政治局會議釋放兩大樓市新定調(diào)

4月25日，中共中央政治局會議召開。
會議對樓市提出兩大頂層意見：
加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造；
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。
對于樓市的部署意見，遠多于股市。樓市用了兩個超長句，而股市是短短一句話。
與2024年“730”政治局會議的定調(diào)相比：
要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
此次的新定調(diào)，少了“平穩(wěn)健康”、“保交房”等表述。
與2024年“926”政治局會議的定調(diào)相比：
要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
此次的新定調(diào)，少了“白名單”、“盤活存量閑置土地”等表述。其中，限購政策已調(diào)整，存量房貸利率也降低。
三次政治局會議，對樓市的政策也是動態(tài)調(diào)整的。每次寫明的，都是近期重點要做的動作。
此次“425”會議的兩大樓市意見中，第一條是以城中村和危舊房為核心的城市更新。
這次用了兩個關(guān)鍵詞“加力”，“有力”。這表明此前用力不夠，用力不足。
此輪城市更新的加速，創(chuàng)造新的買房需求，也創(chuàng)造出更多財富家庭。
第二條意見，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”是長遠目標。
加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，是具體舉措，也是對市場影響最大的兩項內(nèi)容。
高品質(zhì)住房，也就是業(yè)內(nèi)俗稱的好房子。加大好房子供給，是增加市場有效供應(yīng)。未來“好房子”的系列標準，將持續(xù)出臺。
最厲害的是，“優(yōu)化存量商品房收購政策”。這意味著中央與地方政府將加大對存量商品房的收購。
在資金支持方面，住建部與央行合作設(shè)立了3000億元保障性租賃住房再貸款。地方政府專項債券也可用于支持存量商品房收購工作。
但是收購存量商品房用作保障性住房的工作，出現(xiàn)一些卡點，急需一些新的政策。這次“優(yōu)化”，將打通卡點。二手房市場上的庫存量，將被“收購”大幅消化。
政府收購二手房，將增加保障性住房供應(yīng)，滿足城市低收入家庭、新市民、引進的人才等能享受到福利性的租房。
此舉既消化掉二手房庫存，又滿足了當前市場上的保障性租房需求。
鄭州、杭州、深圳、海口等地紛紛啟動存量商品房收儲工作。廣州今年計劃籌集保障性租賃住房7.53萬套（間）；武漢今年將籌集建設(shè)保障性租賃住房5.4萬套(間)以上。
以武漢為例，2024年-2025年，武漢將累計有10萬多套二手房被收購，用作保障性租賃住房。
不久的將來，一些熱點城市的二手房，將出現(xiàn)一種現(xiàn)象：二手房市場行情一般，但每個月的成交數(shù)據(jù)持續(xù)上漲。這其中有政府收購房源數(shù)據(jù)。
這一系列舉措的目的是，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。住房消費，是最大的消費；住房市場穩(wěn)定，也是最大的穩(wěn)定。
這次會議對于樓市的各方，還有兩大政策需要密切關(guān)注：
一是，適時降準降息，保持流動性充裕。
降準降息，對買房或持有房產(chǎn)成本都將降低。
二是，持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場。
股市等資本市場好，也將利好樓市。
總體而言，樓市是經(jīng)濟的重要支柱。看樓市的未來，也有看經(jīng)濟全局，以及金融政策、資本市場等變化。如果想鞏固樓市穩(wěn)定態(tài)勢，當前的政策面要持續(xù)加力。
新定調(diào)之后，二季度一些房地產(chǎn)配套政策將落地執(zhí)行，存量房市場與新房市場將被穩(wěn)步上升。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）