城北開發(fā)“王炸”級別!團(tuán)結(jié)村片區(qū)規(guī)劃升級,不得不看。
在近日的官方信息中,未央?yún)^(qū)團(tuán)結(jié)村片區(qū)和蓮湖區(qū)西電片區(qū)、長安區(qū)未來信息港片區(qū)、新城區(qū)幸福林帶片區(qū)站在了一起。
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特別是團(tuán)結(jié)村片區(qū)。以12.95平方公里的規(guī)劃面積超越幸福林帶(11.13平方公里),在近5年時間經(jīng)歷多次調(diào)整擴(kuò)容后,團(tuán)結(jié)村成為其中面積最大的潛力板塊。
在2020年9月的團(tuán)結(jié)村拆遷,片區(qū)初始規(guī)劃公示,僅有約2.4平方公里(3600畝)。
2021年5月20日二次調(diào)整公示,面積增加至約2.76平方公里(4140畝)。
2023年8月22日三次優(yōu)化公示,面積再次增加至4.92平方公里(7380畝),同年10月27日明確規(guī)劃用地面積7372.65畝。
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2025年4月9日團(tuán)結(jié)村片區(qū)城市更新規(guī)劃方案公示,將區(qū)域再次擴(kuò)大至約12.95平方公里(19425畝),其中城市更新區(qū)塊9個,共計(jì)7.26平方公里(10893畝)。
團(tuán)結(jié)村片區(qū)全新規(guī)劃范圍東至北辰路、南至鳳城五路、西至貞觀路、北至繞城高速路,把北側(cè)的紅旗廠片區(qū)、西側(cè)的徐家灣、譚家街道、帽珥冢都納入了其范疇,相比之下面積直接擴(kuò)容5倍,非常罕見,算是對城北板塊的一次重大規(guī)劃梳理。
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不過我們拒絕宏大敘事,和大家聊一些比較實(shí)際的內(nèi)容。
自2020年拆遷團(tuán)結(jié)村片區(qū)以來一直“按兵不動”,新規(guī)劃的出爐勢必推動區(qū)域開發(fā)力度;當(dāng)然新規(guī)劃帶來的還有“用地性質(zhì)”的變更,對于購房者而言應(yīng)該特別關(guān)注一下。
首先是徐家灣片區(qū),在2024年有未央璞悅項(xiàng)目入市,緊鄰項(xiàng)目西高級中學(xué)東側(cè)的公園綠地變更成為居住+綠地,該宗地也曾是未央智創(chuàng)公園規(guī)劃所在地。
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另外紅旗鐵路公園西側(cè)、太華北路以北的兩宗商業(yè)用地變更了一宗二類居住用地。
還有鳳城八路以北、太華北路以東、紅旗鐵路公園西側(cè)三宗商業(yè)用地變更為居住、商住混合用地。
同時變更的還有紅旗鐵路公園東側(cè)、鳳城八路以北沿線,原規(guī)劃的5宗商業(yè)用地、1宗公園綠地,現(xiàn)公園綠地調(diào)整為住宅用地;商業(yè)用地僅保留了緊臨紅旗公園的的一宗商務(wù)、商服用地,其余均變更成了住宅用地或商住混合。
該區(qū)域在原規(guī)劃曾為團(tuán)結(jié)村板塊“中央活力核心”,不過受限于立交高架橋,形成不利因素,買房需要注意。
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另外,御錦路以東、仁愛路以南一宗教育用地變更成了住宅用地;好在團(tuán)結(jié)村學(xué)校在2024年9月份已經(jīng)開學(xué),并由高新一中托管。
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最后就是永城路以北帽珥冢地鐵站東西兩側(cè)地塊,主要以公交場站+住宅/商業(yè)/機(jī)關(guān)團(tuán)體等混合用地,當(dāng)下距離最近的就是中建璟瑞,買這個項(xiàng)目需要明確南側(cè)地塊規(guī)劃;同時在項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)有一宗教育用地規(guī)劃。
除此之外,在這份規(guī)劃中還有重大“彩蛋”,地鐵7號線和19號線赫然出現(xiàn),如果這兩條線路能夠落地,板塊將獲得4條線路加持。
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不過也別太激動,一者地鐵7號線建設(shè)的四期規(guī)劃仍處于申報(bào)階段,暫未獲批;二者19號線屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃,何時落地更是未知數(shù)。
以建設(shè)周期至少5年算,板塊的出行仍是地鐵4號線和10號線,其中10線可南北貫通板塊,4號線僅西側(cè)小幅過境;并且7號線也僅是沿永城路行進(jìn)的東西向線路,與地鐵10號線帽珥冢形成換乘站點(diǎn)。
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由此我們看,未來如果在團(tuán)結(jié)村板塊買房,地鐵10號線將是未來絕對軸線,同時能夠兼顧紅旗鐵路公園綠地資源;反看其他則相對次之......
即便未來規(guī)劃繼續(xù)調(diào)整,但板塊框架絕對無法改變,一些已經(jīng)落地的如地鐵站點(diǎn)、團(tuán)結(jié)村實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍湖天街......將是絕對優(yōu)勢資源。
所以對于那些未來沒有地鐵加持的項(xiàng)目,就是冷靜考慮了。
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