)收賬款、定向增發(fā)、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

近年來，隨著大量債務(wù)到期，云南城投籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流情況

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，云南城投的存貨有14.33億，部分竣工未售項(xiàng)目規(guī)模大且去化慢，存在一定存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2019年以來，為了降低負(fù)債、緩解流動(dòng)性壓力，云南城投通過重大資產(chǎn)重組、掛牌轉(zhuǎn)讓等方式出售子公司股權(quán)。

然而，在變賣成都環(huán)球中心、西雙版納橄欖壩特色小鎮(zhèn)旅游度假區(qū)等多個(gè)核心項(xiàng)目后，2020年云南城投掛牌近百億資產(chǎn)，卻只回血了6億，可見資產(chǎn)變現(xiàn)十分艱難。

總得來看，云南城投業(yè)績(jī)連續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，流動(dòng)性十分緊張，資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差。

03

瘋狂并購(gòu)埋下隱患

云南城投的前身為成立于1997年的云南紅河光明，1999年登陸資本市場(chǎng)。

2007年，“省城投”康旅控股收購(gòu)重組紅河光明，并于2007年11月在上交所復(fù)牌，更名為云南城投，成為一家以房地產(chǎn)投資與開發(fā)為主的上市公司。

此后，作為云南第一家上市房企，云南城投的擴(kuò)張之路就此展開。

云南城投發(fā)起多項(xiàng)收購(gòu)，涉及會(huì)展、商業(yè)、旅游等資產(chǎn)，交易金額累計(jì)達(dá)300億元，其中尤為引人注目的是兩次收購(gòu)銀泰旗下商業(yè)項(xiàng)目以及240億元“蛇吞象”拿下成都會(huì)展大單。

十年間，一系列大手筆的收購(gòu)后，云南城投的營(yíng)收和資產(chǎn)成倍翻滾，但同時(shí)負(fù)債也在不斷上升；另外文旅項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)、資金沉淀期長(zhǎng)，這給其帶來不小的資金壓力。

終于，2019年云南城投業(yè)績(jī)爆雷，流動(dòng)性趨于枯竭，債務(wù)雪球越滾越大，各種壓力如排山倒海般襲來。

償債壓力之下，云南城投一方面“賣子求生”進(jìn)行自救，另一方面努力向康養(yǎng)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

2020年4月，云南省政府召開座談會(huì)，通報(bào)了省委、省政府對(duì)康旅控股未來發(fā)展的最新戰(zhàn)略定位——將打造成為云南省文化旅游、健康服務(wù)萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。

隨后，云南省財(cái)政向康旅控股注資20億元，同時(shí)云南省組建的首期規(guī)模不低于300億元的云南國(guó)企改革發(fā)展基金，將部分投向康養(yǎng)、文旅項(xiàng)目，支持其改革發(fā)展。

但沉疴痼疾、債務(wù)積重難返的云南城投，其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路并不容易。